Принципы управления объектами недвижимости

     Министерство  Образования и Науки РФ

     Казанский Государственный Технологический  Университет 
 
 
 
 
 
 
 

     Контрольная работа

     по  курсу: Экономика недвижимости

     на  тему:

     Принципы  управления объектами недвижимости 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Казань

     2009

 

      Содержание 

Введение

Принципы управления объектами недвижимости

Заключение

Список литературы

 

      Введение 

     Управление — это процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей.

     Управление  — функция организованных (упорядоченных) систем, обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание  режима деятельности, реализацию их программ и целей (где цель — идеальный, предполагаемый результат деятельности).

     Рассматривая  управление недвижимостью, как систему, следует исходить из неоднозначности  этого понятия. С одной стороны, под управлением понимают руководство  созданием, функционированием и  развитием объекта недвижимости, с другой стороны — деятельность субъектов по рациональному распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов.

     Управление  любыми процессами — это сложная и многофункциональная задача, связанная с взаимодействием многих интеграционных начал — планированием, организацией, координацией, мотивацией и контролем, обеспечивающих нормальные условия производительного и эффективного труда занятых работников и получение результатов, соответствующих целям.

     Управление  объектами недвижимости - принятие решений, направленное на более полное и эффективное использование  объектов недвижимости и оформление документов в отношении имущественных  прав на эти объекты.

 

      Принципы управления объектами недвижимости 

     Объекты недвижимости создаются или приобретаются  в собственность для предпринимательской  деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют  свои особенности.

     Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное  управление.

     Управление  недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника [1] .

     Управление  недвижимостью включает:

     - систему законодательного и нормативного  регламентирования и контроля  поведения всех субъектов рынка  недвижимости, осуществляемую государственными  органами;

     - оформление и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты  недвижимости;

     - управление объектами недвижимости  в интересах собственника.

     Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

     Управление  недвижимостью осуществляется в  трех направлениях:

• правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;
• экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
• техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

     Основной  задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

     Управление  недвижимостью —  это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

     Управление  недвижимостью может быть внутренним и внешним.

     Внутреннее  управление недвижимостью  – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

     Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

     С точки зрения управления недвижимостью  субъектами рынка недвижимости выполняются  следующие виды воздействия на недвижимость:

     1. Государственное регулирование рынка недвижимости.

     а) путем прямого  вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

     - создание законов, постановлений,  правил, инструкций и положений,  регулирующих функционирования  рынка недвижимости;

     - введение механизма ответственности  за нарушение нормативных требований  при совершении сделок с объектами  недвижимости;

     - контроль за соблюдением всеми  субъектами рынка недвижимости  установленных норм и правил;

     - регистрация прав на объекты  недвижимости и сделок с ними;

     - лицензирование предпринимательской  деятельности в сфере недвижимости.

     б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

     - налогообложение объектов недвижимости  и предоставление льгот;

     - реализация государственных целевых  программ;

     - установление амортизационных норм;

     - реформирование жилищно-коммунального  хозяйства;

     - комплексное решение вопросов  землепользования и приватизации  земли, развития инженерной инфраструктуры  и т.д.

     2. Общественное воздействие.

     Реакция широких слоев общества, в том  числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая  служит основой для нормативных  актов, положений и т.д.

     3. Управление определенными объектами недвижимости:

     - операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

     - инвестиционной недвижимостью —  недвижимость, которую собственник  использует для получения максимальной  прибыли.

     4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

• управление системами жилой недвижимости;
• управление системами нежилой недвижимости.

     Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

     Системами нежилой недвижимости управляют  районные агентства КУГИ.

     В качестве примера управления жилой  недвижимостью можно привести создание Городского объединения домовладельцев (ГОД) в Санкт-Петербурге, которое  станет единым органом, выполняющим  функции заказчика на обслуживание жилья, находящегося в собственности  ЖСК и ТСЖ.

     Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

     Деятельность  управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем  недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

     «Стандарты  профессиональной практики управляющих  недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью  России, определяют управление недвижимостью  как деятельность в интересах  собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта  недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в  эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение  функционального назначения; утилизация.

     Работа  с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный  процесс, состоящий из нескольких этапов.

     1. Отношения с собственниками объектов  недвижимости играют ключевую  роль в успехе управления объектом, ибо от сложившихся отношений  в основном будет зависеть  результат. Деятельность управляющего  в отношениях с собственником  должны быть легитимны и прозрачны,  а взаимоотношения между собственником  и управляющим соответственно  оформлены.

     Правоотношения  между собственником и управляющим  прописаны только в ГК РФ, где  содержатся лишь общие положения. В  результате сохраняется возможность  одностороннего отказа от договора учредителем  управления и в то же время невозможность  одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может  распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных  договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и  масса других подводных камней.

     Теоретически  доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от оборота или  чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости  от состояния и доходности объекта  недвижимости.

     2. Формирование цели и стратегии  коммерческого использования объекта  недвижимости. Целью может быть  перепродажа объекта недвижимости  или получение постоянного дохода. В большинстве случаев в качестве  цели ставится рост доходов,  уменьшение расходов и повышение  ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий  определяют центры доходов и  "расходов, выявляет и исключает  неэффективные информационные и  денежные потоки и т.д. в  процессе развития проекта управления  объектом недвижимости, по мере  возникновения внешних и внутренних  факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.