Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

Рельеф стоимостей, спускаясь от центра города к периферии, подходит к городской черте не на нулевых отметках. Так, стоимость  земель в Москве у МКАД колеблется в разных местах в пределах 40-50 долларов за квадратный метр. Эта стоимость  отражает предшествующие вложения города в городскую инженерную и транспортную инфраструктуру, сумма которых равномерно распространяется на все городские  территории, образуя общее поднятие рельефа стоимостей в городе на фиксированную  величину. Переход через городскую  черту (точнее - за границу инженерно  освоенных территорий) сопровождается резким падением стоимости земли: для  условий Москвы - примерно в 5-7 раз.

Локализационные факторы, экология и престижные характеристики также оказывают на рельеф стоимостей свои влияния в направлении понижения (плохие инженерно-геологические условия  или плохая экологическое ситуация) или повышения (высокий престиж  района, как, например, района Рублевского  шоссе в Москве).

С формальной точки  зрения градостроительная оценка территории представляет собой матрицу, строки которой соответствуют оцениваемым  элементам территории (кварталам), а  столбцы - базовым функциям, таким  как жилье, торговля, бизнес и др. Произвольный элемент d_ik матрицы представляет собой совокупные затраты и потери, связанные с предположительным использованием i-й ячейки под k-ю функцию, а k-й столбец - оценку всей территории с точки зрения k-й функции. Матрица градостроительной оценки представляет собой по существу совокупность оценок территории с точки зрения различных функций, а оценка с точки зрения конкретной функции представляет собой вектор-столбец матрицы. Вычисление матрицы осуществляется программными средствами, реализующими математическую модель оценки, в которой вычисляются предстоящие совокупные локализационные, коммуникационные и экологические затраты и потери. В расчетах коммуникационных затрат и потерь используется матрица расстояний по реальной сети между расчетными территориальными элементами (кварталами) и матрица интенсивности связей между всеми городскими функциями. Обе эти матрицы, в свою очередь, рассчитываются с использованием специального программного обеспечения.

Вычисленная матрица  градостроительной оценки территории преобразуется программными средствами в матрицу экономической (рентной) оценки городских земель. Непосредственные преобразования осуществляются с вектор-столбцами матрицы. Преобразование основано на том, что рельеф рентной оценки в известном смысле противоположен рельефу затратной оценки и, следовательно, минимуму градостроительной затратной оценки соответствует максимум коммерческой рентной оценки и наоборот.

Общая схема  рентных преобразований каждого  вектор-столбца градостроительной  оценки территории в вектор-столбец  кадастровой оценки включает следующие  основные операции:

• зеркальное отображение вектор-столбца градостроительной оценки относительно наихудшего (наибольшего) значения, которое принимается за нуль первичной ренты;
• масштабирование рентной оценки, состоящее в линейном отображении вектор-столбца на интервал между верхним и нижним значениями рентной оценки;
• дифференциация рентной оценки по городскими районам с учетом фактора престижа и репутации.

Кроме этих основных операций, осуществляются некоторые  операции технического характера, связанные  с нормированием оценки, то есть с приведением ее к значениям, соответствующим единице измерения  дол/кв.м или руб/кв.м.

В результате всех этих операций оказывается сформированной матрица конечной рентной оценки территории. Она имеет те же размеры, что и исходная | |матрица  | |d комплексной градостроительной оценки, т.е. число строк, равное числу оцениваемых территориальных элементов, и число столбцов, равное числу активных функций. Элемент матрицы конечной рентной оценки R_ik представляет собой полную рентную оценку i-й ячейки в предположении ее использования под k-ю функцию, а k-й столбец - полную рентную оценку всей оцениваемой территории с точки зрения k-й функции.

Исходные  данные для расчетов

В состав первичных  исходных данных для расчетов входят в основном те же исходные данные, которые  используются проектировщиками при  разработке раздела функционального  зонирования в рамках традиционной технологии, а именно:

• Опорный план, содержащий информацию по физической географии, существующему функциональному использованию территории, улично-дорожной сети.
• Картографические и иные данные по инженерно-геологическим характеристикам территории.
• Данные по промышленным предприятиям и другим местам приложения труда, включающие такие характеристики как наименование, расположение на плане, отраслевая принадлежность, численность занятых.
• Данные по городской экологии: точечные источники выбросов, ареалы индексов суммарных загрязнений и др.
• Данные по состоянию жилья: типы жилья, дифференцированные по плотности жилого фонда, этажности, периоду строительства, степени износа.
• Данные по системе обслуживания населения: размещение и емкости торговых центров, ярмарок, рынков.
• Данные по системе озеленения и мест отдыха.
• Данные по историко-архитектурным памятникам и градостроительным регламентам.
• Данные по системе городского транспорта.
• Структура занятости и структура подвижности населения.
• Задание на проектирование генерального плана: цели развития на расчетный период, основные расчетные параметры, объемы строительства жилья, торговли, бизнеса, производства, ориентировочные территориальные ареалы возможного размещения строительства на расчетный период и др.

Данные обычно не ограничиваются городской чертой: в их состав должны входить данные о ближайшем окружении города, ближайших населенных пунктах, местах отдыха, сельскохозяйственных землях и т.п.

Как базовые  могут использоваться карты М.1:25000 и дополняющие их карты М.1:10000. Для крупных городов технологически более удобными могут оказаться  карты нестандартных масштабов  М.1:20000 и М.1:16000.

Таким образом, любой город, для которого разрабатывается  или ранее разрабатывался генеральный  план, имеет в своем распоряжении все необходимые данные для расчета  земельно-кадастровой оценки территории с помощью ПМК LandUse.

Предплановая  и постплановая оценка

Важный вопрос, с которым приходится встречаться  при проведении оценочных работ, состоит в том, на какую ситуацию следует ориентироваться при  подготовке данных для расчета: на существующую или на перспективную, исходящую  из учета проектных решений генерального плана, проектов детальной планировки и ориентировочных сроков завершения начатых строительных работ, касающихся жилищного строительства, строительства  объектов сферы услуг, офисов, транспортных сооружений, линий метрополитена  и т.д.

Ориентация на существующее положение необходима для целей налогообложения, ставок арендных платежей и выкупа права аренды. С другой стороны, для целей информационной поддержки рынка земли, инвестиционных проектов и анализа эффективности проектных решений необходима ориентация на перспективную ситуацию. Таким образом, существует потребность иметь две оценки городских земель: фискально ориентированную и инвестиционно ориентированную. ПМК LandUse обеспечивает возможность получения обоих видов оценки.

Калибровка  модели

Методика расчета  экономической оценки городских  земель на основе градостроительной  оценки территории требует калибровки по данным продаж земельных участков или по результатам обработки  данных продаж квартир и других видов  недвижимости. В принципе, для калибровки необходимо иметь две величины стоимости  земель: максимальную и минимальную  по городу. Осуществляется линейное отображение  вычисленных величин градостроительной  оценки на эти границы так, что  минимуму градостроительной оценки соответствует максимум земельно-кадастровой  оценки и наоборот.

Минимальное значение стоимости земли определяется величиной  совокупных предшествующих вложений города в инженерную и транспортную инфраструктуры, равномерно распределенной на все городские  территории. Оно может быть получено на основе данных, имеющихся у городских  служб эксплуатации этих систем, а  также другими несложными методами. Максимальное значение может быть получено только по данным продаж и с использованием аналоговых процедур. Поскольку надежность данных о продажах всегда вызывает известные сомнения, то желательно опираться не на одну наиболее дорогую  сделку, а на несколько. Кроме того, необходимо иметь данные в референтных  точках, позволяющих оценить величину стоимостных надбавок, связанных  с престижем и репутацией районов  города. Здесь существенную роль играет участие в работе местных профессиональных оценщиков, знающих ситуацию в городе и располагающих данными о  продажах.

Оценка  городских (поселковых) земель

Так как земля  в ходе проведения реформы земельных  отношений в Российской Федерации включена в сферу рыночных операций, возникла необходимость стоимостной оценки городских (поселковых) земель.

Оценку земли  в городах связывают, как правило, с ценой скрепленных с участками объектов недвижимости (например, с рыночными ценами на квартиры, дома и т.п.).

Земля городских  поселений является объектом муниципальной  собственности и станет одним  из главных источников формирования их бюджетов, поэтому основной метод определения стоимости земли городских поселений основан на учете ее доходности как объекта хозяйствования.

Один из методических подходов к решению данной проблемы, основанный на определении доли земли  в общей стоимости продукции, формирующейся как результат воздействия совокупности ресурсных факторов, разработан во ВНИЭТУСХ. Дальнейшие расчеты в данном разделе приведены исходя из методических рекомендаций по кадастровой оценке стоимости городских (поселковых) земель (проект).

Для оценки стоимости  городских и поселковых земель: определяют базовую оценку кадастровой стоимости земли; выделяют и характеризуют оценочную зону земель; проводят дифференциацию базовой оценки кадастровой стоимости земель по оценочным зонам.

При установлении базовых оценок кадастровой стоимости  городских и поселковых земель используется метод, основанный на макроподходе. То есть для оцениваемой территории определяется расчетное значение создаваемого в экономике города (поселка) прибавочного продукта. Базовая оценка стоимости земель таких населенных пунктов устанавливается путем капитализации той части прибавочного продукта, которая относится на землю.

При этом рекомендуется  два варианта определения расчетных  значений прибавочного продукта в зависимости  от назначения оценки:

— по эффективности  производства, достигнутой в предреформенный, т.е. относительно стабильный, период.

Этот вариант  обычно применяется для установления арендной платы с иностранных  арендаторов и совместных предприятий, для учета земель в составе  национального богатства;

— исходя из эффективности, сложившейся в годы реформы.

Используется, как  правило, для целей налогообложения  или определения границ оценок кадастровой  стоимости земли.

Величину прибавочного продукта, лежащего в основе определения базовой стоимости городских земель оценивают показателем чистой прибыли. По новой системе национальных счетов в Российской Федерации, реализующей систему учета и статистики, принятую в международной практике, органы государственной статистики производят расчет показателя чистой прибыли территории.

Порядок его  расчета таков:

1) рассчитывается  региональное (нормативное) соотношение  (коэффициент) показателя прибавочного  продукта (чистой прибыли) к общей  величине оплаты труда в отраслях  экономики (табл. 2).

Таблица 2

Расчет  соотношения прибыли  и оплаты труда  в экономике региона

2) величина прибавочного  продукта для каждого субъекта  территории рассчитывается умножением его годового фонда оплаты труда на нормативное соотношение (коэффициент) прибыли к оплате труда, определенное для региона (табл. 3).

Таблица 3

Расчет  нормативного прибавочного продукта по городу

Долю земли  в формировании прибавочного продукта определяют двумя способами:

1) общая доля  земли и капитала в доходе  в странах с развитой рыночной  экономикой составляет в настоящее  время примерно четвертую часть.  Если соотношение земли и капитала  оценивается (%) как 50:50, то доля земли в прибавочном продукте при первом способе исчисления составляет 12,5% (0,25 х 50:100);

2) второй способ  основан на том, что земельные  участки в городе не являются средством производства в отличие от сельскохозяйственных земель, поэтому доля городских земель в прибавочном продукте должна быть, в сравнении с землями сельскохозяйственного назначения, ниже. Ее предлагается исчислять на основе уравнения регрессии, разработанного по отчетным данным сельскохозяйственных предприятий региона:

У=А₀+А₁Х₁+А₂Х₂+А₃Х₃+А₄Х₄,

где У — нормативный  доход (выручка) от реализации сельскохозяйственной продукции;

X₁ — основные производственные фонды сельхозназначения;

X₂ — материальные оборотные средства;

X₃ — численность среднегодовых работников, занятых в сельхозпроизводстве;

X₄ — оценка сельхозугодий по выходу кормовых единиц.