Оперделение рыночной стоимости квартиры

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                            Содержание

Введение

1. Сведенья об отчете об оценке объекта оценки
2. Характеристика объекта оценки
3. Процесс оценки
4. Итоговое заключение о стоимости объекта оценки

Список используемой литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место для проживания, так и вложения капитала. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог.

Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости квартиры.

Основными  задачами курсовой работы является:

• Определение основных сведений об отчете оценки объекта оценки
• Дать характеристику объекта оценки
• Рассмотреть методику процесса оценки
• Составить итоговое заключение о стоимости объекта оценки

Предметом исследования является квартира. Объектом исследования      является определение рыночной стоимости данного  помещения

Методами исследования являются: метод логического изложения материала, метод абстрактного мышления, расчетный метод, конструктивный метод,  и т.д.

Основными источниками информации являются:  учебная, справочная, нормативная литература, договор на проведения оценки, паспорт жилого помещения, и т.д.

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Определение основных сведений об отчете оценки объекта оценки

 

Жилой дом -помещения с правом регистрации

Вспомогательные помещения – помещения здания, предназначенные для обеспечения  его эксплуатации или бытового т культурного обслуживания (лестничные клетки веранды тамбуры вестибюли вне квартирные коридоры)

Капитальный ремонт — комплекс значительных работ по улучшению состояния зданий и сооружений, инженерных коммуникаций, техники и оборудования, и т. д.

Текущий ремонт общего имущества жилого дома — ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

3. Процесс оценки 

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов  при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат,  сравнения аналогов продаж  и с точки зрения  приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов ,а также  выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определенной стоимости.

Затратный подход –это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, который может понести потенцианальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения,аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости определяется затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости  участка земли, плюс  стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений  в зависимомти от типа объекта оценки и условий может выступать  в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов ,по такому же проекту ,с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения- оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки  ценах здания с полезностью, равной полезности  оцениваемого объекта, с употреблением  современных материалов  современных стандартов  проекта и т д Стоимость нового строительства  определяется как сумма  прямых издержек, непосредственно связанных  с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующих в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений  вызываемая физическими разрушениями или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. Рассчитать восстановительную стоимость улучшений (здания, сооружения,  объектов благоустройства ) находящихся на объекте/
2. Установить дополнительные затраты  необходимые для того  чтобы довести здания до состояния рыночных требований  и уровня загрузки помещений
3. Определить предпринимательский доход
4. Установить величину накопленного износа
5. Рассчитать остаточную стоимость объекта оценки

 

 

 

4.Итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

 

При определении рыночной стоимости объекта оценки используется сравнительный подход.

Метод сравнения продаж использовался  при применении сравнительного подхода. Для расчета использовались относительные поправки которые вносятся путем умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения  на коэффициент  отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки  и абсолютные  поправки отражающие  текущее состояние объекта.

В связи с невозможностью применения  затратного и доходного подходов при оценке. Оценщиком  приведено обоснование отказа от использования данных подходов.

Заключительным элементом  аналитического исследования  ценностных  характеристик  объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Целью анализа и согласования результатов полученных  с помощью использованных  подходов, является определение преимуществ  и недостатков  каждого из них (с учетом цели и назначения оценки) и тем самым  получение единой стоимостной оценки

Эти преимущества и недостатки  оцениваются по следующим критериям :достоверность адекватность и достаточность  информации на основе  которой проводится анализ.

Способность отразить действительные  намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя прочие … спроса/предложения.

Действенность метода в отношении учета конъюнктуру и динамики рынка финансов и инвестиции (включая риска)

Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение размер качество строительства и отделки, потенциальная  доходность и т.д.

Рыночная стоимость объекта оценки была определена  только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования  затратного и доходного подхода.

 

Рассчитаем итоговую стоимость объекта недвижимости (квартиры).

 Затратный подход составляет 1000000 руб. Доходный подход 980000 руб. Сравнительный подход составляет 800000 руб.

 

Таблица. 1 Основные критерии для определения итоговой стоимости недвижимости.

Критерии	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации	40	40	20
Полнота информации	25	25	50
Способность учитывать действительные намерения покупателей и продавцов	45	30	25
Способность учитывать конъюнктуру	30	50	20
Способность учитывать размер и местоположение	35	20	45
Допущения в принятых расчетах	20	35	45
Весовые показатели достоверности	32.5	33.3	34.2

 

1000000*32.5/100=325000

800000*33.3/100=266400

980000*34.2/100=335160

325000+266400+335160=926560

Заключение

Таким образом с учетом все допущений  и округлений, рыночная стоимость объекта недвижимости ( квартиры ) – двухкомнатной квартиры общей площадью  56.5 кв. м, на дату оценки составляет 926560.

Список литературы

1. Оценка недвижимости: Учебник /Под. ред. А.Г.Грязновой, М.А Федотовой
2. Левадная Н. Рынок недвижимости в РФ
3. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество
4. Хамин  Д., Юрков  Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов