Совершенствование системы управления объектами недвижимости муниципальных унитарных предприятий

Автор: Пользователь скрыл имя, 12 Декабря 2011 в 20:44, курсовая работа

Краткое описание

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.
Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Оглавление

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА1.СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ УНИТАРНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ.
1.1 Особенности управления объектами недвижимого имущества.
1.2 Институциональная основа управления муниципальной
недвижимостью в РФ.
1.3 Обоснование необходимости совершенствования системы управления муниципальным имуществом.
ГЛАВА 2. МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ.
2.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
2.2. Анализ местоположения объекта
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ.
3.1. Технический анализ (экспертиза) объекта недвижимости.
3.2. Правовой анализ (экспертиза) объекта недвижимости.
3.3. Проработка возможных вариантов использования объекта недвижимости.
3.3.1 Оценка вариантов использования объекта ( SWOT- анализ )
3.3.2 Экономический анализ вариантов использования объекта недвижимости.
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.

Скачать в ZIP (153.28 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

практическая часть.docx

— 172.88 Кб (Скачать)
 

     Данный  объект недвижимости имеет площадь 1338,24 м2. Часть здания занимают офисные помещения – 1166,87 м2, другую часть здания занимают помещения под кафе –83,88 м2, под технические помещения отводится 87,49 м2.

     Таблица 1.2. Баланс площадей варианта B
 Офисные помещения  87%  1166,87
   Помещение под кафе  6%  83,88
 Технические помещения  7%  87,49
 Итого:  100%  1338,24
 
 
 

     Часть здания занимают помещения спортивного  комплекса 1158,76 м2, другую часть здания занимают помещение под кафе 67,43 м2, под технические помещения отводится 112,05 м2. Общая площадь объекта недвижимости составляет 1338,24 м2.

     Таблица 1.3. Баланс площадей варианта С
Помещения спорткомплекса 87% 1158,76
Помещения под кафе 5% 67,43
Технические помещения 8% 112,05
Итого: 100% 1338,24
 

3.3.1 Оценка вариантов использования объекта (SWOT-анализ)

Анализ ССВО при оценке варианта А (торговое помещение) 

Слабые  стороны 

1. Зависимость  от поставщиков.

2. Дополнительные  затраты при переключении на  другого поставщика.

3. Ограниченность  денежных средств 

4. Некруглосуточное  обслуживание клиентов

 

 Сильные стороны 

1. Большая глубина каркаса эффективно использована размещением лестничных клеток по бокам корпуса 

2. Наличие денежных  средств

3. вопросы снабжения сырьем решаются более профессионально

4. местоположение  объекта

Угрозы 

1. Расширение  рынка, ограничено пределами города. 

2. Общий экономический  спад (уменьшение средней покупательской  способности у потребителей). 

3. возможность появления новых конкурентов

4. возрастающее  давление на цены у покупателей  и поставщиков.

5. растущее конкурентное  давление

 Возможности 

1.Объект располагается  на территории, застроенной главным образом жилыми зданиями, что повышает спрос на продукцию.

2. Отсутствие  конкурентов вблизи магазина.

3. Изменение  стандартов потребления

 
 

Анализ ССВО при оценке варианта В (офисное помещение) 

Слабые  стороны 

1. Нехватка  управленческого персонала.

2. Отсутствие  внешнего финансирования. 

3. Слабая маркетинговая  политика

4. Узость  географического рынка.

 Сильные стороны 

1. Высокий уровень  квалификации сотрудников 

2.  Регулярное проведения семинаров для начинающих бизнес. 

3. Высокая степень готовность к риску.

4. Эффективная  ценовая политика. 

   

Угрозы 

1. Внутрифирменная конкуренция.

2. Инновационная  активность конкурентов.

3. Удорожание  и сложность привлечения заемного  капитала.

 Возможности 

1. Улучшение сервиса

2. Оптимизация затрат.

3. Стимулирование инновационной деятельности

4. Появление  новых технологий 

 
 

Анализ ССВО при оценке варианта С (спорткомплекс) 

Слабые  стороны 

1. Низкий уровень  квалификации персонала. 

2. Старое оборудование.

3. Географическое  положение

 Сильные стороны 

1 Относительно  не высокие цены на услуги

2. Креативность в общении с покупателем 

3. Занимает устойчивое  положение на рынке

 

Угрозы 

1.Появление новых  конкурентов.

2. Маркетинг спорткомплекса трудно выполнить по четкому плану.

3. Растущая требовательность  потребителей

 Возможности 

1. За счет приемлемых цен на услуги, повысить уровень культуры населения

2. За счет высокой покупательной способности целевых потребителей, улучшить эффективность рекламы

3. Новые технологии  управления

 

   Произведенный анализ показал, что вариант В и С здания следует отклонить из-за наименьших значений каждого из показателей, наиболее предпочтителен вариант под торгово-офисный центр А 

3.3.2 Экономический анализ вариантов использования объекта недвижимости.

     Таблица 1.4. Исходные данные о рыночной ситуации
№ Данные  о рынке Ед. изм. Год
2006 2007 2008 2009 2010 2011
1 2 3 4 5 6 7 8 9
1 Изменение затрат % - 4 5 6 6 7
2 Коэффициент капитализации % 9          
3 Изменение арендных ставок (прогноз) % - 10 10 10 10 10
4 Степень загрузки офисных площадей % - 90 95 95 95 95
5 Степень загрузки торговых площадей % - 85 95 95 95 95
6 Степень загрузки площадей под кафе % - 100 100 100 100 100
7 Степень загрузки площадей спорткомплекса % - 90 95 95 95 95
     Таблица 1.5. Исходные данные для рассматриваемых  вариантов
Исходные  данные по

объекту

 Ед. изм. Вариант
A B C
1 2 3 4 5
Арендуемая  общая площадь м2 1338,24 1338,24 1338,24
Амортизационные отчисления тыс. р. / год 249 249 249
Цена  продажи недвижимости перед ремонтом в начале 2006 года тыс. руб. 12700 12700 12700
Инвестиционные  затраты по ремонту на начало 2007 года тыс. руб. 1268,26 2626,44 2171,94
Инвестиции  в строительство тыс. руб. 5000 6000 7000
Арендуемые  офисные площади м2 221,64 1166,87 -
Арендуемые  торговые площади м2 1028,4 - -
Арендуемая  площадь кафе м2 - 83,88 67,43
Арендуемая  площадь спорткомплекса м²  
-		  
-		  
1158,76
Уровень арендной платы офисных площадей тыс. р. / м2 / год  
4,8		  
4,8		  
-
Уровень арендной платы торговых площадей тыс. р. / м2 / год  
7,2		  
-		  
-
Уровень арендной платы площади под кафе тыс. р. / м2 / год  
-		  
7,8		  
7,8
Уровень арендной платы площади под спорткомплекс тыс. р. / м2 / год  
-		  
-		  
5,4
 
 
 

     Стоимость 1 м2 арендуемого помещения:

  • офисные помещения – 400 рублей;
  • торговые помещения –600 рублей;
  • помещения под кафе – 650 рублей;
  • помещения спорткомплекса – 450 рублей.

     Расчет  уровня арендной платы помещений: 

       

     - офисные помещения 

       

     -торговые  помещения 

       

     - площадь под кафе 

       

     - помещения спорткомплекса 

     

     Таблица 1.6. Исходные данные о финансировании объекта
Исходные  данные о финансировании Ед. изм. Вариант
A B C
1 2 3 4 5
Налог на прибыль % 24 24 24
Процент за привлеченный капитал % 12 12 12
Доля  привлеченного капитала в инвестиционных затратах % 40 40 40
Время выплаты привлеченного капитала Год 10 10 10
Погашение долга равными долями по 10% с конца 2006 года тыс. руб. 420 465 425
Ставка  дисконтирования % 30 30 30
Доля  собственного капитала в инвестиционных затратах % 60 60 60

Информация о работе Совершенствование системы управления объектами недвижимости муниципальных унитарных предприятий