Совершенствование технологического процесса в сфере жкх

     В этом случае прибыль управляющей  компании формируется не обычным  сальдовым методом (Прибыль = Поступления  от жителей – расходы на управления – стоимость коммунальных ресурсов – стоимость специализированных подрядов), а путем включения в  стоимость гонорара управляющей  компании. Возможные излишки, получаемые от разницы поступлений и расходов, являются неистраченными целевыми средствами и должны накапливаться для дальнейшего  использования при возникновении  соответствующих потребностей.

     Важным  аспектом деятельности управляющей  компании является защита отчета по деятельности за год перед заказчиком (ТСЖ либо общим собранием МКД). Особенное  значение это имеет в случае выполнения УК функции единого заказчика, когда  отчет необходим для подтверждения  целевого характера расходования средств [25].

     При правильной постановке процесса управления такая защита не представляется сложной. Это убеждение основано на том, что  любая деятельность, а данная —  тем более, должна планироваться  заранее. Если качество планирования и  исполнения плана высокое, то отчет  будет 
совпадать по структуре и содержанию с планом и при необходимости дополняться документами, подтверждающими расходование тех или иных средств. При наличии отклонений от планов, в отчете необходимо обязательно указывать и обосновывать их.  По возможности также необходимо предъявить решения лиц, согласовавших такие отклонения (руководители инициативных групп, правление ТСЖ).

     В этой связи наиболее важным является не вопрос формирования и защиты отчета за год, а вопрос формирования и утверждения  плана работы на следующий год.

     Такой план должен состоять из двух документов:

• план-график работ на год с разбивкой по месяцам, видам работ и желательно приоритетам их выполнения;
• бюджет доходов и расходов с разбивкой по месяцам и по направлениям расходов.

     Рекомендуется дополнительно составлять план развития МКД на период 3-5 лет (даже если контракт заключен всего на 1 год), чтобы показать собственникам весь комплекс задач, который предстоит решать в ближайшем  будущем. Это также предвосхитит вопросы и недовольство отдельных  собственников в связи с отсутствием  в текущем периоде определенных видов работ, обращая внимание на их выполнение в следующих годах. При желании, коллегиальным решением собственники могут изменить приоритетность выполнения отдельных видов работ. Такое планирование помогает УК избежать требований со стороны собственников выполнить все работы сегодня, сразу и за треть бюджета. Кроме того, это подготовит собственников к возможному увеличению расходов в предстоящих периодах на решение тех или иных дорогостоящих задач.

     Формирование  плана основывается на знании текущего технического и санитарного состояния  объекта, степени удовлетворенности  и потребностей собственников (нанимателей), их сплоченности и способности принимать  консолидированные решения, коммерческом потенциале управляемого объекта.

1.4 Анализ нормативно-правовой  базы, регламентирующей  деятельность управляющих  компаний в сфере  ЖКХ

     Существующее  законодательство не устанавливает  четких требований к организации  деятельности управляющих компаний. В своей работе УК руководствуются  Жилищным кодексом и иными нормативно-правовыми  актами, устанавливающими требования к эксплуатации МКД.

     Однако  неправильно считать требования, ограничения и правила, определяемые в подобных нормативно-правовых актах, распорядительными указаниями для УК. В первую очередь такие документы устанавливают правила для собственников МКД, которые, будучи добросовестными владельцами своего имущества, должным следить за его состоянием самостоятельно, либо привлекая для этих целей специализированные организации (в т.ч. УК).

     Таким образом, несоблюдение правил эксплуатации МКД должно в первую очередь повлечь  наступление административной ответственности  для собственников. А если несоблюдение таких правил стало причиной действий либо бездействий УК, которой по договору была поручена организация  выполнение соответствующих работ  с выделением соответствующего финансирования, то такая УК должна нести гражданско-правовую ответственность в соответствии с условиями заключенного договора и возмещать убытки за счет собственных  средств или средств страховой  компании, которая застраховала профессиональную ответственность УК [13].

     Между тем, в настоящее время обсуждается  вопрос необходимости регулирования  деятельности УК через обязательное членство в саморегулируемых организациях. Проекты соответствующих федеральных  законов и постановлений субъектов  федерации неоднократно появлялись в открытых источниках, не редко  имея в своем содержании положения  абсурдные с точки зрения бизнеса  и обычной человеческой логики. В  целом отрасль, на наш взгляд, требует  организованного регулирования, но к этому вопросу нельзя подходить  строго директивно.

     Регуляторы  должны описывать основные принципы работы в отрасли и давать методические ориентиры потребителям и УК как  правильно организовать взаимодействие между сторонами, классифицировать услуги и правильно ставить задачи перед УК, какие критерии эффективности  использовать для оценки работы управляющей  компании. Другими словами, будущее  отрасли за саморегулированием, но в этом должны быть не в последнюю очередь заинтересованы и сами УК. Попытки подмены саморегулирования госрегулированием деятельности УК, которые мы видим сейчас, носят контр продуктивный характер и лишь отдаляют выход на рынок добросовестных профессиональных операторов.

     Согласно  ст. 161 ЖК РФ [1] управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Возможные способы управления закреплены в ст. 161 ЖК РФ: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом в соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

     Принятие  решения о выборе способа управления многоквартирным домом относится  к компетенции общего собрания собственников  помещений в многоквартирном  доме. Таким образом, собственники жилых  и нежилых помещений, собравшись вместе, могут самостоятельно выбрать  один из трех способов управления домом: либо ТСЖ, либо управляющую организацию, либо непосредственное управление.

     Выбор способа управления — это регламентированная законодательством процедура, которая  включает в себя следующие этапы:

• инициирование общего собрания и извещение всех собственников о нем;
• проведение общего собрания собственников;
• оформление результатов голосования и их опубликование.

     Непосредственное  управление многоквартирным домом  осуществляется собственниками помещений  на основании ст. 164 ЖК РФ. Организацию  управления и взаимоотношения между  его участниками можно представить  в виде схемы. Если собственники помещений  в многоквартирном доме выберут  данный способ управления многоквартирным  домом, то им придется самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями. В  соответствии с п. 3 ст. 164 ЖК РФ от имени  собственников помещений в таком  доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников  помещений или иное лицо, имеющее  полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме  всеми или большинством собственников  помещений. То есть жильцам-собственникам  фактически предлагается выбрать из своего числа либо привлечь со стороны  лицо, которое на основании их поручения  будет осуществлять взаимодействие со всеми необходимыми организациями и службами [10].

     Плюсы и минусы непосредственного управления жилым многоквартирным домом  собственниками помещений: плюс: собственник  помещения не несет расходов на содержание управляющей компании и не платит членские взносы в ТСЖ. Все отношения  с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями проходят с согласия собственника помещения; минус: собственник  помещения самостоятельно заключает  все договоры с обслуживающими и  ресурсоснабжающими организациями, что  приводит к дополнительным затратам времени и сил.

     В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ при  выборе управляющей компании общим  собранием собственников помещений  в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком  доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении  данного общего собрания. Договор  управления многоквартирным домом  заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса — на срок не менее одного года и не более трех лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

     Договор собственника помещения с управляющей  организацией обязательно должен содержать  условия, указанные в п. 3 ст. 162 ЖК РФ. Согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ, если в течение  года собственниками жилых помещений  в многоквартирном доме не выбран способ управления многоквартирным  домом или если принятое решение  о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган  местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Открытый конкурс проводится также  в случае, если до окончания срока  действия договора управления многоквартирным  домом, заключенного по результатам  открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

     Значит, при работе по данной схеме собственники жилых помещений или товарищество собственников жилья и снабжающие организации устанавливают отношения  через посредника, который берет  на себя обеспечение функционирования процесса управления многоквартирным  домом. При этом возникает вопрос: кто согласится стать этим посредником. В ст. 161 ЖК говорится о способе управления с помощью управляющей организации, не указывая при этом каких-либо подробностей относительно того, кем она является и как функционирует. Однако в ст. 162 ЖК РФ приведены требования к договору управления. Из п. 1 данной статьи следует, что подобного рода договор заключается между жильцами — собственниками квартир в доме и посреднической организацией, предметом деятельности которой является выполнение обязанности управляющей организации.

     Данная  организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать  услуги и выполнять работы по надлежащему  содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. То есть при буквальном анализе законодательства обнаруживается, что фактически посредником между собственниками (в случае, если они избрали путь непосредственного управления) и организациями, оказывающими коммунальные услуги, можно рассматривать управляющую организацию [15].

     ЖК  РФ не квалифицирует данный договор  с точки зрения гражданского законодательства. Каким должен быть данный договор, посредническим или договором оказания услуг, —  однозначного ответа нет. С одной  стороны, управляющая организация  может выступать исключительно  в качестве посредника между жильцами и теми организациями, которые осуществляют поставку тепла, воды, электричества, газа и техническое обслуживание, действуя, например, на основании агентского договора. С другой стороны, она вполне может покупать указанные услуги и перепродавать их жильцам от своего имени. Кроме того, необходимо обратить внимание на следующий текст  из п. 3 ст. 162 ЖК РФ: «Состав общего имущества  многоквартирного дома, в отношении  которого будет осуществляться управление».

     Между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений заключается  договор управления, который является основанием для оказания услуг по управлению многоквартирным домом.

     Если  выбор управляющей организации  осуществлен общим собранием  собственников помещений в многоквартирном  доме, то договор на управление заключается  на условиях, указанных в решении  этого общего собрания, оформленного протоколом. Если выбор управляющей  организации осуществлен на основании  конкурсного отбора, то договор управления заключается на условиях, изложенных в конкурсной документации. С проектом договора управления собственников  помещений следует знакомить  до собрания, на котором будут утверждены условия заключения договора управления.

     По  договору управления многоквартирным  домом одна сторона (управляющая  организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном  доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется: