Совершенствование системы управления объектами недвижимости муниципальных унитарных предприятий

     Следует отметить, что, несмотря на декларированную  законодательством бюджетную самостоятельность  органов местного самоуправления, уровень  собственных и закрепленных на постоянной или долговременной основе доходов очень мал. Система межбюджетных отношений не отлажена, отсутствует единая методическая основа для выравнивания бюджетной обеспеченности муниципальных образований. Это происходит на фоне общего тяжелого финансового состояния и дефицитности бюджетов всех уровней. Число муниципальных образований — бюджетных “доноров” очень невелико. В результате органы местного самоуправления не всегда имеют достаточный объем ресурсов для обеспечения нормальной жизнедеятельности населения, возможности прогнозирования и планирования.

     Система управления муниципальной недвижимостью  имеет свою специфику, определяемую в основном спецификой использования  муниципальной недвижимости.

     Критерием эффективности использования муниципального имущества может выступать рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения. Выделяют три аспекта, с позиций которых  оценивается эффективность использования  муниципальной недвижимости: земельный; градостроительный; природоохранный.

     С позиций первого аспекта эффективность  выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей, с позиций  второго – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, положительно сказывающегося, в конечном итоге, на здоровье населения.

     На  основании оценки эффективности использования объектов муниципальной недвижимости можно проводить планирование вариантов использования объектов недвижимости (продажа, сдача в аренду, передача в управление, передача в залог, внесение в качестве вклада в уставный капитал создаваемого общества).

     Общим основанием для планирования проведения любого из перечисленных мероприятий  является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Основным критерием отбора варианта является максимальный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости.

     Исследовав  теоретическую основу муниципальной  недвижимости можно сделать следующие  выводы:

Расширение круга  объектов недвижимости, вовлекаемых  в рыночный оборот, усложнение спектра  операций, осуществляемых на рынке  недвижимости, появление соответствующих  этим операциям новых видов предпринимательской  деятельности – все это свидетельствует  о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень  – уровень формирования развитого  рынка.

Полномочия органов  местного самоуправления осуществляются органами местного самоуправления поселений, органами местного самоуправления городских  округов и органами местного самоуправления муниципальных районов самостоятельно.

Достижение целей  управления объектами недвижимости возможно при сосредоточении функций  распоряжения этими объектами в  одном структурном подразделении. Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка и всех связанных  с ним зданий, сооружений.

Для наиболее эффективного управления социально значимыми  объектами недвижимого имущества  необходима четкая стратегия развития и разработкой необходимого комплекса  мероприятий для ее реализации.

Выделяют три  аспекта, с позиций которых оценивается  эффективность использования муниципальной  недвижимости: земельный; градостроительный; природоохранный. 
 

        

          1.3 Обоснование необходимости совершенствования

     системы управления муниципальным  имуществом

     Главной целью социально - экономического развития любой страны

является  создание благоприятных условий (качества) жизни для жителей. Это, в первую очередь, наличие работы и соответствующей зарплаты, гарантированные качественные услуги здравоохранения и социального обеспечения, доступное жилье, а также "неэкономические" условия: общественная безопасность, политическая стабильность, возможности образования, уверенность в будущем своем и своих детей, возможность развиваться творчески, духовно и физически и др.

     Для улучшения материальных и социально - общественных составляющих качества жизни важно обеспечить рост экономики, приводящий к росту доходов жителей и бюджета страны. При формировании "неэкономических" составляющих большую роль играет использование общественных средств, в связи с этим необходимо гарантировать эффективное расходование бюджета страны.

     Одним из основных направлений социально - экономического развития страны является создание благоприятного хозяйственного климата, которое включает действия по совершенствованию: условий деятельности предпринимателей и конкурентной среды; налоговой системы; рынка недвижимости и градостроительного регулирования; эффективного управления имуществом, рынка труда и трудовых отношений, а также мобилизацию финансовых ресурсов на рынке капитала.

     Политика  властей направлена на повышение эффективности использования недвижимости, создание условий для увеличения социального, инвестиционного, производительного потенциала недвижимости и превращение ее в самостоятельный фактор экономического роста.

     Для наиболее эффективной работы в этой сфере должны развиваться следующие сферы хозяйствования:

     1) земельные отношения;

     2) правововое и информационное обеспечение рынка недвижимости;

     3) систему управления недвижимостью (коммерческой и некоммерческой);

     4) эффективное налогообложение недвижимости;

     5) ипотечное кредитование и финансирование  строительства и реконструкции  недвижимости;

     6) инфраструктуру рынка недвижимого  имущества.

     Основными факторами, определившими становление  и развитие рынка недвижимости в стране, стали реформы, проводимые органами государственной власти Российской Федерации, направленные на развитие предпринимательства, свободного рынка товаров и услуг, цен и добросовестной конкуренции. Среди них:

     - начало и проведение массовой  приватизации жилья, предприятий  сферы обслуживания и промышленности;

     - становление механизма рыночного  ценообразования;

     - признание земли недвижимым имуществом, начальный этап ее приватизации  и включение в гражданский  оборот;

     - создание системы регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, формирование  земельного кадастра;

     - развитие профессиональной деятельности  и расширение видов услуг на  рынке недвижимости.

     Проводимые  реформы создали условия для  развития рынка недвижимости.

     Основными причинами, тормозящими развитие рынка  недвижимости, являются:

     В области экономики рынка недвижимости:

     - отсутствие условий долгосрочного  инвестирования и включения недвижимости  в гражданский оборот;

     - высокие, экономически неоправданные  затраты на эксплуатацию объектов  недвижимости;

     - недостаточное использование резервов  роста доходности недвижимости;

     - несовершенство налоговой системы,  в т.ч. системы налогообложения недвижимости;

     - низкий уровень развития рынка  ценных бумаг, в том числе  обеспеченных залогом недвижимости.

     В области правового обеспечения  развития рынка недвижимости:

     - отсутствие на местном уровне  механизмов реализации законодательных  актов, направленных на развитие  рынка недвижимости;

     - высокий риск при осуществлении  сделок с недвижимостью из-за  низкого уровня правовых гарантий;

     - несовершенство инвестиционного  и налогового законодательства;

     - отсутствие установленных законом  положений, регулирующих разграничение  земель на федеральную, субъектов  Российской Федерации и муниципальную  собственность.

     В области организации рынка недвижимости:

     - отсутствие единой системы информационного обеспечения участников рынка недвижимости;

     - неэффективное управление жилищно  - коммунальным хозяйством; 

        Анализ состояния рынка недвижимости характеризует его как развивающийся. Вместе с тем необходимо создание дополнительных условий для более эффективного использования недвижимости в интересах жителей страны. Деятельность муниципальной власти по управлению недвижимостью должна быть направлена на:

     - обеспечение безопасности при  эксплуатации объектов недвижимости;

     - сохранение и улучшение технического  состояния недвижимого имущества; 

     - минимизацию затрат на эксплуатацию  недвижимого имущества;

     - увеличение рыночной стоимости объектов недвижимости;

     - повышение эффективности использования недвижимого имущества, в том числе с учетом ее коммерческого потенциала.

     Целью политики в данной области должна являться реорганизация существующей системы эксплуатации и управления недвижимостью для приведения этой системы в соответствие с принципами организации рыночного хозяйства. Меры, необходимые для становления  эффективной деятельности по управлению недвижимостью следующие:

     - разработка и принятие нормативно - правовых актов, регулирующих  деятельность по оказанию услуг  по управлению объектами недвижимости;

     - передача объектов недвижимости, находящейся в муниципальной  собственности, в управление на  конкурсной основе;

     - создание системы сертификации  и лицензирования деятельности  по управлению недвижимостью;

     - аккредитация образовательных учреждений, осуществляющих подготовку и  переподготовку менеджеров по  управлению недвижимостью;

     - реализация пилотных проектов  по созданию образцовых технологий  по управлению недвижимостью  (на базе недвижимости, находящейся  в муниципальной собственности)  и последующего их тиражирования;

     - создание системы экономических  санкций за неэффективное использование  земли, зданий и сооружений;

     - повышение роли налогообложения  в регулировании рынка недвижимости;

     - совершенствование арендных отношений,  разработка методики определения  размера арендной платы в зависимости  от рыночной стоимости муниципальной  недвижимости;

     - аукционная (конкурсная) продажа прав аренды нежилых помещений.

ГЛАВА 2. МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ. 

 2.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости