Автор: Пользователь скрыл имя, 22 Марта 2012 в 07:55, курсовая работа
Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность, и так далее. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения.
Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.
Введение .3
Отчет об определении рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной на 4-м этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома по адресу: г. Омск, ЦАО, 4
Заключение 36
Словарь терминов 38
Список литературы 40
Физический износ оцениваемого объекта составляет 36%. Указанная величина принимается в качестве размера накопленного износа для дальнейших вычислений.
Восстановительная стоимость с учетом накопленного износа определяется по формуле:
Свос = С2011 ∙ (1 – Кизн), где
Свос - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа
С2011 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 17 января 2011 г.
Кизн - коэффициент учета накопленного износа в размере 16% от восстановительной стоимости объекта оценки. Затраты на ремонт в текущих ценах составили: 25 000 руб.
Свос = 1 019 630, 25 ∙ (1 – 0,36) = 652 563, 36 руб.
Корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительные произведенные затраты оцениваемого объекта:
Итоговый расчет стоимости объекта оценки с использованием затратного метода производится по формуле:
Сзат = (Свос + Срем) ∙ Кд ∙ Кндс, где
Сзат - рассчитанная затратным методом стоимость оцениваемого объекта;
С вост. - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в прогнозных ценах 2011 г.
Кд - коэффициент учета предпринимательского дохода
Кндс - коэффициент учета налога на добавленную стоимость.
Стоимость объекта с использованием затратного метода
Сзат = (652 563, 36 + 25000) ∙ 1,0639 ∙ 1,18 = 850 614, 40 руб.
10. Расчет стоимости объекта доходным методом
Доходный метод оценки – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Базовая формула доходного метода:
PV = NOI/R, где
РV – стоимость недвижимости
NOI – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости
R – ставка капитализации
Этот метод отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, то стоимость недвижимости определяется, как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.
Этапы оценки недвижимости доходным методом
1. расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;
2. расчет действительного валового дохода;
3. расчет расходов, связанных с объектом оценки:
- условно-постоянные
- условно-переменные
- резервы
4. определение величины чистого операционного дохода;
5. преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость;
Определение чистого операционного дохода
Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100% загрузки площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат.
Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.
Чистый операционный доход – это действительный валовой доход за вычетом эксплуатационных расходов за год.
Анализ ставок аренды
Таблица 7
Адрес | Характеристика | Цена, руб./мес. | Ставка аренды в год, руб/ |
Багратиона, 23 | 4/5 п; 59/44/7; меб.; х; т | 9000 | 1830,51 |
21 Амурская, 24 | 3/5; 59/46/7; б; д; ст. м. | 9000 | 1830,51 |
21 Амурская,14 | 3/5 п; 58/42/6; х; д; тв | 8500 | 1758,62 |
Багратиона, 94 | 1/5 п; 60/44/7; м; т; х; тв | 11500 | 2300 |
Средняя арендная ставка | 1929,91 | ||
Информация взята из журнала «Рынок недвижимости» от 17 января 2011 г.
Среднее значение арендной ставки – 1929,91 руб/м2
Годовая арендная ставка – 1929,91 * 58,6 = 113 092,73 руб.
Реконструированный отчет о доходах и расходах трехкомнатной квартиры
Таблица 8
Статья расходов, доходов | Руб. |
Потенциальный валовой доход | 113 092,73 |
Итого | 113 092,73 |
Прочие доходы: |
|
Потери арендной платы (113 092, 73 * 0,0576) | 6514,14 |
Итого | 6514,14 |
Продолжение таблицы 8
Действительный валовой доход | 106 578,59 |
Операционные расходы: |
|
1) Постоянные: |
|
Налог на имущество | 540 |
Итого постоянные операционные расходы | 540 |
2) Переменные: |
|
Коммунальные услуги | 38 400 |
Эксплуатация и текущий ремонт | 5336 |
Содержание жилья | 554,36 |
Итого переменные операционные расходы | 44290,36 |
3) Расходы на замещение |
|
Сантехника (смеситель для ванной 1300 руб., Смеситель для кухни 610 руб.) | 1910 |
Итого расходы на замещение | 1910 |
Итого операционные расходы | 46 740,36 |
К операционных расходов, % | 43,86 |
Чистый операционный доход | 59 838,23 |
Расчет ставки капитализации
Ставка капитализации рассчитывается на основе анализа рыночной информации об объектах-аналогах путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналогов.
R = NOI/PV
R1 = 59 838,23/9000 = 6,65 % R2 = 59 838,23/9000 = 6,65 % | R3 = 59 838,23/8500 = 7,04 % R4 = 59 838,23/11500 = 5,20 % |
R0 = 6,65 ∙ 0,25 + 6,65 ∙ 0,25 + 7,04 ∙ 0,17 + 5,20 ∙ 0,33 = 6,39 %
Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации
PV = 59 838,23/ 0,0639 = 936 435, 52 руб.
11. Согласование полученных результатов и заключение об оценке величины стоимости объекта
С применением различных подходов к оценке стоимости объекта были получены следующие результаты:
Метод сравнения продаж | 1 597 084, 40 руб. |
Затратный метод | 850 614, 40 руб. |
Доходный метод | 936 435, 52 руб. |
На основании анализа применимости каждого метода для оценки объекта были приняты следующие весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости.
Метод сравнения продаж | 0,5 |
Затратный метод | 0,1 |
Доходный метод | 0,4 |
Основной акцент при определении рыночной стоимости недвижимости делается на метод сравнения продаж, так как он основан на сопоставлении стоимости объектов аналогов, тем самым отражает наиболее вероятную стоимость объекта. Поэтому для этого метода был выбран наибольший весовой коэффициент – 0, 5.
По той причине, что в основе доходного подхода лежит прогнозирование, а не фактическая информация присваивается весовой коэффициент – 0, 4.
Информация о работе Определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры