Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

Стоимость земель и базовые  функции

Стоимость - это свойство, объективно присущее городским (и региональным) землям. Она характеризует меру удобства или выгоды от занятия данного земельного участка по сравнению с удобством или выгодой от занятия другого земельного участка.

Понятие стоимости  городских земель неотделимо от тех  функций, под которые они используются в данный момент или могут использоваться (базовых функций). Соответственно, и оценка стоимости земель должна вестись с точки зрения тех или иных конкретных функций. Ориентировочный перечень городских базовых функций приведен в таблице 1. Каждый вид существующего использования территории может быть отнесен к одной из базовых функций. Между видом существующего использования и соответствующей базовой функцией есть различие: вид использования данного земельного участка в данный момент сугубо индивидуален, а базовая функция - более общее понятие, относящееся к группе земельных участков, близких по характеристикам. Так, конкретная обувная мастерская на углу двух конкретных улиц принадлежит базовой функции “КБО, мелкий бизнес”, которой принадлежит и множество других предприятий этого рода в городе.

Таблица 1

Городские базовые функции

Подчеркнем, что  данный перечень базовых функций  следует рассматривать как сугубо ориентировочный: в каждом городе при  проведении оценочных работ формируется  свой собственный перечень, совпадающий  с приведенным лишь отчасти.

Иерархический принцип организации  оценки городских  земель. Кадастровая  и индивидуальная оценка

Факторы, определяющие стоимость городских земель, можно  разделить на две группы, или два  уровня: факторы макроположения, то есть положения квартала в городе, и факторы микроположения, то есть положения земельного участка в  квартале.

Факторы микроположения чрезвычайно многообразны, трудно перечислимы, трудно формализуемы, и их учет в настоящее время может осуществляться только на основе опыта и интуиции индивидуального оценщика. Факторы макроположения в большей мере поддаются анализу, систематизации и формализации, и их учет может осуществляться в рамках совокупности математических функционально-градостроительных моделей.

Факторы макроположения являются наиболее важными и оказывают наибольшее влияние на стоимость городских земель. Они могут служить основой системы оценки городского земельного кадастра. Факторы микроположения требуют учета для уточнения оценки, с тем чтобы оценка максимально соответствовала реальной стоимости: это существенно для справедливого налогообложения, планирования инвестиций и других приложений результатов оценки.

Исходя из этого, процесс оценки городских земель строится иерархически. Вначале осуществляется кадастровая поквартальная оценка территории города, в которой учитываются факторы макроположения, или макроуровня. Результатом кадастровой оценки является базовая оценка земель каждого квартала города, определяющая для каждого квартала вектор стоимости 1 м² его земель в предположении использования под каждую из базовых функций.

Для индивидуальной оценки земель конкретного земельного участка под конкретный вид использования осуществляется корректировка базовой оценки с учетом факторов микроположения, т.е. положения земельного участка в квартале.

Кадастровая поквартальная  оценка общегородского уровня, осуществляемая путем компьютерных расчетов и основанная на методах математического моделирования  факторов макроположения, более корректна  и более точна, чем оценка в  схемах территориально-экономического зонирования, формируемых на основе экспертных оценок и поправочных  коэффициентов. Тем не менее, и она  требует дальнейшего уточнения  с учетом факторов микроположения участков в квартале, для того чтобы оценка налогооблагаемой стоимости максимально  точно учитывала все факторы, влияющие на реальную стоимость недвижимости.

В рамках настоящей  методики рассматривается только кадастровая  поквартальная оценка городских  земель. Рассмотрение перехода от кадастровой  поквартальной базовой оценки к  оценке земельных участков (индивидуальной оценке) выходит за рамки данного  документа.

Путем генерализации (укрупнения) поквартальной оценки может быть сформирована схема территориально-экономического зонирования города или региона, используемая для целей, отличных от налогообложения, в первую очередь – для целей принятия крупномасштабных решений городского или регионального развития.

Оценочная стоимость единичного земельного участка  населенного пункта — это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Оценочная стоимость единичного земельного участка характеризует его стоимость в системе оценочного зонирования территории города (поселка) с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных характеристик земельного участка.

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка  внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территорий города.

Основанием для  определения рыночной стоимости  единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки.

Одним из основных критериев адекватности оценки земель является относительно низкая чувствительность к конъюнктуре рынка по отдельным  объектам. Для этого особенно важно  при разработке алгоритма оценки стоимости земель правильно использовать корректирующие данные земельного рынка. В частности, по ряду городских территорий, имеющих низкую привлекательность для потенциальных инвесторов из-за неразвитости земельного рынка, участия в нем сравнительно небольшого круга организаций-инвесторов, имеющих определенные предпочтения и ориентацию, а также ряда других факторов, рентная составляющая имеет пока отрицательное значение. При этом оценка стоимости земель по данным территориям может превышать их среднюю рыночную стоимость.

В основе определения  стоимости городских земель лежат имущественные отношения, закрепленные действующей системой правовых отношений. Практически все земли в пределах границы являются городской собственностью, как и все улучшения городских земель (за исключением земель, на которых расположены здания органов власти и управления). При таком подходе имеется принципиальная возможность определить минимальную стоимость воспроизводства улучшений земель и соответственно оценить минимальную стоимость всей площади земель города. Развитие методов оценки земель, повышение полноты и качества информационного обеспечения позволяет осуществить постепенный переход от массовой оценки городских земель в черте города к индивидуальной оценке каждой экономической зоны, а затем и каждого конкретного земельного участка. При этом стоимость земельного участка может быть определена на основе расчета доли конкретного землепользователя в общегородских расходах по воспроизводству городских земель, пропорционально площади и качественным характеристикам данного участка, отражающим его относительную ценность.

В свою очередь  при достаточном статистическом обеспечении оценок и использовании  современных математических методов  пространственной аппроксимации (приближенности) данных появляется возможность коррекции  стоимости земель на основе точечных оценок (конкретных земельных участков) и рыночных цен.

Ключевым методическим положением является определение понятия "кадастровая стоимость". Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре. Под кадастровой стоимостью земельного участка мы понимаем стоимость, рассчитанную по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка.

Кадастровая стоимость  земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают  и, тем более, не совпадают с ценой  продажи.

Методика исчисления кадастровой стоимости земельного участка во многих странах определяется соответствующими правовыми документами.

Факторы государственной  кадастровой оценки

Основные факторы, определяющие стоимость городских  земель и кадастровую стоимость  земельного участка, формируются из того, что городская территория выступает  в экономических отношениях как  пространственно-распределенный ресурс, удовлетворяющий требованию объективной  экономической оценки городской  территории с соответствующей инженерно-транспортной инфраструктурой и благоустройством, а также учитывающей уровень  развития сферы культурно-бытового обслуживания, инженерно-геологические  условия строительства, озеленение, природно-ландшафтные, микроклиматические условия и обременения в использовании  земель.

В системе государственной  кадастровой оценки городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

• локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов, гидрогеологии, карстовых явлений, сейсмики и т.д.;
• экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв;
• факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования;
• коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро- и грузоперевозки;
• инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры;
• факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.

Доминирующую  роль играют коммуникационные факторы, или факторы местоположения в  городе.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки недвижимости.

Кадастровая стоимость  земельных участков определяется с  учетом:

• Уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;
• Площади земельного участка;
• Вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;
• Факторов местоположения и окружающей среды.

Рассматривая  территорию города как единый сложный  многофункциональный организм, как  среду обитания человека, правильно  рассчитанная стоимость городских  земель станет для органов местного самоуправления рычагом повышения  эффективности использования городской  территории и ее дальнейшего целенаправленного  развития.

Требования, предъявляемые к  Методике

Алгоритм  расчета кадастровой  стоимости земельных  участков, приведенный в Методике, разработан с учетом следующих требований:

а) Преемственность  при проведении ГКОЗП:

Используется  опыт и технологии оценочных работ, выполняемых в рамках землеустроительной, градостроительной, природоохранной  и риэлтерской деятельности, с  учетом практики управления земельными ресурсами поселений отраслевых подразделений территориальных  органов исполнительной власти; 

б) Достоверность и  доступность исходной информации:

Состав первичных  данных формируется на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности;