Принципы управления объектами недвижимости

     3. Анализ ситуации, планирование и  отчетность. Приступая к работе  управляющего объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в  процесс управления объектом  персонал, который на начальном  этапе может быть не заинтересованным  в действиях управляющего. Методы  могут быть разные: от объяснения  людям целей и задач доверительного  управления объектом недвижимости  до применения систем денежного  вознаграждения, а при необходимости  и увольнения с согласия собственника  активно сопротивляющихся переменам  работников.

     Как правило, приступая к работе, управляющий  сталкивается с низким качеством  финансового анализа, неэффективным  документооборотом, нарушениями в  бухгалтерском учете, излишками  малоценного имущества и т.д. определение  путей реорганизации предприятия  от производственной структуры к  управляющей недвижимостью с  конкретным выделением направлений  возможно только, проведя обстоятельный  анализ. Как показывает практика развития недвижимости, на первом этапе коммерческого  использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться  в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником  и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

     4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации  объектов недвижимости в течение  всего нормативного срока службы  достигается за счет своеобразного  «инструментария», куда входят технические  нормы и правила, методы исследования  и оценки состояния отдельных  конструктивных элементов. Анализ  деятельности по содержанию объекта  недвижимости в зарубежных странах  показывает, что одним из главных  инструментов является технический  паспорт объекта недвижимости. Под  этим сходным названием понимается  инструкция по эксплуатации и  обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

     Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет  функции информационной системы. Все  необходимые для ухода за недвижимостью  и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В  техпаспорте фиксируется также  история ремонта объекта, что  поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые  условия для согласования интересов  всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

     Одна  из задач применения техпаспорта  объекта недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к  ним машинах и оборудовании в  удобной для пользования форме  владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

     Техпаспорт  здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте  недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему можно было бы:

     - после окончания строительства  или капремонта здания начать  в плановом и целесообразно  рассчитанном порядке уход, обслуживание  и содержание в порядке конструкций,  систем оборудования и дворовых  территорий;

     - постоянно осуществлять функции  по уходу, обслуживанию и содержанию  в порядке объектов недвижимости  таким образом, чтобы при оптимальных  затратах добиться роста их  доходности;

     - обеспечить запланированные периоды  содержания и сроки эксплуатации  конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

     - обеспечить надлежащее составление  договоров об уходе за объектом  недвижимости, а также осуществление  мероприятий по уходу и обслуживанию  и контроль за их выполнением.

     Техпаспорт  здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

     • общие данные об объекте;

     • контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;

     • задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;

     • данные о расположении важнейших  машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;

     • внутренние и наружные поверхностные  конструкции;

     • плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;

     • плановые сроки эксплуатации важнейших  конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;

     • количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и, задачи;

     • ведение ежедневного журнала  ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических  ресурсов на проведение ремонта;

     • инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;

     • данные о приложениях к техпаспорту.

     В случае проекта капитального ремонта  техпаспорт объекта недвижимости с  приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким  же образом, как и при проекте  нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта [5].

     Особая  роль в работе управляющего недвижимостью  отводится определению эффективности  использования вверенных ему  объектов недвижимости.

     Эффективность использования объекта недвижимости зависит от процесса формирования доходов  и расходов, возникающих при эксплуатации вверенного объекта.

     Деятельность  управляющего недвижимостью в первую очередь направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений  и ее структуры как основного  источника дохода от объекта недвижимости.

     Особое  внимание управляющий недвижимостью  должен уделять формированию структуры  затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный  доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта  недвижимости.

     Величина  арендной платы устанавливается  в объеме, позволяющем покрыть  затраты, связанные с содержанием  и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

     Лимитную  величину арендной платы ( ), как правило, формируют три группы затрат: 

       , (1.1) 

     где Кпл. – коммунальные платежи;

     Об – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

     Зо.н. – затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

     Первая  группа затрат Кпл. определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам  за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий  возможна, если в договоре указывается  номер счетчика (или расчетный  способ определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости  потребляемого ресурса.

     Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией  и услугами связи. Это позволяет  арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными тренажерные  залы, солярии и прочие услуги в  области фитнесса.

     Сдача в аренду нежилых помещений - одно из направлений предпринимательской  деятельности для управляющего недвижимостью, который является плательщиком налогов  на добавленную стоимость, прибыль, содержание жилищного фонда и  объектов социально-культурной сферы.

     В соответствии с действующим законодательством  объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество  и на землю.

     Налоги  на нужды образовательных учреждений, отчисления в фонды (пенсионный, занятости, медицинского страхования и социального  страхования), налоги на пользователей  автодорог (если по условиям арендного  договора предусмотрено оказание арендатору дополнительных услуг), на содержание правоохранительных органов, на уборку мусора и территории, прилегающей  к арендуемому зданию (помещению) составляют отдельную группу затрат.

     Управляющий ответственен за охрану окружающей среды  и поддержание ее в рамках требований Комитета по окружающей среде, что связано с определенными затратами, возмещение которых должно быть предусмотрено арендной платой. 

      (1.2)  

     Вторая  группа, связанная с отчислением  в бюджет и внебюджетные фонды  Об, формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав их определяется в соответствии с видом недвижимости:

     где – отчисления в бюджет по объекту недвижимости (части переданной в аренду); 

      , (1.3) 

       – ежегодные отчисления, формируемые  в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в  аренду помещений: 

      , (1.4) 

       – балансовая стоимость арендуемого  имущества, являющейся основой расчета  обязательных платежей управляющей  компании;

       – норма амортизационных отчислений в коэффициентах;

     n₁ – норма накладных расходов подрядчика, принявшего на себя ведение работ по капитальному ремонту, %;

     n₂ - планируемая прибыль подрядчика, %;

     n₃ - налог на добавленную стоимость по работам капитального ремонта сдаваемого в аренду имущества %;

     Ним – налог на имущество;

      – отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости.

     Ним (годовая величина платежа) определяется произведением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.

     Составляющая, формируемая по обязательным платежам за землю, использует величину земельного участка (Si), арендуемого полностью, или приходящуюся в расчете на арендуемую площадь нежилого помещения: 

      , (1.5) 

     Si – площадь земельного участка в квадратных метрах, приходящаяся на арендуемую площадь помещения;

     Нзем. – нормативная ставка за землю, установленная по данному участку;

     Нуб. – плата за уборку территории – по ставкам, установленным для данной территории местными органами власти.

     Третья  группа затрат Зо.н., связанная с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды, определяется по методу калькулирования затрат. Они могут включать в себя: