Оценочная деятельность в системе финансового менеджмента для увеличения налогооблагаемой базы

     С  = С б. х S х К физ. х К  функц. х К зон.     [1] где:

   С - налогооблагаемая стоимость жилья, выраженная в тенге;

   С б. - базовая стоимость одного квадратного  метра жилья в тенге;

   S - полезная (общая) площадь жилища  в кв. м.;

   К физ. - коэффициент физического износа;

   К функц. - коэффициент функционального  износа;

   К зон. - коэффициент зонирования.

     Базовая стоимость (С б.) квадратного метра жилья рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества по данным за последний квартал года, предшествующего налоговому.

     Расчетная площадь жилья (S) - полезная  площадь квартиры, общая площадь  жилого дома.

     Коэффициент физического износа (К физ. для квартир), отражающий величину степени добротности оцениваемой недвижимости, определяется двумя последовательными методами определения физического износа: по мере амортизации и по эффективному возрасту по формуле:

    К физ. = 1 - Физический износ

   Физический  износ определяется на основе данных, приведенных в таблице. 
 

Группа            Характеристика здания                                                      Nam   

Срок

Капи-                                                                                                              %  

таль-                                                        

ности                                                       

(лет)

  1    Здания каменные, особо капитальные,  стены

       кирпичные толщиной в 2,5-3,5 кирпича  или

       кирпичные с ж/б или металлическим  каркасом,

       перекрытия ж/б и бетонные; здания  с

       крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные             0,7   

143

  2    Здания с кирпичными стенами  толщиной в

       1,5-2,5 кирпича, перекрытия ж/б, бетонные

       или деревянные; с крупноблочными  стенами,

       перекрытия железобетонные                                                               0,8   

125

3    Здания  со стенами облегченной кладки  из

       кирпича, монолитного шлакобетона,  легких

       шлакоблоков, ракушечников, перекрытия  железобетонные

       или бетонные; здания со стенами  крупноблочными

       или облегченной кладки  из кирпича, монолитного

       шлакобетона, мелких шлакоблоков                                                   1,0   

100

  4    Здания со стенами смешанными, деревянными

       рубленными или брусчатыми                                                             2,0    

50

  5    Здания сырцовые, сборно-щитовые,  каркасно-засыпные,

       глинобитные, саманные                                                                      3,3   

30

  6    Здания каркасно-камышитовые и  другие облегченные                 6,6    

15

__________________________________________________________________

     Физический  износ = (Т баз. - Т ввода) х  Nam/100     [2], где:

     Т  баз. - год начисления налога;

     Т  ввода - год ввода объекта в  эксплуатацию;

     Nam - норма амортизации.

     Пример: Т баз.= 1998;  Т ввода = 1948 г.; Nam = 2

             Физический износ = (1998 - 1948) х 2/100 = 1

             К физ. = 1 - 1 = 0

     Если  физический износ, полученный  на  основании  нормы  амортизации,

окажется величиной  близкой к единице, как показано в приведенном примере, т.е. здание полностью с амортизировано, но  продолжает  свои  функции,  то полученный  результат  корректируют  путем  расчета  износа       методом определения эффективного возраста по формуле:

Эффективный возраст = Срок службы -  Остающийся  срок  службы   [3], где:

Физический износ = Эффективный  возраст /  Срок  службы  К  физ.  =  1  -

Физический износ

     Срок  службы  принимается  по  таблице    в  зависимости  от  группы

капитальности здания.  Остающийся  срок  службы  определяется экспертным путем на основе обследования технического состояния здания в целом,  либо поэлементно с  нахождением  средневзвешенной  величины  износа  здания  в зависимости от доли каждого элемента в общей стоимости здания  и  расчета средневзвешенной величины общего износа.

Пример: Т баз.= 1998 г.; Т ввода = 1948 г.; Nam = 2; Срок службы = 50;

        Физический износ = (1998 - 1948) х 2/100 = 1;

        К физ. = 1 - 1 = 0

     Так   как  на  основании  норм  амортизации получилось,  что здание

полностью  изношено,  то  расчет  износа  производится  по   эффективному

возрасту. В данном примере эксперты  определили,  что  здание  может  еще

прослужить 10 лет.

     Эффективный  возраст = 50 - 10 = 40 лет;

     Физический  износ = 40 / 50 = 0,8;

     К  физ. = 1 - 0,8 = 0,2

   Коэффициент физического износа (К физ. жилых  домов) определяется по формуле:

     К  физ. = 1 - Физический износ (%)/100%

   Физический  износ в % определяется по конструктивным элементам в соответствии с "Правилами по определению физического износа недвижимого имущества", и фиксируется в инвентарном деле на каждый объект недвижимости.

   Пример: Физический износ жилого дома составляет 40%. Следовательно, коэффициент физического износа

     К  физ. = 1- 40/100 =1 - 0,4 = 0,6

   Примечание: если физический износ каменного  или из несущих панелей дома превышает 70%, а деревянных домов или домов  из местных материалов 65%, то коэффициент  физического износа принимать равным 0,2.

     Коэффициент функционального износа (К функц.), вносит поправку на  изменение стоимости недвижимости  в результате сложившегося в  настоящее время мнения о качестве  жилого помещения (его высоты, планировочного решения, уровня  инженерно-технического обеспечения и др.), отвечающего требованиям на момент оценки. Для жилых домов также учитывается площадь прилегающего земельного участка.

Для квартир  рассчитывается по формуле:

   К функц. = К выс. х К благ. х К  план. х К мат ст. х К этаж. [4], где:

   К выс. - коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от высоты помещения;

   К благ. - коэффициент, учитывающий изменение  рыночной стоимости в зависимости  от уровня благоустроенности помещения  и обеспеченности его инженерно-техническими устройствами;

   К план. - коэффициент, учитывающий изменение  рыночной стоимости в зависимости  от планировочного решения жилого помещения;

   К этаж. - коэффициент, учитывающий изменения  рыночной стоимости в зависимости  от этажа занимаемой квартиры.

   К мат. ст. - коэффициент, учитывающий материал стен 

   Поправочный коэффициент на высоту жилого помещения  К выс. принимается в соответствии с данными таблицы.

                                 Высота помещения, М |        К выс

____________________|______________

1                                     2

                                           от 2,0 до 2,4                   0,95

2,5                                  1,00

2,6                                  1,01

2,7                                  1,02

2,8                                  1,03

2,9                                  1,04

                                            3,0                                  1,05

                            ______________________________________

   Поправочный коэффициент, учитывающий уровень благоустроенности жилья (К благ.) принимается в соответствии с данными таблицы.                                    

----------------------------------------------------

 Инженерно-технические   | Поправка к К благ.

 устройства                          |

----------------------------------------------------

- водопровод                                4,8

- горячее водоснабжение             2

- канализация                               2,6

- газ или электроплита                1,2

- электроплита                               5

----------------------------------------------------

     К  благ. = 1 - E* У / 100        [5], где

   У - отсутствующие инженерные устройства.

   При отсутствии каких-либо инженерно-технических  устройств стоимость объекта  снижается.

   Для квартир со всеми инженерно-техническими устройствами

   К благ.= 1

   Поправочный коэффициент, учитывающий тип объемно-планировочного решения здания включает в себя несколько  параметров:

   К план. = К прох. х К балк. х К  лод. х К с/у х К кух. [6], где

   К прох. - если комнаты смежные, то К прох. = 1, если комнаты раздельные - К прох. = 1,1;

     К  балк. -  если есть балкон К  балк. = 1,02; два балкона К балк. = 1,04;

                нет балкона К балк. = 1;         три балкона и более К балк. = 1,06;

     К  лод.  -  если есть лоджия К лод.= 1,03;   две лоджии К лод. = 1,06;

                нет лоджии К лод. = 1;           три лоджии и более К лод. = 1,07;

                балкон и лоджия = 1,05;

     К  с/у   -  если совмещенный  сан. узел К с/у = 0,95;

                раздельный сан. узел К с/у = 1;

                два сан. узла К с/у = 1,1;

                нет сан. узла К с/у = 0,5;

                один сан. узел на несколько

                квартир = 0,85;

                нет ванны К с/у = 0,75;

     К  кух.  -  если кухня меньше 8 метров К кух. = 0,95;

                кухня больше 8 метров К кух. = 1;

                кухня больше 15 метров = 1,1.

                отсутствие кухни К кух. = 0,8;

                одна  кухня  на  несколько

                квартир = 0,85;

   Поправочный коэффициент, учитывающий на каком  этаже располагается жилое помещение, К этаж. принимается в соответствии с данными таблицы.