Совершенствование технологического процесса в сфере жкх

• оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимися помещениями в данном доме;
• осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

     Договор управления многоквартирным домом  заключается в письменной форме  путем составления одного документа  и подписывается собственниками всех помещений данного жилого многоквартирного дома и руководителем управляющей  организации. Необходимое количество экземпляров договора определяется числом помещений в доме [27].

     В договоре управления многоквартирным  домом обязательно должны быть указаны:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (обязательные услуги и работы по управлению жилым многоквартирным домом должны соответствовать Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, установленным постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170);
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, критерии качества услуг по управлению, штрафные санкции за некачественное оказание услуг по управлению;
• сроки выполнения работ по управлению жилым многоквартирным домом, так как договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет;
• порядок отчетности управляющей организации о ходе выполнения работ по управлению жилым многоквартирным домом;
• порядок расторжения договора.

     При заключении и изменении договора управления многоквартирным домом  в обязательном порядке учитывается  информация из соответствующих городских  информационных ресурсов о наличии (отсутствии) в многоквартирном доме муниципальной собственности.

     Управляющая организация в соответствии со ст. 162 ЖК РФ обязана приступить к выполнению обязательств по договору управления не позднее чем через 30 дней со дня  его подписания, если иное не установлено  договором управления многоквартирным  домом.

     Управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года обязана предоставить собственникам помещений в многоквартирном  доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Иной срок предоставления отчета управляющей  компанией можно установить в  договоре управления.

     Условия и порядок изменения или расторжения  договора управления определяется главой 29 ГК РФ. Так, изменение и расторжение  договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

• при существенном нарушении договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ);
• существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ);
• в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

     При ТСЖ собственники квартир, организуя  товарищество, вступают в долевое  владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных  с содержанием дома, берут на себя жильцы – владельцы квартир. Основные вопросы, например: утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений  о сдаче в аренду общего имущества  – рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз  в год. Все остальное время  решением вопросов занимается выбранное  жильцами правление и председатель, которые являются представителями  мнения собственников. Председатель правления  заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т. д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно  определяют бюджет дома.

     Если  при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать себе управляющую  организацию, которая и будет  осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать  отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых  услуг и, в случае неудовлетворительной работы той или иной организации, поменять ее. 

2 АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ  ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ  КОМПАНИЯ «ЖИЛСТРОЙ»

2.1 Общая характеристика и организационная структура предприятия

     Управляющая компания ООО «УК Жилстрой» создана  в январе 2006г. на базе  жилищного-эксплуатационного участка ООО «Жилстрой» (ЖЭУ),  имеющего опыт работы в сфере эксплуатации и обслуживании муниципального жилого фонда  в г. Калининграде с 1998г.

     Миссия: создание комфортного быта для потребителей, удобных жилищных условий, которые ведут к улучшению психологического здоровья людей. От комфортных условий проживания людей зависит не только их настроение, но и стабильная обстановка в обществе, а следовательно, улучшается социальная, демографическая и политическая ситуация в стране.

     Штат  управляющей компании имеет 25 человек, в том числе инженерно – технический персонал  с  высшим  инженерно-техническим и строительным образованием, с богатым опытом работы в отрасли ЖКХ и строительстве, обслуживающий персонал по всем необходимым рабочим специальностям: слесари-сантехники, электрики, сварщики, плотники, кровельщики, маляры и рабочие по уборке дворовых территорий (рис 2.1).

     УК возглавляет директор, назначаемый в соответствии с действующим законодательством учредителями. На основе единоначалия он принимает основные, важные решения, но в то же время передает часть своих полномочий начальникам функциональных отделов.

     В управляющей компании имеются отделы:

• по работе с жалобами и обращениями жителей обслуживаемых домов, диспетчерскому обслуживанию - абонентский отдел;
• по контролю за качеством выполняемых работ подрядной организацией, качеством предоставляемых  коммунальных услуг – отдел технического надзора и контроля;
• инженерная группа по контролю за работой  и показаниями общедомовых приборов учета потребляемых энергетических ресурсов МКД;
• группа учета аналитического и бухгалтерского учета по ведению первичной бухгалтерской отчетности ведению экономического анализа, лицевых счетов МКД.

     Рисунок 2.1 Организационная  структура ООО  «Жилстрой»

     Источник: составлено автором

     Таким образом, в ООО «Управляющая компания «Жилстрой» существует линейная организационная структура, которая основывается на принципе единства распределения поручений, согласно чему право отдавать распоряжения имеет только вышестоящая инстанция. Соблюдение этого принципа должно обеспечивать единство управления. Такая организационная структура образуется в результате построения аппарата управления из взаимоподчинённых органов в виде иерархической лестницы, т.е. каждый подчинённый имеет одного руководителя, а руководитель имеет несколько подчинённых. Два руководителя не могут непосредственно связываться друг с другом, они должны это сделать через ближайшую вышестоящую инстанцию. Такую структуру часто называют однолинейной. Преимуществами такой структуры является то, что у предприятий простое построение, однозначное ограничение задач, компетенции, ответственности, жесткое руководство органами управления, оперативность и точность управленческих решений

     Но  также имеют место и негативные стороны, такие как:

     1) затруднительные связи между  инстанциями;

     2) концентрация власти в управляющей  верхушке;

     3) сильная загрузка средних уровней  управления.

     Главный девиз работы управляющей компании «Работать честно, открыто, с бережным и уважительным отношением к своим  согражданам, проживающим в управляемых  компанией МКД».

     Управляющая компания обязана от своего имени  и за счет средств собственников  оказывать услуги по управлению общим  имуществом многоквартирного дома, а  именно:

• вести персонифицированный учет по движению денежных средств, поступающих на цели управления домом;
• осуществлять паспортное обслуживание (оформление регистрации /снятия с регистрации по месту жительства граждан, выдача справок по составу семьи, занимаемой площади, наличии строений на придомовой территории, выдача выписок и копий лицевых счетов, предоставление другой информации, имеющейся у Управляющей компании);
• оказывать услуги по ведению лицевых счетов;
• обеспечивать ведение и сохранность технической документации многоквартирного дома;
• вести работы по подбору подрядчиков, в том числе для осуществления работ текущего и капитального характера общего имущества многоквартирного дома;
• осуществлять технический надзор и контроль за ходом выполнения ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома подрядными организациями, а также прием выполненных работ с составлением акта;
• до 15 числа месяца, следующего за истекшим, осуществлять доставку собственникам помещений счетов-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг. В случае утери, повреждения или кражи счета-квитанции, ее можно получить по адресу: г. Калининград, ул.А. Невского, дом № 36.

     Управляющая компания обязана от своего имени  за счет средств собственников помещений обеспечивать  оказание (выполнение)  следующих услуг (работ) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома:

• поддержание в работоспособном состоянии внутридомовых сетей (регулировка, наладка, промывка системы отопления в период ее опробования,  устранение засоров канализационных стояков и лежаков, устранение незначительных неисправностей общедомовых сетей водоснабжения, канализации, внутренней системы электроснабжения и электротехнических устройств (за исключением смены электроламп), устранение аварий);
• санитарное содержание придомовой территории и контейнерных площадок для сбора твердых бытовых отходов (уборка мусора, подметание, сгребание снега, посыпание пешеходных зон противогололедными средствами);
• поддержание в удовлетворительном состоянии конструктивных элементов многоквартирного дома (прочистка желобов от мусора и листвы, мелкий ремонт дверных и оконных блоков мест общего пользования (за исключением металлических дверей с домофонами и кодовыми замками), дезинсекция и дератизация на основании коллективного обращения собственников, но не чаще одного раза в год, устранение аварий;
• вывоз и захоронение твердых бытовых отходов, крупногабаритного мусора;
• текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома на основании принятого общим собранием собственников решения;
• получение технических и экспертных заключений на основании принятого общим собранием собственников решения.

     Перечень  коммунальных ресурсов, которые  управляющая компания закупает у ресурсоснабжающих организаций.

     В  рамках  осуществления  деятельности  по управлению многоквартирными жилыми домами ООО «УК «Жилстрой» заключены следующие договора с ресурсоснабжающими организациями:

     Договор энергоснабжения № 6671 от 11.11.2009 года с ОАО энергетики и электрификации «Янтарьэнерго» на поставку электрической  энергии .

     Договор поставки газа № 39-У-0068/09 от 08.10.2009 года с ЗАО «Петербургрегионгаз» на подачу газа.

     Перечень  нормативно-правовых документов,  регламентирующих плату за коммунальные услуги, предоставление коммунальных услуг гражданам.

     Постановление Главы администрации городского округа «Город Калининград» от 24.12.2009 года № 2289 «О внесении изменений в постановление  главы администрации городского округа  «Город Калининград» от 31.12.2008  года №222 «О размере платы за коммунальную услугу теплоснабжения».