Совершенствование системы управления объектами недвижимости муниципальных унитарных предприятий

                                   ФГОУ ВПО

КАБАРДИНО–БАЛКАРСКАЯ  ГОСУДАРСТВЕННАЯ     СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ 

ФАКУЛЬТЕТ ГМУиЭН – 4.2 

КАФЕДРА «УПРАВЛЕНИЕ КАЧЕСТВОМ  И НЕДВИЖИМОСТЬЮ» 
 
 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

ПО  ДИСЦИПЛИНЕ «Основы управления недвижимостью » 
 

на  тему: «СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ УНИТАРНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ» 
 

                                                                                         Выполнила: Хапаева А. Х                           

 Проверил: Пшиготижев Б. Х  

Нальчик – 2011г.

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА1.СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ УНИТАРНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ.

1.1 Особенности управления объектами недвижимого имущества.

1.2 Институциональная основа управления муниципальной

недвижимостью в РФ.

1.3 Обоснование необходимости совершенствования системы управления муниципальным имуществом.

ГЛАВА 2. МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ.

 2.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости

2.2. Анализ местоположения  объекта

ГЛАВА 3.  РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ.

3.1. Технический анализ (экспертиза) объекта недвижимости.

3.2. Правовой анализ (экспертиза)  объекта недвижимости.

3.3. Проработка возможных вариантов использования объекта недвижимости.

3.3.1 Оценка вариантов использования объекта ( SWOT- анализ )

3.3.2  Экономический анализ вариантов использования объекта недвижимости.

ВЫВОДЫ  И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ.  
 

ВВЕДЕНИЕ

     Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют  свои особенности.

   Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное  управление.      

      Любое управление осуществляется  через «управленческий труд»  на основе управленческих «решений-команд».  Управленческий труд - это процесс  обдумывания решения, его принятие  и организация выполнения. Причем  процесс принятия управленческих  решений достаточно сложный и  ответственный, так как данные  акты в той или иной мере  затрагивают права и законные  интересы граждан. Решение должно  быть направлено на достижение  реально поставленных целей, только  тогда можно осуществлять управление  любыми объектами. Управленческие  решения рассматриваются как  средство реагирования на конфликтные  ситуации, часть целеполагания и  развития. В конечном итоге принимаемыми  плановыми, организационными и  оперативными решениями определяется  качество управления. 
В нашей стране, к сожалению, на эту сторону управления практически не обращают внимания.

            Самое непосредственное значения  для эффективности решения имеют  компетентность и управленческий  опыт лица, его принимающего. Здесь  также выявляется проблема подготовки  данных субъектов, отсутствия  достаточно квалифицированных кадров. В настоящее время совершенствование  управления – это огромный  и мало востребованный резерв  повышения эффективности управленческой  деятельности.

           При анализе накопленного опыта  в сфере работы с управленческими  актами выявлено, что к числу  основных проблем, с которыми  сталкиваются муниципальные органы исполнительной власти для обеспечения своевременных и точных управленческих решений относятся:

   1) отсутствие модельного инструментария  подготовки вариантов управленческих  решений, их сравнения и оценки  эффективности;

   2) отсутствие полной, достоверной  и своевременной информации для  принятия управленческих решений;

   3) отсутствие стройной системы  обработки и представления информации  для ее анализа. 

          Отметим также, что в управлении  бывают такие же устаревшие  технологии, как и в технике.  Муниципальные руководители должны  отличать старые и современные  технологии управления, отдавать  себе отчет в том, что они  теряют, доверяясь старым проверенным, но не эффективным методам управления. 
Конечно во многом та или иная модель, управленческий подход будут приниматься в зависимости от того, насколько успешно они будут способствовать решению социальных и экономических проблем. Целью данной курсовой работы является рассмотреть структуру управленческих решений (понятие, виды, субъект и объект); уяснить сущность муниципального управления; описать стадии разработки и принятия управленческих решений и рассмотреть степень важности решений в процессе регулирования общественных отношений. 

 

ГЛАВА 1. СОВЕРШЕНСТВОВАНИК СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ УНИТАРНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ. 

1.1 Особенности управления  объектами недвижимого    имущества.

      Согласно Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» в собственности муниципального образования может находиться только четыре категории имущества:

     1) имущество, предназначенное для  решения вопросов местного значения, установленных данным Федеральным  законом;

     2) имущество, предназначенное для  осуществления отдельных государственных  полномочий, переданных органам  местного самоуправления, в случаях,  установленных федеральными законами  и законами субъектов РФ;

     3) имущество, предназначенное для  обеспечения деятельности органов  местного самоуправления и должностных  лиц местного самоуправления, муниципальных  служащих, работников муниципальных  предприятий и учреждений;

     4) имущество, необходимое для решения  вопросов, право решения, которых  предоставлено органам местного  самоуправления федеральными законами  и которые не отнесены к  вопросам местного значения.

     При этом органы местного самоуправления вправе самостоятельно решать какие виды муниципального имущества в пределах перечня, определенного законом, необходимы им для решения вопросов местного значения. В случае возникновения у муниципальных образований права собственности на имущество, не относящееся ни к одной из вышеперечисленных категорий, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению. Органы местного самоуправления до 1 января 2009 года должны осуществить в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, отчуждение или перепрофилирование муниципального имущества, не относящегося ни к одной из вышеперечисленных категорий и находящегося в муниципальной собственности на день вступления в силу указанного Федерального закона. Данные положения Федерального закона создают правовые гарантии, предусматривающие использование муниципальной собственности в целях удовлетворения потребностей населения муниципального образования. Вместе с тем, необходимо учитывать, что в этом случае органы местного самоуправления лишаются дополнительных доходов, поступающих в местные бюджеты от использования муниципальной собственности.

     В связи с этим по-прежнему остается актуальной задача повышения эффективности  использования муниципального имущества. Эту задачу необходимо решать, в частности, за счет обеспечения полной инвентаризации объектов муниципальной собственности, проведения государственной регистрации прав на объекты муниципальной собственности, вовлечения в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, четкого разграничения и скоординированности полномочий всех структурных подразделений администрации города, участвующих в процессе управления недвижимостью, установления жесткого контроля за использованием недвижимости, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

     Кроме того, необходимо создать методическое обеспечение эффективного управления, в основу которого должны быть положены научно обоснованные, достоверные оценки эффективности управления объектами  муниципальной собственности. При  этом необходимо выделить основные понятия  эффективности управления муниципальным  имуществом:

     1. Экономическую эффективность, определяемую  отношением доходов муниципального образования, получаемых за определенный период от принадлежащих ему объектов, к затратам на содержание, использование, функционирование указанных объектов, обусловившим получение доходов, включая затраты на управление;

     2. Социальную эффективность, которая  определяется отношением социальных  результатов, приносимых объектами  муниципальной собственности за  определенный период, измеренных  в денежном выражении, к затратам  на получение этих результатов;

     3. Функциональная эффективность системы  управления муниципальной собственностью, определяемая полнотой реализации  функций управления, которая может  быть выражена в виде соотношения  набора реализуемых функций управления  муниципальной собственностью к  расходам на управление ею. Перечень  функций управления муниципальной  собственностью может быть построен  на основе официальных положений,  регулирующих деятельность органов  управления муниципальной собственностью. Такой набор может рассматриваться  как нормативный.

     К основным социальным эффектам, достигаемым  за счет муниципальной собственности, следует отнести:

     -повышение  уровня и качества жизни, удовлетворение  материальных и духовных потребностей  населения непосредственно и  путем развития сферы социальных  услуг;

     -расходование  на социальные нужды части  дохода, приносимого муниципальным  имуществом;

     - создание условий для привлечения  инвестиций в реальный сектор  экономики.

     Достижение  целей управления объектами недвижимости возможно при сосредоточении функций  распоряжения этими объектами в  одном структурном подразделении. Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка и всех связанных  с ним зданий, сооружений.

     Приватизация  должна рассматриваться как структурный  элемент единой муниципальной политики, направленной на получение в перспективе  отдачи от приватизации в форме налогооблагаемой базы, создания дополнительных рабочих  мест, наполнения отечественного рынка  товарами и услугами российский товаропроизводителей. При принятии решений о приватизации необходимо учитывать социальные последствия  приватизации, включая вопросы социального  развития приватизируемых объектов, охраны окружающей среды и здоровья граждан.