Жилищно-коммунальное хозяйство

Управление  ЖКХ - это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными жилищно - эксплуатационными организациями.

Важнейшим аспектом в управлении ЖКХ является принцип  конкурентоспособности, определяемый наличием конкурентных преимуществ  у предприятий и организаций, предоставляющих услуги, которые  должны обеспечиваться ресурсосберегающими  и инновационными подходами, развитием  конкуренции и формированием  социально-ориентированной политики, а также условиями, определяющими  качество системы управления объектами  ЖКК. [14]

На современном  этапе развития с учетом потенциала отдельных подотраслей ЖКК, типологии  предоставляемых частных и общественных услуг, степени конкурентных отношений, наличия различных форм собственности  на имущество, особенностей экономических  механизмов функционирования предприятий, следует рассматривать в качестве отдельных сфер жилищное хозяйство  и коммунальный комплекс, имеющие различные системы управления и принципы их реформирования.

В состав жилищного  хозяйства входят жилые и нежилые  здания с сетью эксплуатирующих  и обслуживающих их предприятий  и организаций. Коммунальный комплекс включает в себя системы инженерного  обеспечения поселений (электроэнергия, тепло-, газо-, водоснабжение и водоотведение) и общегородское коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство и озеленение территории, вывоз и переработка  бытовых отходов и ряд других хозяйств) [43].

Реформирование  и технологическая модернизация ЖКК, повышение конкурентоспособности  предоставляемых услуг, предприятий  предполагают применение новых, более  совершенных организационно-экономических  и информационных методов управления, принципиально отличающихся от использовавшихся до недавнего времени в жилищно-коммунальной сфере.

Однако внедрение  эффективных форм и методов управления осложняется специфическими особенностями  трансформации собственности, экономических  отношений и хозяйственного механизма  функционирования предприятий ЖКК, усугубляемыми социально-экономической  ситуацией в различных регионах. [42]

Кризисное состояние  жилищно-коммунального комплекса  в большинстве муниципальных  образований России стало проблемой  общегосударственного значения. Причинами  кризиса явились многолетнее  недофинансирование и неэффективная  тарифная политика, предопределяющие дотационность отрасли, высокие  затраты на оказание услуг, отсутствие у обслуживающих предприятий  экономических стимулов снижения затрат, а у получателей ЖКУ - возможности  влиять на их количество и качество, неэффективная система управления, неразвитость конкурентной среды, высокая  степень износа основных фондов, большие потери теплоэнергии, воды и других ресурсов [8].

Появление новых  видов собственников обусловлено  потребностями в иных формах и  методах инвестирования развития объектов жилищно-коммунального назначения в условиях ограниченности бюджетных  средств. При этом наряду с диалогом "заказчик - подрядчик (предприятие  жилищно-коммунального хозяйства)" формируются сложные многосторонние взаимоотношения, участниками которых  являются:

F инвестиционные, строительные и эксплуатационные  организации различных форм собственности,  осуществляющие финансирование, строительство,  содержание объектов жилищно-коммунального  хозяйства и управление ими;

F собственники  жилищного фонда и объектов  коммунального хозяйства, представляющие их органы и управляющие компании;

F потребители  услуг - владельцы, наниматели  и арендаторы жилых помещений,  товарищества собственников жилья,  другие организации [21].

Следует иметь  в виду, что реформирование жилищно-коммунального  хозяйства направлено на повышение  роли органов местного самоуправления, самостоятельности и ответственности  хозяйствующих субъектов различных  форм собственности, обеспечивающих непосредственное обслуживание потребителей жилищно-коммунальных услуг и имеющих правовые и  финансовые возможности не только для  осуществления текущей эксплуатационной деятельности, но и для развития объектов жилищно-коммунального назначения. [20]

При решении указанных  проблем особое внимание следует  уделить:

F проведению субъектами  Российской Федерации, органами  местного самоуправления необходимых  преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования,  направленных на обеспечение  более эффективного функционирования  жилищно-коммунального хозяйства;

F формированию  структур (службы заказчика, управляющие  организации, товарищества собственников  жилья и другие), представляющих  интересы всех собственников  жилья и защищающих права потребителей  жилищно-коммунальных услуг;

F введению договорных  отношений на всех этапах производства  и предоставления жилищно-коммунальных  услуг, включая собственника - домовладельца,  производителя услуг и их потребителя;

F завершению процесса  передачи в муниципальную собственность  ведомственных объектов жилищно-коммунального хозяйства. [15]

В основу системы  муниципального управления жилищно-коммунальным хозяйством могут быть положены рациональное разделение функций и организация  взаимоотношений между собственником - домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных  форм собственности, осуществляющими  обслуживание жилищного фонда и  объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением  населению жилищно-коммунальных услуг  необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда  независимо от его принадлежности. [24]

При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться  принципом предоставления собственнику - домовладельцу права решать, кто  будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость и управлять ею.

Органам местного самоуправления, как собственникам  объектов жилищно-коммунального хозяйства, следует стремиться к формированию на территории муниципального образования  единой социальной и финансовой политики в сфере жилищно-коммунального  хозяйства. Подрядные жилищные и  коммунальные организации несут  ответственность за соблюдение нормативно - технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунального назначения, за эффективное  использование ограниченных финансовых ресурсов при качественном и надежном обслуживании потребителей, обеспечении  сохранности жилищного фонда  и объектов коммунального хозяйства. [34]

На муниципальном  уровне следует завершить процесс  разграничения и оформления прав собственности на объекты жилищно-коммунального  хозяйства. При этом право дальнейшего управления муниципальным жилищным фондом рекомендуется передавать службам заказчика.

Основные фонды  подотраслей коммунального хозяйства  целесообразно подразделять на две  группы. Одна (так называемые технологические  фонды) включает инженерную инфраструктуру - сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения и тому подобное. Вторая (производственные фонды) состоит из объектов, обеспечивающих обслуживание фондов первой группы. Сюда входят гаражи, мастерские, производственные здания и тому подобное. [37]

Собственник объектов коммунального назначения может  передавать эти фонды в хозяйственное  ведение или оперативное управление коммунальным организациям - подрядчикам.

Объекты коммунального  назначения обслуживаются муниципальными предприятиями или акционерными обществами при сохранении за органом местного самоуправления контрольного пакета акций. При акционировании предприятий жилищно-коммунального хозяйства необходимо учитывать различный порядок приватизации производственной и технологической частей основных фондов. [44]

Исходным является положение о том, что за состояние  жилищного фонда отвечают его  собственники. Они формируют порядок  упрвления жилищным фондом, заключают  договоры найма и аренды жилья, финансируют  его содержание. [19]

Муниципальные органы в управлении ЖКХ сочетают административные и хозяйственные функции, административный ресурс и договорные отношения. Они  управляют и распоряжаются жилищным фондом, ведомственным и муниципальным  коммунальным хозяйством; обеспечивают действие хозяйственных механизмов в жилищной сфере и договорные отношения в ЖКХ.

На местное  самоуправление непосредственно возлагается  организация:

F управления муниципальными  жилыми домами, помещениями (учёт  жилья, перевод жилых помещений  в нежилые и обратно, согласование  переустройства и перепланировки  жилья, признание жилья непригодным  для проживания, контроль за использованием  и сохранностью жилищного фонда);

F управление специализированным  жилищным фондом, в том числе  служебным жильём, общежитиями, домами  для беженцев и переселенцев;

F управление общим  имуществом в многоквартирных  домах на праве собственника  помещений;

F конкурсного  отбора управляющих организаций. [10]

На рисунке 1 представлена классическая схема организации  деятельности ЖКХ.

Рис.1. Классическая организация деятельности ЖКХ

Организации, специализирующиеся в сфере управления помимо прочего  осуществляют рациональное распределение  финансовых ресурсов между производителями  тех или иных жилищно-коммунальных услуг. Собственник - домовладелец может  выполнять эти функции сам  либо нанять специализированную управляющую  организацию, которая может быть муниципальной (служба заказчика), или  стороннюю управляющую организацию, в том числе частную. Управляющая  организация по поручению собственника может осуществлять также сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а также заключение договоров  найма. [26]

Муниципальные управляющие  организации выступают в виде службы заказчика, другого муниципального учреждения, многоотраслевого или специализированного  предприятия. Жилищный фонд передаётся в управление муниципальным унитарным  предприятиям на правах хозяйственного ведения или муниципальным учреждениям  на праве оперативного управления. При этом заключение договоров на управление не обязательно. [16]

1.2 Жилищно-коммунальное  хозяйство как важнейшая сфера  управления в обществе

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой важную сферу жизнедеятельности человеческого  общества. Без его эффективного функционирования невозможно обеспечение нормальных условий существования. Система  ЖКХ должна работать слаженно, постоянно  и с учетом требований населения, оплачивающего соответствующие  услуги.

Среди важнейших  направлений социально-экономических  преобразований в стране выделяется реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия  для жизнедеятельности человека. Ведущими отраслями в составе  данной сферы являются жилищное строительство  и жилищное хозяйство, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного  фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей. В России уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым  требованиям: возложенные на неё  задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени  влияет на снижении качества жизни  населения. В связи с этим жилищная проблема остается одной из самых  острых социальных проблем в стране. [11]

Жилищная сфера  испытывает значительные трудности, связанные  с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, недостаточной квалификацией кадров, отсутствием продуманной жилищной политики и недостаточной проработанностью нормативно-правовых аспектов деятельности организаций в части их взаимоотношений с органами власти и потребителями.

Система ЖКХ представлена жилыми, общественными зданиями, эксплуатационными, ремонтно-строительными, транспортными, энергетическими и другими предприятиями, которые имеют обширное поле деятельности и от результативности функционирования которых зависит развитие городских  объектов и состояние среды обитания жителей города. [29]

Специфика ЖКХ  состоит в его многопрофильности, многоотраслевой структуре, которая  требует соответствующих организационно-правовой и экономической основ.

ЖКХ является важнейшей  сферой социальной структуры общества. Качество ее функционирования на базе равноправного существования в  данной сфере всех форм собственности  позволяет создать поле качества экономических отношений собственников  услуг ЖКХ и создать сетевую  среду для реализации принципов  социально-ориентированной рыночной экономики. [51]

ЖКХ города является самостоятельной сферой в системе  народного хозяйства, основной целью  функционирования которой является удовлетворение потребностей населения  и предприятий в услугах, обеспечивающих нормальные условия жизни и работы. [54]

В соответствии с  предметной областью исследования услуги - целесообразная деятельность человека, результат которой имеет полезный эффект, удовлетворяющий какие-либо потребности человека.

Способность удовлетворить  человеческие потребности называется полезностью. Австрийская школа  теории ценности подчеркивает, что  полезность всегда имеет субъективный характер. Все то, что обладает полезностью, принято называть благом (материальные и нематериальные носители полезности, которые служат для удовлетворения потребностей). Услуги ЖКХ представляют собой виды деятельности, работу ЖКХ, в процессе выполнения которых не создается новый, ранее не существовавший продукт, но изменяется качество уже  имеющегося, созданного продукта.

Это блага, предоставленные  не в виде вещей, а виде состояния  функционирования ЖКХ.

Потребность в  услугах ЖКХ возрастает под воздействием интенсивности труда, с необходимостью повышения качества человеческого  капитала, закона возрастания потребностей. [48]

Под действием  объективного закона возвышения потребностей развиваются потребности населения  в улучшении жилищных условий. В  семейном бюджете доля расходов на жилище постоянно возрастает.