Совершенствование системы управления объектами недвижимости муниципальных унитарных предприятий

            Рынок качественной  недвижимости г. Нальчика на сегодняшний день находится на начальной стадии формирования. Он представлен в основном офисными помещениями на первых этажах жилых зданий, административными зданиями старых годов постройки, перепрофилированными объектами, ранее имеющими другое функциональное использование (например, в здание бывшего кафе). Деловой и общественный центр города ограничен с севера улицей ул. Идарова, с юга –ул.Тарчокова, с запада – ул.Калюжного, с востока – ул.Кабардинская. Важную роль в общественной жизни города играет проспект Ленина на всем своем протяжении. На сегодняшний день в Нальчике  имеются офисные центры, расположенный в центре города. Кроме того, качественными торговые  помещениями располагает  торгово-развлекательный  центр, расположенный на окраине  города. В структуре этого центра 5 этажей выделены под офисный  и торговый, собственниками которого рассматриваются предложения от арендаторов на площади не менее 1000 -2000кв.м. (этаж). Таким образом, рынок качественных офисных помещений в Нальчике оценен на уровне 20 - 25 тыс. кв. м. Дальнейшее развитие связано с появлением новых проектов в краткосрочной перспективе и продолжением качественных изменений существующих площадей, подходящих для коммерческого использования (перепрофилирование, реконструкция).

Предложение

По состоянию  на начало 2008 года общий объем рынка  офисных помещений г.Нальчик оценен на уровне 20 – 25 тыс. кв. м. Из них порядка 10 000 можно отнести к качественным офисным площадям. В основном предложение офисных помещений растет за счет вывода на рынок перепрофилированных помещений, ранее имеющих другое функциональное назначение, в офисные, а также за счет создания офисов на первых этажах жилых домов.

Спрос

Офисные площади в Нальчике востребованы в основном арендаторами, для которых  расположение офиса, внешний вид  здания и условия ведения бизнеса  играют достаточно важную роль (банки, страховые компании и др.).  На рынке аренды офисных помещений Нальчика наиболее востребованными являются офисы небольших размеров до 50 кв. м, а также офисы от 300 кв. м (крупные банковские структуры). Для первых, зачастую, определяющим фактором является стоимость аренды и объём ежемесячных платежей за обслуживание площадей. Для вторых важна проходимость и имиджевая составляющая, поэтому они предпочтут арендовать помещения на первых этажах новых современных зданий (в т.ч., и жилых).

Ставки  аренды

Средняя ставка аренды офисной недвижимости в центре г. Нальчика колеблется в интервале 800-1200 руб./кв. м/мес. Однако существуют предложения и по 1500руб./кв. м/мес. Ставки аренды на офисные объекты зависят от местонахождения офиса - близости от центра города и улиц с большой транспортной и пешеходной проходимостью. Для офисных помещений, расположенных в центре города, средняя цена продажи зафиксирована на уровне 45-48 тыс. руб/кв. м.

Перспективы

На сегодняшний  день в городе Нальчике  как экономическом  центре наблюдается недостаток офисных площадей высокого уровня.  Проблема расширения деловых контактов и поддержания делового имиджа еще не так остро стоит в г. Нальчике, но актуальность ее постепенно растет. Все это сказывается на рынке офисных площадей. Вероятно, что в краткосрочной и среднесрочной перспективе, рынок офисной недвижимости пойдет по пути развития современных форматов организации бизнес-пространства, предъявляя высокие требования к обеспечению условий для успешной деятельности. Мировая и отечественная практика показывает, что эффективным решением при этом является организация многофункциональных бизнес-центров, позволяющих обеспечить поддержку и развитие бизнеса в полном объеме при минимальных затратах на создание развитой инфраструктуры.

        Торговая недвижимость

Для рынка торговой недвижимости г. Нальчика характерно активное развитие, связанное с реализацией программы строительства гипермаркетов, крупных торгово-развлекательных центров, торговых центров и реконструкцией магазинов. В течение периода 2007 – начало 2008 года для рынка торговой недвижимости характерно прохождение этапа ожидания изменений в структуре предложения офисных помещений. На протяжении отмеченного периода идет процесс строительства качественных торговых площадей, ввод в эксплуатацию которых запланирован на конец 2008 – 2009 год. Основным источником увеличения торговых площадей за истекший период является реконструкция объектов, а также выведение офисных площадей на рынок путем перевода из жилого назначения в нежилое. Новыми объектами, появившимися на рынке в течение 2009 года и остающимися заметными по итогам 2010 года, можно назвать торгово-развлекательный центр  общей площадью 25000 кв. м, а также торгово-развлекательный центр «Галерея». В будущем рынок торговых помещений города Нальчик  ожидают дальнейшие качественные и количественные изменения.                                                                                   

                   

Предложение и перспективы  его увеличения

Существенная  часть рынка представлена встроено-пристроенными  помещениями к существующим зданиям, а также торговыми площадями  на первых этажах жилых домов. Мониторинг уровня вакантных площадей в давно  существующих торговых центрах г. Нальчика  показал, что наполняемость таких центров близка к 100 %.Для таких центров характерно формирование листа ожидания ввиду полной наполняемости торговых площадей. Таким образом, можно сделать вывод о возникновении дефицитной ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости города, представленной в торговых центрах. Однако, уже сейчас в городе осуществляется ряд крупномасштабных проектов современных торговых центров, таких как «Dея» общей площадью  27000 кв м , и торгово-развлекательный центр «Галерея» площадью 25000 кв м. Ввод в эксплуатацию данных объектов увеличит объем арендопригодной площади на рынке торговой недвижимости на величину порядка 52 тыс. кв. м.

Диаграмма, представленная ниже, характеризует  объемы прироста качественной арендопригодной площади в торговых центрах (торгово-развлекательных центрах) города.

Диаграмма 1. Динамика ввода арендопригодной торговой площади в г.Нальчик в 2008-2010 годах

                      

Спрос

Наиболее  востребованными в сегменте уличного ритейла являются помещения от 50 кв. м на центральных улицах города и до 50 кв. на небольших улицах, примыкающих к центральным. Наиболее востребованными в ТРЦ являются торговые объекты площадью от 100 кв. м. Якорные арендаторы в торговых центрах, в качестве которых чаще всего выступают крупные федеральные и зарубежные сетевые компании, готовы занимать помещения от 1000 кв. м. Помимо сетевых торговых компаний в роли якорных арендаторов выступает развлекательный сегмент, представленный, например, в торгово-развлекательном центре «Галерея», мультиплексом и боулингом. В дальнейшем роль развлекательного сектора в развитии торговых центров будет расти.

Арендные  ставки

Арендные  ставки в торговых центрах города Нальчика представлены на диаграмме 2.

 

Диаграмма 2. Ставки аренды на торговые помещения в Нальчике.

Таким образом, средняя ставка аренды в  г. Нальчике для торговых площадей, сдаваемых в аренду в центре города, колеблется в интервале 1000-1500 руб./кв. м/мес. 

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ      ОБЪЕКТОМ. 

3.1. Технический анализ (экспертиза) объекта недвижимости. 

Климатические характеристики района строительства

Объект расположен по адресу : КБР, г. Нальчик.

Область применения : 2 территориальный пояс; 3 климатический район;

Степень огнестойкости 2

Снеговая нагрузка – 70 кг/м² (СНиП 2.01.07-85)

Ветровая нагрузка – 25 кг/м² (СНиП 2.01.07-85 –нагрузки и воздействия).

Сейсмичность  участка -8 баллов

Зона влажности  – нормальная

 Средняя скорость  ветра в зимний период 2-4 м/с

Средняя месячная относительная влажность воздуха : наиболее жаркого месяца – 55%, наиболее холодного -85%.

Продолжительность летнего периода 214 д. ,зимнего 151.

Количество осадков  в год 560 мм.

 Площадка  строительства имеет спокойный  рельеф, на основании инженерно  – геологических изысканий установлено,  что почвенно-растительный слой  может быть – чернозем, суглинки.

Толщина подстилающего  слоя гравийно-  песчаники или аллювиальные породы.

Грунтовые воды залегают на глубине -80 метров

Наибольшая глубина  промерзания грунта – 0.8м

Для строительства  отведена территория площадью – 171.6 м^2.

Площадка строительства (связана) находится в центре города

 Объем проектируемого  здания составляет 1020 м³.

Протяженность подземных трубопроводов -20м

Площадь покрытия автодорог и площадок -180м²

Степень долговечности -2

 Здание оборудовано:  отоплением, канализацией, водоснабжением, электричеством, вентиляцией.

-  Данный объект  имеет площадь –1338,24м².

-  Участок  имеет в плане форму прямоугольника

-  Проект разработан  в соответствии с санитарными  и противопожарными нормами проектирования.

-   Аэрация  здания осуществляется через  оконные и дверные проемы

-  Озеленение  осуществляется разными породами  деревьев, кустарников.

-  Подъезды  к зданию осуществляется существующими  дорогами.

-  Проходы  к зданию осуществляется  имеющимися  тротуарами.

 Стройгенплан разработан на основании генерального плана с использованием планов сетей водопровода, теплоснабжения, канализационных сетей, электроснабжения и слаботочных сетей. Компоновка и размещение временных зданий и сооружений выполнялось с учетом требования СНиП 2.01.02-85 – противопожарные нормы проектирования зданий и сооружений.

   Стройгенплан разработан с соблюдением следующих принципов:

- объем строительства  временных зданий и сооружений  должен быть минимальным;

- размещение  временных зданий и сооружений  в соответствии с правилами  техники безопасности и противопожарных  норм;

- временные здания  и сооружения располагают так,  что они были удобными при  эксплуатации;

- протяженность  временных сетей, водо- электроснабжения должна быть минимальной;

- Временные здания  и сооружения необходимо предусматривать  инвентарными методами;

- временные дороги  склады и площадки располагают  так, чтобы перемещение строительных  грузов было минимальным.

     Исходными  данными при составлении стройгенплана являются – календарный план производства работ, перечень количество строительных материалов, перечень исследования машин механизмов. 

Инженерное  оборудование: водопровод, канализация, отопление, вентиляция, горячее водоснабжение, электроснабжение, устройство связи. 

Экспертиза  архитектурно- строительных решений 

    При разработке проекта учтены  условия III Б климатического района.

- расчетная  температура наружного воздуха  – 18⁰с (СНиП 2.01.4 -82)

- грунты  основания – гравийно- галечниковые отложения P= 2.0 т/м³

- глубина  промерзания – 1 м