Шпаргалка по "Административное право"

Договор социального найма должен быть заключен в письменной форме.

Ордер не является документом, подтверждающим, что договор заключен в письменной форме, поскольку он является односторонним  административным актом.

В договоре должны быть указаны наймодатель  и наниматель, предмет договора, права и обязанности сторон. Договор  должен быть подписан как наймодателем, так и нанимателем.

Отсутствие  письменной формы договора социального  найма не влечет его недействительность, однако лишает стороны права в  случае спора ссылаться в подтверждение  сделки и ее условий на свидетельские  показания, что не лишает их в то же время права приводить другие доказательства.

Предметом (объектом) договора социального найма  может быть только изолированное  жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. 

19. Права и обязанности  сторон по договору  социального найма.

Права и обязанности сторон по пользованию  жилыми помещениями должны быть определены в договоре социального найма.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать  нанимателю свободное от прав  иных лиц жилое помещение;

2) принимать  участие в надлежащем содержании  и в ремонте общего имущества  в многоквартирном доме, в котором  находится сданное внаем жилое  помещение;

3) осуществлять  капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать  предоставление нанимателю необходимых  коммунальных услуг надлежащего  качества.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять  в занимаемое жилое помещение  иных лиц;

2) сдавать  жилое помещение в поднаем;

3) разрешать  проживание в жилом помещении  временных жильцов;

4) осуществлять  обмен или замену занимаемого  жилого помещения;

5) требовать  от наймодателя своевременного  проведения капитального ремонта  жилого помещения, надлежащего  участия в содержании общего  имущества в многоквартирном  доме, а также предоставления  коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать  жилое помещение по назначению  и в пределах, которые установлены  настоящим Кодексом;

2) обеспечивать  сохранность жилого помещения;

3) поддерживать  надлежащее состояние жилого  помещения;

4) проводить  текущий ремонт жилого помещения; 

20. Сохранение жилого  помещения за временно  отсутствующими гражданами.

В соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса временное  отсутствие нанимателя жилого помещения  по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним  членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального  найма

Ограничений по срокам временного отсутствия в  настоящее время нет. Вместе с  тем в интересах граждан необходим  правовой механизм сохранения права  пользования жилым помещением при  временном (особенно длительном) отсутствии граждан по месту жительства. Иначе  говоря, должна быть конкретная процедура  документального оформления этого  факта, чтобы не возникало споров по данному вопросу.

В жилищном кодексе РФ не сохранен правовой институт "бронирования жилого помещения".

Временно  отсутствующие наниматель и члены  его семьи также несут обязанности, вытекающие из договора социального  найма.

Например, за ними сохраняются обязанности  по оплате жилья. В соответствии с  Правилами пользования помещениями, в случае отсутствия отдельных жильцов  свыше одного месяца от оплаты за жилье (квартплаты), телефон и отопление  они не освобождаются. Однако оплата за коммунальные услуги (кроме центрального отопления) с них не взимается. Иначе  говоря, оплата коммунальных услуг  осуществляется только в случае их фактического потребления (что возможно лишь при проживании граждан).

21. Порядок  и   основания  для   изменения и  расторжения договора  социального найма.

Договор социального найма может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных  законодательством.

Основания изменения договора социального найма:

• раздел или выдел жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена  семьи нанимателя;

• по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;

• вследствие признания нанимателем другого  члена семьи.

Наймодатель вправе расторгнуть  договор социального найма только по основаниям, предусмотренным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом.

Расторжение договора социального найма влечет по общему правилу выселение из жилого помещения. Изменение договора социального найма жилого помещения:

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми  помещениями на основании отдельных  договоров социального найма  и объединившиеся в одну семью,  вправе требовать заключения  с кем-либо из них одного  договора социального найма всех  занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный  член семьи нанимателя с согласия  остальных членов своей семьи  и наймодателя вправе требовать  признания себя нанимателем по  ранее заключенному договору  социального найма вместо первоначального  нанимателя. Такое же право принадлежит  в случае смерти нанимателя  любому дееспособному члену семьи  умершего нанимателя.

Расторжение и прекращение  договора социального  найма жилого помещения:

1. Договор  социального найма жилого помещения  может быть расторгнут в любое  время по соглашению сторон.

2. Наниматель  жилого помещения по договору  социального найма с согласия  в письменной форме проживающих  совместно с ним членов его  семьи в любое время вправе  расторгнуть договор социального  найма.

3. В  случае выезда нанимателя и  членов его семьи в другое  место жительства договор социального  найма жилого помещения считается  расторгнутым со дня выезда.

4. Расторжение  договора социального найма жилого  помещения по требованию наймодателя  допускается в судебном порядке  в случае:

1) невнесения  нанимателем платы за жилое  помещение и (или) коммунальные  услуги в течение более шести  месяцев;

2) разрушения  или повреждения жилого помещения  нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического  нарушения прав и законных  интересов соседей, которое делает  невозможным совместное проживание  в одном жилом помещении. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

22. Аренда жилых помещений.  Безвозмездное пользование  жилыми помещениями.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное  владение и пользование. Передача жилых  помещений по договору аренды осуществляется по приемо-сдаточному документу. При  этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных: складских и тому подобных целей.

Единственная  возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое  помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Договор аренды жилого помещения  заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной  регистрации.

Если  арендодатель отказался от продления  договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения  срока договора заключил аналогичный  договор с другим лицом, арендатор  вправе потребовать в судебном порядке  перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить  с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано  с землей, Закон предусматривает  сохранение права пользования земельным  участком, на котором расположено  жилое помещение, даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно  должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор  считается незаключенным 

Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением является разновидностью гражданско-правового договора ссуды  и, следовательно, регулируется не только правилами жилищного, но и гражданского кодекса РФ. Однако общие нормы  о договорах безвозмездного пользования, предусмотренные гражданским кодексом РФ, не в полной мере учитывают специфику  отношений по использованию специализированных жилых помещений. Так, очевидно, на ссудополучателя, нуждающегося в специальной социальной защите, нельзя возлагать обязанности  по содержанию помещения, включая производство текущего и капитального ремонта, а  также обременять его рисками  случайной гибели или повреждения  жилья. 

23. Сохранение  договора  найма жилого помещения  при переходе права  собственности на  жилое помещение.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое  помещение, права хозяйственного ведения  или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение  условий договора социального найма  жилого помещения.

Жилищный  кодекс гарантирует права нанимателя по договору социального найма жилого помещения при переходе права  собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или  права оперативного управления жилым  помещением. Передача права собственности  на жилое помещение, например, от субъекта РФ к муниципальному образованию, передача жилого помещения с баланса на баланс и т.п. не влечет за собой расторжение  или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Таким образом, при переходе права собственности  на жилое помещение договор найма  жилого помещения сохраняется на тех же условиях с новым собственником, к которому переходят все права  и обязанности прежнего наймодателя.

Данная  норма является важной гарантией  социальных прав граждан.

Сохранение  договора социального найма жилого помещения при переходе права  собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или  права оперативного управления жилым  помещением:

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое  помещение, права хозяйственного ведения  или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение  условий договора социального найма  жилого помещения. 

24. Основания  и  порядок  выселения  из жилых помещений,  занимаемых по  договору социального  найма.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных  по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с  предоставлением других благоустроенных  жилых помещений по договорам  социального найма;

2) с  предоставлением других жилых  помещений по договорам социального  найма;

3) без  предоставления других жилых  помещений. 

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения: