Совершенствование технологического процесса в сфере жкх

     На  проведение капитального ремонта в  Калининградской области всего  выделено 1238,9 млн руб. средств Фонда  содействия реформированию жилищно-коммунального  хозяйства, 285,2 млн руб. - из консолидированного бюджета и 95,6 млн руб. - собственниками жилья. Общая сумма составила, таким  образом, 1619,7 млн. рублей. На текущую  дату капитальный ремонт завершен во всех включенных в заявки 710 многоквартирных домах (общей площадью 582,3 тыс. кв.м). 202 дома отремонтированы в Калининграде, 44 дома – в Гурьевском муниципальном районе, 128 домов – в Гусевском муниципальном районе, 4 дома – в Зеленоградском городском поселении, 85 домов – в Мамоновском городском округе, 9 домов – в Пионерском городском округе, 49 домов – в Светловском городском округе, 161 дом – в Советском городском округе и 28 домов – в Полесске.

     С целью увеличения роста антикоррупционности  и гражданской ответственности  ЖКХ Калининградской области 01.07.2011 в г. Калининград, стартовал проект, направленный на повышение качества жилищно-коммунальных услуг.

     Мероприятия проекта будут содействовать  росту антикоррупционности и  «гражданской ответственности» жилищно-коммунальной сферы в Калининградской области  через создание инструментов прозрачности ключевых аспектов ЖК сферы – формирование тарифов, жилищно-коммунальная услуга (содержание жилья, коммунальные ресурсы). В рамках проекта будет проведено  исследование, рейтинг управляющих  компаний, пройдут открытые обсуждения, мониторинг тарифов ресурсоснабжающих  организаций и начислений для  населения, а также конкурс управляющих компаний. Проект актуален, так как поднимает вопросы, которые затрагивают интересы всех граждан, среди самых проблемных сфер – капитальный ремонт старого жилого фонда, перешедшего в финансовую ответственность собственников-жителей, завышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги, формализация перехода государства на систему рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере. Также во время проекта выйдет 7 выпусков специализированной газеты для информирования населения о правах в жилищно-коммунальной сфере. Проект будет реализован в течение года Калининградской школой жилищного просвещения, действующей на базе Фонда местного сообщества «Калининград» при поддержке Национального фонда в поддержку демократии.

1.3 Основы деятельности управляющих компаний по содержанию многоквартирных домов

 

     Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия  «управление многоквартирным жилым  домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное  понимание смысла того или иного  явления имеет практическое и  теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями  в большинстве случаев исключает  их множественное толкование [6]. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

     Признаки  управления многоквартирным  домом:

     1. Деятельность. Управление – это  всегда деятельность, процесс, растянутый  во времени. Временные рамки  управления конкретным многоквартирным  домом зависят от жизненного  цикла дома – с момента его  постройки и до момента сноса. 

     2. Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

     По  объекту управления выделяют формы  управления многоквартирным домом:

• управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
• управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

     Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным  домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно  считать дом с двумя и более  помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений. Схематично процесс управления многоквартирным  домом представлен в приложении 1.

     3. Субъект. Субъект управления –  лицо, группа лиц, специально созданный  орган или общество в целом,  которые воздействуют на управляемый  объект в целях обеспечения  его функционирования и движения  к заданной цели.

     Субъект управления:

• осуществляет управленческую и организационную работу;
• принимает решения;
• обеспечивает достижение поставленных целей.

     При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном  доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых  случаях субъектом управления многоквартирным  домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления).

     4. Целенаправленность. Любая деятельность  по управлению имеет определенные  цели и задачи. Так, управление  многоквартирным домом осуществляется  в целях обеспечения: благоприятных  и безопасных условий проживания  граждан, надлежащего содержания  общего имущества в многоквартирном  доме, решения вопросов пользования  общим имуществом, а также предоставления  коммунальных услуг гражданам,  проживающим в таком доме [11].

     5. Согласованность и единство. Управление  многоквартирным домом, жилые  и нежилые помещения в котором  принадлежат различным собственникам,  может осуществляться только  на основе единых условий, согласованных  ими. Собственники могут вырабатывать  эти условия сами или делегировать  свои права по их формированию  управомоченному ими лицу, которое  и будет представлять интересы  всех собственников при выборе  и заключении договоров с управляющими  компаниями.

     Таким образом, управление многоквартирным  жилым домом  – это согласованная  деятельность собственников помещений  в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение  благоприятных и безопасных условий  проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном  доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

     Деятельность  УК заключается в:

• консолидации разрозненных потребительских предпочтений собственников многоквартирных домов (МКД) в единую обоснованную позицию в виде набора целевых характеристик состояния объекта и перечня и уровня запрашиваемых сервисов;
• организации и поддержании комфортных условий проживания собственников и нанимателей в МКД;
• содержании инженерных и конструктивных элементов МКД в исправном состоянии в течение нормативных сроков службы;
• планировании и организации проведения ремонтных работ и модернизации инженерных и конструктивных элементов МКД, выработавших свой нормативный срок [28].

     Необходимость любого сервиса определяет его полезность. Миссия управляющей компании – быть квалифицированным заказчиком комплекса  разнообразных работ и сервисов сторонних поставщиков в интересах  собственников МКД. Поэтому классическая управляющая компания не должна иметь  в своем штате подразделений, выполняющих работы по инженерно-техническому обслуживанию и/или клинингу, как  это зачастую происходит на практике.

     Объяснением такого подхода являются различия в  целях и функциях управляющих и обслуживающих компаний. УК призвана обеспечить сохранность и улучшение потребительских характеристик объекта управления, снижение до оптимальных величин операционных расходов, при сохранении высоких параметров качества обслуживания. В то время как любой оператор по техническому обслуживанию, уборке, либо охране прямо заинтересован в продаже как можно большего количества сервисов для данного МКД. Другими словами, классические управляющие компании и профильные сервисные операторы стоят по разную сторону баррикад. Игнорирование этого принципа, приводит к борьбе управляющей компании и собственников за бюджеты и ресурсы и отхождения от истинных целей сотрудничества.

     Основные  преимущества и недостатки частных  компаний, управляющих эксплуатацией  жилого дома.

     Преимущества. Частные компании заинтересованы в качестве оказываемых услуг, поскольку от объёма обслуживаемых площадей и количества клиентов напрямую зависит рентабельность их бизнеса. Если Качество услуг не устроит жителей, они вправе нанять другую фирму.

     Стоимость услуг частных управляющих компаний оговаривается в каждом отдельном  случае и может быть выделена отдельной  строкой в контракте на управление (в среднем это около 3% от суммы  квартплаты).

     Частные компании заинтересованы во внедрении  энергосберегающих технологий, так  как процент от экономии также  может являться их агентским вознаграждением.

     Частные управляющие компании подходят к  эксплуатации каждого дома индивидуально: в зависимости от технического состояния  здания и социального состава  жильцов.

     Частная компания выступает профессиональным посредником между жителями дома и монополистами: поставщиками воды, тепла, электричества. Она заинтересована в отстаивании интересов своих  клиентов.

     Недостатки. У большинства частных управляющих компаний недостаточно опыта работы на рынке жилищно-коммунальных услуг. Между тем управлять большими объёмами жилья очень сложно: требуются хорошо отлаженная логистика и профессиональные кадры.

     Не  существует критериев выбора управляющих  компаний: жителям, которые не являются специалистами в области ЖКХ, трудно оценить профессионализм  той или иной фирмы.

     Пока  на рынке очень мало управляющих  компаний, отсутствует полноценная  конкуренция [4].

     Выполняя  свое истинное предназначение, управляющая  компания, как квалифицированный  заказчик, может выступать в двух ролях (рис 1.2):

• простое управление МКД;
• управление МКД с функциями единого заказчика услуг.

     Простое управление. Такая форма взаимоотношений собственников и УК предполагает наличие в МКД жилищного объединения: ТСЖ, жилищно-строительный кооператив (ЖСК). По договору возмездного оказания услуг ТСЖ делегирует управляющей компании выполнение следующих функций:

• взаимодействие с собственниками (нанимателями);
• взаимодействие с контролирующими службами и органами власти;
• взаимодействие с поставщиками коммунальных ресурсов (ресурсное регулирование);
• организация финансово-лицевого обслуживания собственников (нанимателей);
• подбор и координация деятельности подрядчиков по обслуживанию МКД.

 

       
 
 
 
 
 

     Рисунок 1.2 Работа управляющей компании по содержанию МКД

     Источник: составлено автором

     Управляющая компания от лица и в интересах  ТСЖ осуществляет указанные действия, а все договорные отношения по поставке коммунальных ресурсов и предоставлению специализированных сервисов (техническое  обслуживание, уборка, вывоз мусора) оформлены между ТСЖ и поставщиками напрямую.

     Управляющая компания выступает в данном случае как полномочный представитель  ТСЖ, выполняя хозяйственные функции, в то время как органы управления ТСЖ контролируют действия УК и принимают  решения по предложениям УК [14].

     Управляющая компания в этом случае получает гонорар  исключительно за выполнение определенных функций, который формируется либо затратным методом (производственные расходы + накладные расходы + рентабельность) либо конъюнктурным (тариф, помноженный  на базовую единицу).

     Кроме того управляющая компания вправе рассчитывать и на премию от дополнительного дохода. Обычный размер такой премии 10-15% от размера собранного дополнительного  дохода.

     Управление  с функциями единого  заказчика услуг.

     Как правило, эта конструкция взаимоотношений  используется при управлении МКД  без образования жилищного объединения. 
Управляющая компания здесь действует по поручению общего собрания собственников МКД, оформляя свои отношения с заказчиком по договору управления многоквартирным домом, который, по сути, представляет собой смешанную форму гражданско-правового договора с элементами возмездного оказания услуг и договора агентирования.

     Особенность роли управляющей компании в данном случае, заключается в том, что  помимо уже перечисленных функций, она в качестве агента от своего имени, но в интересах заказчика  заключает хозяйственные договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и специализированными подрядными организациями.

     На  первый взгляд разница не велика, но при такой схеме сотрудничества управляющая компания, помимо обычных  для нее организационных задач, еще и управляет целевыми средствами МКД.

     За  выполнение функций единого заказчика  управляющая компания получает гонорар  в диапазоне от 3% до 10% от величины управляемых ею целевых средств  в дополнение к упомянутому выше гонорару за выполнение организационной  функции и премии за получение  дополнительного дохода.