Оценочная деятельность в системе финансового менеджмента для увеличения налогооблагаемой базы

       ___________________________

        Этаж                |    К этаж.            

     ______________|_______________

            1                   |             2      

     ______________|_______________

     первый                            0,95

     промежуточный             1,00

     последний                       0,9

     ______________________________

   Примечание: В жилых многоэтажных домах (6 этажей и более) К этаж. этажа, предшествующего  последнему, принимается равным 0,9.

   Для многоквартирных домов высотой  не более 3-х этажей для любого этажа  коэффициент этажности принимать  равным 1.

Коэффициент функционального износа для жилых домов рассчитывается по формуле:

     К  функ. = К удал. х К отопл. х  К благ. х К ст. х К площ.уч. х К  ар.

оф. х х К  мат. ст. [7], где

     К  удал. - коэффициент, учитывающий  удаленность оцениваемого жилья  от

объектов  социально-бытового,  медицинского  и  культурного  обслуживания

(магазины, детские  сады, поликлиники и т.д.)

     Поправочный  коэффициент - 0,95

      К отопл. -  коэффициент,  учитывающий   вид  отопления.

     Поправочные  коэффициенты:

     Наличие  центрального отопления 1.0

     Местное  водяное отопление на газе  и мазуте 0.98

     Местное  водяное отопление на твердом  топливе 0.95

     Наличие  печного отопления 0.9

     Поправочный  коэффициент, учитывающий уровень  благоустроенности жилья

(К благ.) принимается в соответствии с данными таблицы.

     К   ст.  -  коэффициент,  учитывающий   наличие  санузла  и  состояние

сантехнического оборудования.

     Поправочные  коэффициенты:

     Импортное  сантехническое оборудование - 1,02

     Отечественное  сантехническое оборудование - 1,01

     Септик - 0,98

     К   площ.  уч.  -  коэффициент,  учитывающий   площадь   используемого

земельного участка.

     Поправочные  коэффициенты:

     До 400 кв. м. - 0,9

     От 400 до 800 кв. м. - 0,95

     От 800 до 1000 кв. м. - 0,98

     1000 кв.м.-1,0

     От 1000 до 1500 кв.м.-1,05

     От 1500 до 2000 кв.м.-1,1

     Более  2000 кв. м. - 1,15

     К  ар. оф. - коэффициент, учитывающий  архитектурное оформление фасада.

     Поправочные  коэффициенты:

     Простое  - 1

     Улучшенное - 1,05

     Высококачественное - 1,1

     К  мат. стен. - коэффициент, учитывающий  материал стен:

                                             Таблица 5

-----------------------------------------------------------

             Материал стен             | Коэффициент

-----------------------------------------------------------

            из кирпича                                 1.1

Сборный из керамзитобетонных  блоков        1.0

Сборный из к/б  блоков облицованный           1.05

кирпичом

ж/б панели                                                          1.0

из ж/б панелей,облицованный кирпичом       1.05

Саманно-глинобитный                                      0.5

Саманные,облицованные снаружи в 0,5         0.6

кирпича

Монолитные шлакобетонные                           0.7

из ж/б блоков                                                     1.0

Сборно-щитовые                                               0.6

Сборно-щитовые,облицованные 1/2 кирпича   0.75

Деревянные рубленные                                    0,85

Шпальные                                                          0,75

Шпальные,облицованные кирпичом              0,95

     Коэффициент зонирования (К зон.) - рассчитывается Центрами по  недвижимости самостоятельно по  престижности районов в зависимости  от анализа сделок по жилищам. 
 
 
 

2.2 Пример расчета стоимости квартиры и определение налогооблагаемой стоимости гаражей и дачных домиков

    Расчет  стоимости квартиры:

       Адрес: г. Астана, ул. Пушкина;  Коэффициент зонирования - 1,3;

       Группа капитальности 2;             Год ввода в эксплуатацию - 1988г.

       Срок службы 125 лет;                  Общая площадь - 62,4 кв. м.

       Высота помещения - 2,6 м;          Благоустройство полное

       Комнаты раздельные;                  Лоджия;

       Сан. узел раздельный;                 Кухня больше 8 метров;

     Этаж  третий;                    Сб. =84 000 т.

     С=  Сб.х S х К физ. х К функ. х К зон.

     Сб. - базовая стоимость 1 кв. метра  = 84 000 т.;

     S - полезная площадь квартиры = 62.4 метров квадратных;

     К  физ. - коэффициент физического износа определяется по формуле:

     К  физ. = 1 - Физический износ

     Физический  износ = (Т баз. - Т ввода.) х Nаm /100

     Т  баз. - год начисления налога - 1999 г.;

     Т  ввода - год ввода объекта в  эксплуатацию - 1988 г.;

     Nam - норма амортизации (таблица 1).

     Физический  износ = (1999 - 1988) х 0.8 / 100 = 0.088

     К  физ. = 1 - 0.088 = 0.912

     К  функц. = К выс. х К благ. х  К план. х К этаж. х К мат.  ст.= 1.01 х

     х1х  1.133х1х1,1= 1,26

   К выс. - коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от высоты помещения, (таблица 2) = 1.01;

   К благ. - коэффициент, учитывающий изменение  рыночной стоимости в зависимости  от уровня благоустроенности помещения  и обеспеченности его инженерно-техническими устройствами = 1;

   К план. - коэффициент, учитывающий изменение  рыночной стоимости в зависимости  от планировочного решения жилого помещения:

     К  план. = К прох. х К балк. х К  лод. х К с/у х К кух. = 1.1 х 1 х  x

1.03х1х1 =1.133

     К  прох. - комнаты раздельные =1,1;

     К  балк. - нет балкона = 1;

     К  лод. - есть лоджия К лод. = 1,03;

     К  с/у - раздельный сан. узел = 1;

     К  кух. - кухня больше 8 метров = 1;

   К этаж. - коэффициент, учитывающий изменения  рыночной стоимости в зависимости  от этажа занимаемой квартиры (таблица 4)= 1;

   К мат. ст. - коэффициент, учитывающий  материал стен (см. поправочные коэффициенты в таблице 5). Для кирпичных стен =1,1:

     К  функ.= 1,01 х 1 х 1,133 х 1 х 1,1 =1,26

   К зон. - коэффициент зонирования рассчитывается Центрами по недвижимости самостоятельно по престижности районов в зависимости от анализа сделок по жилищам и в данном примере равен 1.3;

   С=Сб.х S х К физ. x К функ. x К зон. = 84 000 х 62,4 х 0,912 х 1,26  х 1,3 = 7830195 тенге (65251 $)";

Определение налогооблагаемой стоимости гаражей и дачных домиков

     Налогооблагаемая стоимость гаража  или дачного домика рассчитывается  по формуле:

     С  = Сб. х 8 х К физ. х К функ. х К зон. [8]

   С - налогооблагаемая стоимость гаража или дачного домика в тенге;

   S - расчетная наружная площадь оцениваемого гаража в кв. м. или общая площадь оцениваемого дачного домика в кв. м.;

   С б. - базовая стоимость 1 кв. м. гаража или дачи в тенге;

   К физ. - коэффициент физического износа;

   К функ. - коэффициент функционального  износа;

   К зон. - коэффициент зонирования.

     Базовая стоимость (С б.) квадратного  метра гаража или дачи рассчитывается  исходя из рыночной стоимости  недвижимого имущества по данным  за последний квартал года, предшествующего  налоговому.

     Расчетная площадь (S) гаража - расчетная  наружная площадь гаража в кв. м., дачного домика - общая площадь домика в кв. м.

     Коэффициент физического износа - определяется по аналогии, как  для жилых домов. 

     Коэффициент функционального износа  вносит поправку на изменение  стоимости недвижимости в результате сложившегося в настоящее время мнения о качестве недвижимости, отвечающего требованиям на момент оценки: для гаражей - материал стен, наличие емкости или смотровой ямы и месторасположения. При расчете К функ. для дачных домиков учитывается только материал стен.

   Рассчитывается  по формуле:

К функ. = К мат. стен. х К ем. [9]

   К мат. стен. - коэффициент, учитывающий  материал стен:

     К  ем. - коэффициент, учитывающий наличие  емкости или смотровой ямы  в гараже:

     Поправочные  коэффициенты:

     С  емкостью или смотровой ямой - 1,1

     Без  емкости, без смотровой ямы  - 1,0

      Коэффициент зонирования (К зон.) - рассчитывается Центрами по  недвижимости самостоятельно в  зависимости от анализа сделок  по гаражам, дачным домикам  и их местоположения.                                                              
 
 
 

2.3 Особенность оценочной деятельности стоимости предприятия

    Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, то есть оно или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, а также является объектом налогообложения. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

    Согласно  международным стандартам оценки: «Рыночная  стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество  должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения». Определение рыночной стоимости предприятия (равно как и любого иного вида имущества) основано на принципе наиболее эффективного использования, которое, согласно международным стандартам, определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным и финансово осуществимым, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. Если целью оценки является определение такого вида стоимости как стоимость предприятия как действующего, то принцип наиболее эффективного использования невозможно применять, так как при этом определяется не стоимость в обмене (меновая стоимость), а стоимость в использовании (потребительная стоимость) для конфетного пользователя.