Совершенствование системы управления объектами недвижимости муниципальных унитарных предприятий

     Методы  реализации муниципальной политики в области приватизации имеют  свою специфику в зависимости  от вида муниципального имущества.

     При приватизации необходимо:

     1) определить оптимальное количество  объектов, осуществить преобразование  в акционерные общества;

     2) провести в сжатые сроки приватизацию  объектов незавершенного строительства,  зданий и сооружений, не используемых  для муниципальных нужд;

     3) проводить в целях повышения  эффективности продажи акций,  находящихся в муниципальной  собственности, широкомасштабные  маркетинговые исследования для  выявления потенциального спроса  на них.

     Таким образом, для устранения негативных тенденций необходимо изменить приоритеты муниципальной политики в области  приватизации, разработать и реализовать  новые подходы к решению вопросов, связанных с управлением муниципальным  имуществом. 
 
 
 
 
 

1.2 Институциональная основа управления муниципальной недвижимостью в РФ. 

     Из трех возможных  источников благосостояния местных  сообществ: налоги и сборы; внешние  поступления (субсидии, дотации, трансферты); доходы от собственной хозяйственной  деятельности, — лишь последний обладает относительной независимостью от центрального правительства и способен к неограниченному росту. Основным источником доходов муниципалитета является хозяйственное использование имущества (в первую очередь недвижимого). Однако муниципальная недвижимость используется крайне неэффективно.

     Выполнение  муниципалитетом функций собственника реализуется через организационно-распорядительную деятельность по управлению муниципальным  имуществом. Управление муниципальным  имуществом рассматривается двояко:

управление недвижимостью, которое охватывает ряд аспектов:

 регулирование  (формирование) общих условий рынка  недвижимости, организация земельного  хозяйства, жилищное дело 

управление движимым имуществом: рассматривается, как правило, с точки зрения формирования и  использования фондов денежных средств  местного сообщества (муниципальных  финансов).

     Управление  объектами недвижимости предполагает передачу их в оперативное управление, хозяйственное ведение, аренду в различных формах, куплю-продажу, в том числе с рассрочкой платежа и т.п.

     Управление  недвижимостью реализуется путем  формирования объекта управления, представляющего  собой комплекс технологически или  функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и/или их части, зеленые  насаждения и пр., составные части  которого могут принадлежать разным владельцам.

     Объект  управления может использоваться как  для предпринимательской деятельности, так и для решения социальных задач.

     Собственность муниципалитета является материально-технической  базой функционирования его экономики, поэтому эффективное использование  недвижимости должно стать одной  из основных задач муниципальных  органов власти и управления. В  муниципалитетах находится имущество, относящееся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности и иным формам собственности.

     Структура и состав муниципальной собственности  показывает, что она включает в  себя много самостоятельных элементов: землю, государственный и муниципальный  жилищный фонды, нежилые помещения, имущественные комплексы, пакеты акций  и доли в уставных капиталах предприятий, движимое и иное имущество. Каждый из указанных элементов характеризуется  качественной однородностью, имеет  ярко выраженную специфику, в том  числе и с точки зрения форм и методов управления.

     Независимо  от типа недвижимости (жилая, офисная, многофункциональная недвижимость) требуется четкое определение целей  ее существования, поскольку недвижимость можно рассматривать как:

     потребительскую стоимость, удовлетворяющую потребности  в жилище, отдыхе, развлечениях;

     фактор  производства в форме основных производственных фондов;

     источник  дохода.

     Нежилые помещения подразделяются на торговые, производственные, складские, предприятия  связи, общественного транспорта, помещения  бытового обслуживания, общественного  питания, школы, учебно-научные организации  и иные.

     Нежилые помещения являются важной составляющей имущественного комплекса. На сегодняшний  день сдача нежилых помещений  в аренду является основным, но не самым  эффективным из всех возможных механизмов управления недвижимостью, поскольку  органами муниципальной власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т. е. отсутствует пообъектное управление.

     Сдачей  нежилых помещений в аренду занимаются органы управления, которым коммерческая деятельность не свойственна. Это увеличивает  степень рисков в арендных операциях  и может привести к существенному  снижению величины дохода, получаемого  от объектов недвижимости. Выходом  из создавшегося положения может  стать создание управляющих компаний, целью деятельности которых будет  не только получение максимальной прибыли  от сдачи в аренду нежилых помещений, но и минимизация арендных рисков путем разработки эффективных методов  управления.

     К сожалению, не всегда основным критерием  таких сделок является экономическая  целесообразность, что приводит к  занижению поступлений в бюджет. Поэтому необходимо, чтобы сделки купли-продажи совершали профессиональные управляющие, поскольку их деятельность включает такие немаловажные компоненты как предпродажная подготовка, привлечение  инвестиций для увеличения стоимости  продаваемых объектов (на ремонт, реконструкцию, модернизацию и т. д.), финансовый анализ результатов. Все это, безусловно, повысит  эффективность управления муниципальной  недвижимостью.

     Результаты  анализа динамики развития объектов недвижимости в муниципалитетах  показывают, что существуют программы  строительства жилья и объектов социально-культурного назначения с отлаженным механизмом их финансирования, бурно развивается строительство  объектов, используемых в предпринимательской  деятельности – торговые сети, объекты  представления платных услуг (автосервисы, мойки, объекты телекоммуникаций), благоустраиваются  городские территории, развивается  стационарная реклама, применяется  художественное оформление и подсветка  зданий, улиц, мест отдыха, развлекательных  центров. Однако содержание объектов недвижимости оставляет желать лучшего.

     Методы  оперативного управления должны выбираться для каждого конкретного объекта (группы объектов) тем управляющим, которому собственник поручает достижение определенных целей, характерных для  этого объекта (группы объектов).

     Необходимость изменения способов и методов  управления недвижимостью обусловлена  и другими причинами. Муниципалитет, являясь собственником, в лице своих  органов сочетает две функции: собственника недвижимого имущества и управляющего субъекта. Причем методы, посредством  которых осуществляется управление, преимущественно административные (установление ставок земельного налога, арендной платы, коэффициентов пересчета  в зависимости от видов деятельности арендаторов). Используя такие методы, невозможно учитывать особенности  каждого объекта недвижимости, что  в свою очередь приводит к снижению поступлений средств в бюджет. С целью учета особенностей каждого объекта, необходимо привлекать профессиональных управляющих, имеющих опыт работы с потенциальными заказчиками и инвесторами, владеющих методиками и технологиями управления недвижимостью.

     Законным  основанием для передачи недвижимого  имущества управляющей компании является договор доверительного управления имуществом. Необходимо отметить основные черты и особенности такого договора.

     Доверительное управление – это институт российского  права, появившийся на современном  этапе развития рыночных отношений. Появление такой правовой формы  обусловлено стремлением повысить эффективность управления хозяйственной  деятельностью и имуществом.

     По  договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) имущество в доверительное  управление на определенный срок, а  другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

     Передавая имущество в доверительное управление, собственник не передает управляющему правомочия по владению, пользованию  и распоряжению этим имуществом (они  по-прежнему остаются у собственника), а лишь наделяет доверительного управляющего правом осуществлять эти правомочия от своего имени. Вместе с тем до тех пор, пока действует договор  доверительного управления имуществом, собственник не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию или распоряжению имуществом, переданным ему в доверительное  управление.

     Для достижения положительного экономического результата социально-ориентированной  управляющей организации необходимо иметь надежное обеспечение для  доступа к недорогим и долгосрочным инвестиционным ресурсам, каковым может  являться собственное недвижимое имущество. В этом случае реализованные инвестиции дополнительно повышают кредитоспособность организации.

     Формирование  и введение новых механизмов управления недвижимостью осложняется несовершенством  организационного и правового законодательства. Отсутствие в России права на частную  собственность течение семи десятилетий, тотальный характер государственной  собственности на землю, сложившиеся  традиции централизованного управления через множество специализированных отраслевых структур привели к тому что, значительное количество объектов недвижимости приобрело своеобразный статус объектов со многими сособственниками.

     В результате проводимых реформ на отечественном  рынке недвижимости сложилась специфическая  ситуация. С одной стороны, муниципальные  собственники, продолжая процессы приватизации, все еще остаются крупнейшими  собственниками недвижимости и занимают особые позиции, например, на первичном рынке нежилых помещений. С другой стороны, муниципальные властные структуры принимают основные нормативные акты для регулирования рыночных взаимодействий, а также для управления имущественными отношениями в целом. Как показывает практика, в результате такого регулирования не всегда решаются проблемы эффективного пополнения государственного и муниципального бюджетов. Кроме того, до сих пор не сложился рынок компаний, которые осуществляли бы профессиональное управление муниципальной недвижимостью. На сегодняшний день существует несколько десятков управляющих компаний, которые в основном концентрируют свое внимание на управлении эксплуатацией.

     Профессиональные  управляющие владеют таким  методом  управления как работа с портфелем  недвижимости, при помощи которого возможно рациональное содержание как  доходных, так и убыточных объектов путем направления денежных средств, полученных с доходных видов недвижимости на объекты, не приносящие дохода.

     В заключении, обобщая вышеизложенное, хотелось бы отметить следующее:

     Что хотя исследование муниципальной собственности  является сложным процессом, но эта  тема одновременно является актуальной и интересной, так как с собственностью непосредственно связаны экономические  интересы каждого члена, всех слоев, групп населения в любом обществе, муниципальная собственность составляет экономическую основу местного самоуправления.

     Довольно  широкий состав элементов муниципальной  собственности создает все условия  органам местного самоуправления для  обретения настоящей власти.