Совершенствование системы управления объектами недвижимости муниципальных унитарных предприятий

- грунтовые  воды залегают глубже 15 м.

Конструктивная  схема здания выбрана на основании  архитектурно- планировочными решениями и представляет собой

Жесткость конструкций. Все вертикальные нагрузки передаются по средствам колонн или  по средствам монолитную ж/б фундаментную плиту. 

Конструктивное  решение 

Конструктивная  схема обоих корпусов- каркасная с навесными панелями.

- Фундаменты -  монолитные ж/б стаканного типа.

- Колонны  – сборные ж/б на 1 и2 этажах.

- Ригели  – сборные ж/б с полками, стык ригеля и колонны монолитный.

- Панели  покрытия и перекрытия – сборные  ж/б многопустотные.

- Диафрагмы  жесткости- сборные ж/б.

- Лестничные  марши и площадки – сборные  ж/б.

- Перегородки  – кирпичные. 

- Стеновые  панели – навесные керамзитобетонные  ГОСТ 530-95 ;

- Окна  – пластиковые;

- Полы  – из керамической плитки, ламинат.

-   Уровень ответственности здания  по ГОСТ 27751-88   – II (нормальный).

   -   Степень огнестойкости по  СНиП 21-01-97 – I   

-   Класс конструктивной пожарной  опасности по СНиП 21-01-97  – С  1.

    -   Степень долговечности   – II

 Проектом  предусмотрена необходимая продолжительность  инсоляции и обеспеченность естественным освещением в каждой комнате в  соответствии с требованиями СНиП 2.08.01-89*.

                    Пространственная устойчивость, геометрическая  неизменяемость и восприятие  горизонтальных нагрузок в зданиях  обеспечиваются жесткими дисками  перекрытий, которые выполнены из  сборного железобетона и связанными  с несущими стенами.

         Для повышения прочности и  пространственной жесткости предусматривается  устройство железобетонных поясов  при возведении стен выше отметки  0,000 – в уровне перекрытия над  цокольным этажом.

            Данная конструктивная схема  имеет пределы огнестойкости  несущих конструкций и узлов  их сопряжения, принятые по СНиП 21-01-97 для 1 степени огнестойкости.

         Марки бетона по морозостойкости  для различных конструкций в  соответствии с нормами проектирования  приняты:

- фундаменты  – F 50 и F 75;

- плиты  перекрытий –F 50;

- плиты  покрытий – F 75;

- плиты  перекрытий балконные – F 200;

- ограждения  балконов – F 100;

- внутренние  стены – F 50.

                Перекрытия выполнены из сборных  железобетонных плит толщиной  от 160 до 200 мм, опертых по двум сторонам на несущие стены, площадка опирания 120 мм. В виду несоответствия геометрических размеров перекрываемых помещений геометрическим размерам плит в некоторых местах выполнены доборные монолитные участки индивидуальной разработки.

               Лестничные площадки из плоских  плит. Площадки опираются по двум  сторонам на кладку шахты лестницы. Марши монолитные, оперты обоими  концами на этажную площадку  и междуэтажную. Лестничные марши  ограждены поручнями высотой  1000 мм, с перилами по высоте 1000 и 500 от уровня пола.

              Перегородки использованы пазогребневые типа ПГП толщиной 100 мм, в санузлах - кирпичные- 120 мм.

Двери наружные металлопластиковые, внутренние двери применены как в вариантах  с остеклением, так и в варианте глухой двери.      

     ВЫВОД: В результате проведенная мной технологическая экспертиза показала, что данный объект отвечает требованиям нормативной документации, СНиП. Данный проект оснащен всем необходимым инженерным оборудованием. Существует естественное и искусственное освещение. Данный проект имеет несколько недоработок.

     -  в данном проекте не предусмотрены  условия для инвалидов и граждан  других маломобильных групп населения.  
 
 
 
 
 
 

      3.2. Правовой анализ (экспертиза)  объекта недвижимости.  

      В данном разделе курсового проекта  рассматриваются правовые основы управления  и эксплуатацией нежилого объекта  недвижимости имеющего площадь –  1338,24 м²     Земельный участок, отведенный под строительство, размещен, в северо-западной части города. В соответствии с Постановлением администрации города на данный объект выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию местной администрацией руководствуясь статьей 55 Градостроительного кодекса РФ.

      Разрешение  на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в  соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или  в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного  объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

      Не  требуется предоставление градостроительного плана земельного участка для  ввода объекта в эксплуатацию в случае, если разрешение на строительство  выдано до введения в действие настоящего Кодекса

      К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются  следующие документы:

      1) правоустанавливающие документы  на земельный участок;

      2) градостроительный план земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории;

      3) разрешение на строительство;

      4) акт приемки объекта капитального  строительства (в случае осуществления  строительства, реконструкции, капитального  ремонта на основании договора);

      5) документ, подтверждающий соответствие  построенного, реконструированного,  отремонтированного объекта капитального  строительства требованиям технических  регламентов и подписанный лицом,  осуществляющим строительство;

      Положения пункта 6 части 3 статьи 55 не распространяются на проектную документацию объектов капитального строительства, утвержденную застройщиком (заказчиком) или направленную им на государственную экспертизу до дня вступления в силу Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ, и на отношения, связанные со строительством, с реконструкцией, капитальным ремонтом объектов капитального строительства в соответствии с указанной проектной документацией

      6) документ, подтверждающий соответствие  параметров построенного, реконструированного,  отремонтированного объекта капитального  строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической  эффективности и требованиям  оснащенности объектов капитального  строительства приборами учета  используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим  строительство (лицом, осуществляющим  строительство, и застройщиком  или заказчиком в случае осуществления  строительства, реконструкции, капитального  ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления  строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;

      7) документы, подтверждающие соответствие  построенного, реконструированного,  отремонтированного объекта капитального  строительства техническим условиям  и подписанные представителями  организаций, осуществляющих эксплуатацию  сетей инженерно-технического обеспечения  (при их наличии);

      8) схема, отображающая расположение  построенного, реконструированного,  отремонтированного объекта капитального  строительства, расположение сетей  инженерно-технического обеспечения  в границах земельного участка  и планировочную организацию  земельного участка и подписанная  лицом, осуществляющим строительство  (лицом, осуществляющим строительство,  и застройщиком или заказчиком  в случае осуществления строительства,  реконструкции, капитального ремонта  на основании договора).

      Разрешение  на строительство представляет собой  документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям  градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику  право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный  ремонт, за исключением случаев, предусмотренных  настоящим Кодексом. К заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются следующие документы: 
1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 
2) градостроительный план земельного участка; 
3) материалы, содержащиеся в проектной документации:а) пояснительная записка;б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;г) схемы, отображающие архитектурные решения;д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;е) проект организации строительства объекта капитального строительства;ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей; 
4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации , положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса; 
5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса); 
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. К заявлению, указанному в части 7 настоящей статьи, может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации. о выдаче разрешения на строительство. К заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются следующие документы: 
1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 
2) градостроительный план земельного участка; 
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: 
1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; 
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; 
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство указанные органы направляют копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство объектов капитального строительства, указанных в части 3 статьи 54 настоящего Кодекса, или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство иных объектов капитального строительства.(часть пятнадцатая в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)  
Форма разрешения на строительство устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

      К идентификационным признакам земельного участка относятся:

      адрес: участок расположен в г.Нальчик, в Центральном районе

      участок имеет 4-угольную форму, границами являются:

        с севера - дорога;

        с востока –  жилая застройка; 

        с юга -дорога;

        с запада - жилая застройка. 

  В  состав проектной документации  объекта строительства включают  следующие разделы:

      1) пояснительная записка с исходными  данными для архитектурно-строительного  проектирования, строительства, капитального  ремонта объектов капитального  строительства, в том числе  с результатами инженерных изысканий,  техническими условиями;

      2) схема планировочной организации  земельного участка, выполненная  в соответствии с градостроительным  планом земельного участка;

      3) архитектурные решения;

      4) конструктивные и объемно-планировочные  решения;

      5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического  обеспечения, перечень инженерно-технических  мероприятий, содержание технологических  решений;

      6)  перечень мероприятий по охране  окружающей среды; 

3.3 Проработка возможных  вариантов использования  объекта недвижимости. 

     В здании преимущественную площадь занимают торговые помещения 1028,4 м²; офисные помещения занимают 221,64 м², под техническое помещение отводится 88,2 м². Общая площадь здания составляет 1338,24 м².

     Таблица 1.1. Баланс площадей варианта A