Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется  на всей территории города и может  включать следующие основные этапы:

Этап 1 —подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 — функциональное зонирование территории города;

Этап 3 — исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 — ценовое зонирование территории города;

Этап 5 — оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой  оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

На стоимость  земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих  земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и  ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели  кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Основные  этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов

Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации.

Подготовительные  работы включают:

— сбор общих  сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

— определение  городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

— классификацию  земель по землепользователям города, правовому режиму;

— классификацию  земель по функциональному использованию;

— классификацию  земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

— оценку текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и площадей;

— определение  типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

— сбор, проверку достоверности и группировку  данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам.

Этап 2. Функциональное зонирование территории города.

Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов  дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального  использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:

— Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

— Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

— Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий, организаций, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяйственного производства;

— Транспортная зона — зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.;

— Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;

— Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса и другие.

Территории выделенных функциональных земельных зон, в  свою очередь, подразделяются на отдельные  оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как  правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

— малоэтажной  усадебной жилой застройки;

— малоэтажной  жилой застройки без приусадебных земельных участков;

— многоэтажной секционной застройкой (3—5 этажей),

— многоэтажной секционной застройкой (6—9 этажей);

— многоэтажной секционной застройкой (10—12 этажей) и  т.д. Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью  благоустроенными жилыми домами можно  подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки  с жилыми многоэтажными домами можно  подразделить на оценочные микрозоны  по видам объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозои определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

— естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа  — реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

— границы крупных  инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты  и т.п.);

— улицы, площади, проезды;

— границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

— границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных микрозон устанавливаются  параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

На основе анализа  данных, полученных различными методами оценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная величина по конкретному виду использования или максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные  цены в расчете  на единицу площади  земли типичных земельных участков устанавливаются:

— по незастроенным  земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных  на время продажи;

— по земельным  участкам, застроенным объектами  недвижимости с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

В зависимости  от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и другие методы.

В случаях получения  существенно различающихся оценочных  стоимостей земли в пределах одной  оценочной микрозоны для различных  видов использования выделяются дополнительные оценочные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой  стоимости земли, объединяются в  оценочные зоны. При этом одна оценочная  зона может быть представлена несколькими  локальными участками на территории поселения.

Количество оценочных  зон зависит от диапазона оценочных  стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости  земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности  жителей населенного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек  и до 10 и более в городах  с населением свыше 500 тысяч человек.

Этап 4. Ценовое зонирование территории города.

В результате проведенной  оценки земельных участков в районах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индивидуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозонам города.

Данная процедура  включает две стадии.

На  первой стадии полученные данные наносятся на кадастровую карту города и осуществляется ценовое зонирование территории города, а именно формирование на основе полученных показателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценочных зон. Оценочной зоной является часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.

Объединение отдельных  микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

— близость значений показателей стоимости земельных  участков;

— территориальное  единство расположения микрозон;

—общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия  граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Полученные стоимостные  характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются  работы по ценовому зонированию городских  земель, которые совмещаются с  результатами функционального зонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем  по городу принимается за единицу, а  по каждой оценочной зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете  коэффициентов относительной ценности территории для каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. Транспортная  доступность населения к центру  города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.

2. Обеспеченность  централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории.

3. Уровень развития  сферы культурно-бытового обслуживания населения,

4. Историческая  ценность застройки, эстетическая  и ландшафтная ценность территории.

5. Состояние  окружающей среды, санитарные  условия.

6. Инженерно-геологические  условия строительства.

7. Рекреационная  ценность территории;

8. Престижность  территории.

Для промышленной и коммунально-складской  зоны большое значение имеют следующие  факторы:

1. Уровень развития  производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей.

2. Условия обеспечения  трудовыми ресурсами и удаленность  от жилых массивов.

3. Градостроительные  условия и ограничения, обусловленные  зонированием, разрешенным использованием  земельных участков и т.п.

Величина коэффициентов  определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.