Оценочная деятельность в системе финансового менеджмента для увеличения налогооблагаемой базы

     Помещение - отдельное внутреннее  пространство в жилом доме (жилом  здании).

     Жилое помещение (квартира) - отдельное  помещение, предназначенное и используемое для постоянного проживания, включающее как жилую, так и нежилую площадь жилища.

     Нежилое помещение - отдельное  помещение, используемое для иных, чем постоянное проживание, целей  (магазин, кафе, мастерская и т.п.), за исключением частей жилого дома (здания), являющихся общим имуществом.

     Жилая площадь - сумма площадей  жилых комнат (спальни, гостиной, детской, домашнего кабинета и  т.п.) в жилище (квартире), исчисляемая  в квадратных метрах.

     Нежилая площадь жилища - сумма площадей внутренних подсобных помещений (кухни, ванной комнаты, туалета, прихожей, коридора, квартирной кладовой и т.п.), исчисляемая в квадратных метрах.

     Полезная площадь жилища (квартиры) - сумма жилой и нежилой площадей  жилища.

     Общая площадь жилого дома (жилого здания) - сумма полезных площадей всех жилых помещений и площадей всех нежилых помещений, а также площадей частей жилого дома, являющихся общим имуществом.

     Стоимость жилища - рыночная стоимость  жилища, определяемая на день  совершения сделки.

    Порядок проведения оценки.

     Территорию населенных пунктов,  в которых расположены объекты  недвижимого имущества, подлежащие  оценке в целях налогообложения,  необходимо разделить на участки  и закрепить за специалистами  по оценке недвижимого имущества  с целью сбора информации о состоянии цен на рынке недвижимого имущества.

     Специалистами Центра по недвижимости  регулярно вносятся данные по  фактическим сделкам объектов  недвижимого имущества в "Журнал  по обзору рынка" (установленного  образца) и определяется рыночная стоимость квадратного метра.

     При определении стоимости для  целей налогообложения рассчитывается  базовая стоимость квадратного  метра недвижимого имущества  исходя из рыночной стоимости  по данным последнего квартала  года, предшествующего налоговому, методом обратного пересчета.

     Базовая стоимость утверждается  Директором Центра по недвижимости  и согласовывается с налоговыми  и местными исполнительными органами.

    "Журналы по обзору рынка"  и утвержденные базовые стоимости  одного квадратного метра недвижимого имущества для целей налогообложения хранятся в архиве Центра по недвижимости в течение 3-х лет.

     По вновь возведенным строениям  за рыночную стоимость одного  квадратного метра, в случаях  отсутствия информации по продажам  аналогичной недвижимости, следует принимать балансовую стоимость. При отсутствии последней - опираться в расчетах на стоимость, отраженную в правоустанавливающем документе.

     Списки аварийного и ветхого  жилья необходимо согласовывать  с местными исполнительными органами.

     В виду массовой оценки квартир для целей налогообложения, оценка производится по архивным данным Центра по недвижимости без выезда на место и без учета внутренних улучшений в жилищах.

   При сделках с недвижимым имуществом рыночная стоимость определяется с  выездом на место и может отличаться от стоимости для целей налогообложения.

1.3    Определение налоговой  базы

  Определившись с субъектом, объектом и предметом  налога, государство должно решить, по каким параметрам будет происходить  исчисление суммы налога. Скажем, государство решило, что граждане, владеющие автомашинами, должны платить налог за эти автомашины. Вопрос можно решить очень просто: установить, что каждый собственник машины будет платить в год, скажем, по 1 тысяче тенге. Но такое налогообложение будет несправедливым, так как владельцы дорогих и дешевых автомобилей будут платить налог в одинаковым размере. Можно взять за основу стоимость машины. Однако в условиях рыночной экономике цены характеризуются большим разбросом. Поэтому такой показатель нельзя считать достаточно надежным. Более того, один и тот же автомобиль по различным причинам может продаваться по разным ценам. В результате может возникнуть ситуация, когда владельцы абсолютно одинаковых автомобилей будут платить разные по размерам налоги, что также несправедливо. И такие вопросы возникают при установлении любого налога.

  Решаются  они посредством таких категорий, как «масштаб налога», «единица обложения» и «налоговая база». Посредством  этих показателей происходит некий  налоговый обсчет того, что выступает предметом налога, с определением налоговой величины или размера этого предмета.

  Масштаб налога - это установленные законом параметры измерения предмета налога.

  Масштаб налога определяется через стоимостные  и физические показатели предмета налога. Так, налоговое измерение жилого дома как предмета налогообложения можно произвести (что и делалось фактически в различные времена) через его объем дома, его площадь, количество окон, количество входных дверей, количество печей (трубный налог), стоимость дома и т. п. Доля масштаба выражается в единицах налогообложения. В итоге в приведенном выше случае при налогообложении строения мы будем иметь «объемный масштаб», где единицей обложения выступит кубический метр, «оконный масштаб», где единицей обложения выступит одно окно, «печной» масштаб, где единицей выступит одна печь, «стоимостный» масштаб, где единицей выступит один тенге и т. п.

  Количество  единиц обложения в предмете налога выразит показатель, именуемый «налоговая база», Таким образом, налоговая база - количественная характеристика предмета налога, выраженная в единицах обложения, установленных для данного вида налога.

  Налоговую базу именуют также основой налога, так как сумма налога исчисляется путем применения ставки налога к величине налоговой базы. С точки зрения теории налогового дела налоговая база имеет отношение в первую очередь к предмету налога.

  Так, если при исчислении налога на жилой  дом (подомового налога) в качестве масштаба был принят «оконный масштаб», то общее количество окон в доме выразит налоговую базу данного налога. Применение ставки налога к налоговой базе (общему количеству окон) приведет к определению суммы налога, которую домовладелец (субъект налога) должен уплатить государству. Например, в Англии налог с домов, в свое время исчислялся в размере 2 пенсов с каждого окна, когда их не более семи, с постепенным возрастанием ставки до 2 шиллингов с каждого окна в домах, имеющих 25 и более окон. Это привело к тому, что в старых домах стали замуровывать «лишние» окна, а новые дома строить с предельно наименьшим количеством окон. Архитектура также среагировала на эти условия налогообложения и соответствующие этим условиям заказы домовладельцев: вместо двух нормальных окон стали проектировать одно большое. Данный пример показывает, насколько важно найти правильный подход к выбору единицы обложения.

  При, например, налоге на транспортные средства предмет налогообложения (само транспортное средство) может быть измерен весом автомобиля, мощностью двигателя, выраженной в лошадиных силах или киловаттах, количеством посадочных мест, объемом рабочих цилиндров (в кубических сантиметрах), грузоподъемностью автомобиля, стоимостью автомобиля. В качестве дополнительного параметра может быть использован срок эксплуатации транспортного средства.

  При измерении предметов налога, имеющих  стоимостное выражение (например, дохода – при подоходном налоге, добавленной стоимости - при налоге на добавленную стоимость, стоимости реализованного товара - при некоторых видах акцизов), соответственно применяется стоимостный масштаб, где в качестве единицы обложения используется единица национальной валюты. Для исчисления акцизов применяются, например, такие единицы обложения, как 1 000 штук (сигареты), 1 литр (алкогольная продукция),  1 кг (табак трубочный), 1 тонна (бензин) и т. п.

  Отметим, что согласно Налоговому кодексу  налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристики объекта налогообложения и объекта, связанного с налогообложением, на основании которых определяется сумма налогов и других обязательных платежей, подлежащих уплате в бюджет.

  Данное определение вряд ли можно признать достаточно точным. Во- первых, налоговая база - это прежде всего количественная характеристика объекта обложения. Другое дело, в каких единицах (стоимостных, физических, объемных и т. д.) измеряется это количество. Во-вторых, объект налогообложения и характеризующая его налоговая база никак не могут выступить в качестве основания для определения суммы «других обязательных платежей в бюджет» неналогового характера. Неналоговый платеж не может состоять из элементов налога.

  Налоговая база может совпадать с предметом  налога. Например, налогооблагаемая прибыль  при уплате налога на прибыль будет  одновременно и предметом налога, и налоговой базой. Но эти элементы налога могут и различаться. Предметом налога на транспортные средства выступает само транспортное средство, однако налоговой базой для легковых автомобилей выступит объем двигателя в кубических сантиметрах, мощность двигателя или иные подобные характеристики в зависимости от того, какие единицы приняты для исчисления налоговой базы в данной стране.

  Налоговая база измеряется в тех показателях, которые заложены в качестве единицы масштаба налога. Так, если налоговая база представляет собой стоимостную величину (доход, прибыль, сумма реализации, стоимость имущества и т. п.), то единицей налогообложения выступит единица национальной валюты (в Казахстане - один тенге). По некоторым видам налогов в качестве единицы измерения налогооблагаемой базы могут выступать физические, количественные и другие величины, что определяется национальным налоговым законодательством. Например, по земельному налогу единицей обложения может выступать гектар, одна сотая гектара и даже квадратный метр. В налогах, где предметом обложения выступает транспортное средство, единицей налогообложения может выступать, как уже отмечалось, лошадиная сила, киловатт, в которых исчисляется мощность двигателя, посадочное место (когда предметом налога выступает, например, автобус), кубические сантиметры, в которых измеряется объем двигателя (объем рабочих цилиндров), тонны, в которых измеряется грузоподъемность грузовых автомобилей, тонны, в которых измеряется вес автомобиля.

  Размер  налоговой базы может определяться с помощью различных методов.

  Основными методами определения налоговой базы являются:

   1) прямой способ;

  2) способ «по аналогии»; 

  3) косвенный способ;

  4) условный (презумптивный);

  5) паушальный способ.

  Прямой  способ означает измерение налоговой базы на основе объективно существующих и документально подтвержденных показателей.

  Способ  «по аналогии» заключается в измерении налоговой базы путем сравнения предмета налога с аналогичным. Например, при невозможности определить качество (балл бонитета) земельного участка, занимаемых налогоплательщиками, качество земельного налога определяется исходя из балла бонитета смежно расположенных земель.

  Косвенный способ заключается в определении налоговой базы на основе косвенных признаков. Например, доход лица определяется исходя из его расходов.

  Условный  способ заключается в определении налоговой базы исходя из некоторой условной или предполагаемой величины. Например, сумма дохода в целях налогообложения может определяться не из цены фактической реализации, а исходя из средней рыночной цены.

  Паушальный  способ [от нем. Pauschal - целиком, суммарно, оптом] заключается в определении налоговой базы независимо от ее реального размера. Например, уплата подоходного налога индивидуальными предпринимателями может производится путем приобретения патента, где фактический размер дохода от предпринимательской деятельности не принимается во внимание и где налог уплачивается еще до того, как налоговая база сформировалась, то есть тогда, когда доход еще не получен и даже неизвестно, будет ли он вообще получен. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 2 АНАЛИЗ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СИСТЕМЕ ФИНАНСОВОГО МЕНЕДЖМЕНТА ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ БАЗЫ

2.1 Определение налогооблагаемой стоимости квартир.

    Налогооблагаемая  стоимость объектов жилья определяется как остаточная стоимость, путем  умножения базовой стоимости  строительства одного квадратного метра жилого здания на полезную (общую) площадь оцениваемого объекта с корректировкой на общий износ по формуле: