Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки.

Результаты проведенной  кадастровой оценки обобщаются в  отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты  кадастровой оценки городских земель, как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться для следующих целей:

• создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
• формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
• уточнения схемы территориально-экономического зонирования;
• установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
• определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
• определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
• обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
• информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;
• создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских  земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Методики  оценки земли

Самый распространенный способ рыночной оценки земли —  метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие 3-6 месяцев.

При применении этого метода сначала выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах. Далее проверяется информация о сделках, с целью подтверждения хотя бы одной стороной ее законности и экономической целесообразности. Сумма продажной цены корректируется в зависимости от характеристик оцениваемого и сопоставимого участка. При условии того, что оцениваемый участок превосходит сопоставимый по какому-либо параметру, его фактическая цена увеличивается, а если уступает, то цена уменьшается. Такое уточнение цены может проводиться в трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и в совокупной поправке.

При оценке земли  учитывают все основные характеристики, имеющие стоимостное значение для  покупателя: размер, форма, местоположение, коммуникации, рельеф и др.

Для сравнения  используют следующие единицы измерения: для участков, приобретаемых для  сельскохозяйственного, промышленного назначения и для жилищного строительства — цепа за 1 га; в центральных частях городов для офисов, магазинов и т.п. — цена за 1 м2; для коммерческих целей в городах — цена за 1 фронтальный метр; в районах жилой, дачной застройки при стандартных по форме и размерах участках — цена за 1 лот; при необходимости соблюдения правил зонирования по ограничению величины здания — цена за единицу плотности, т.е. коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участки.

В качестве единицы  для сравнения по застроенным  участкам могут применяться: цена за 1 м² общей или чистой площади; цена за 1 м³складов, элеваторов и др.: цена за 1 место — парковки, в гараже и др.

На основе ряда фактических продаж определяется средняя  или типичная стоимость единицы  сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. При этом используется расчет медианной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения. Обычно прием единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются один от другого по размерам, но относительно сходны по другим параметрам.

Другой прием, который подходит для участков примерно одинакового размера, но сильно отличающихся по другим параметрам, основан на определении путем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартного участка. Он служит затем ориентиром для расчета стоимости других участков земли. При этом в рыночную стоимость отдельных земельных участков вносится поправка на их отличительные параметры. Например, стоимость земельного участка с основанием по фронту улицы составит при-мерно 65% стоимости Прямоугольного участка с такой же границей и глубиной.

Следующий способ оценки стоимости земельных участков основан на определении соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности, поэтому он получил название способа валового рентного мультипликатора (ВРМ).

При проведении расчетов оценки стоимости земельных  участков по способу ВРМ необходимо осуществить следующие действия:

• оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка;

• определить отношение  валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

• рассчитать стоимость  оцениваемого участка путем перемножения рыночное рентного дохода от него на ВРМ.

Различия между  сопоставимыми и оцениваемыми участками  учитываются в самих продажных  ценах и ставках дохода. Важно  подобрать как можно точнее аналоги  для сравнения.

Одним из приемов  служит прием переноса или соотнесения, который реализуется путем определения  соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений существует устойчивая связь. Отсюда следует, что стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта между двумя ее составными частями — земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Следующий метод  получил название метода остаточной продуктивности (остатка). При его использовании чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты, в первую очередь, расходов за три других фактора производства: труда — зарплаты, комиссионных; капитала — процентов, дивидендов; предпринимательских способностей — прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.

Метод остатка  применим и при оценке стоимости  застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты  на сооружение зданий, продолжительность  их полезной жизни, ставка дохода инвестиции и годовой чистый доход от объекта.

Еще одним способом оценки земли является метод капитализации дохода, при котором стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации — это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участки к его стоимости. Таким образом, учитывается доля текущего доходя в полной стоимости участка.

Стоимость земли (С) определяется по формуле

С=Д/R,

где Д — величина чистого дохода;

Д — норма (коэффициент) капитализации.

Норма капитализации  выбирается таким образом, чтобы  обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Последовательность  расчета стоимости земельного участка при этом способе следующая:

— на основе анализа  денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях определяется потенциальный валовой доход;

— на основе фактических  издержек составляется смета расходов на будущий год с разделением на постоянные, эксплуатационные и резервы;

— рассчитывается действительный валовой доход (эффективный), получаемый путем вычитания из потенциального валового дохода возможные потери, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке;

— исчисляется  чистый доход как разница действительного  валового дохода и всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений;

— чистый доход  пересчитывается в текущую стоимость  земли различными способами.

Стоимость земельных  участков может быть определена также  путем умножения валового или  чистого дохода на рентный мультипликатор. Его рассчитывают по формуле

Р_м=Ц_п : Д,

где Р_м — рентный мультипликатор;

Ц_п — цена продаж сопоставимых участков;

Д — арендная плата или чистый доход.

По российскому  законодательству плательщиками земельного налога являются физические и юридические  лица РФ, международные неправительственные организации и иностранные юридические лица, имеющие земли в собственности, владении и пользовании.

Налогами облагаются земельные участки и земельные  доли при общей долевой собственности. Ставки налога подразделяются на две  группы: за земли сельскохозяйственного  и несельскохозяйственного назначения. Федеральные органы законодательной власти устанавливают средние ставки с 1 га (1 м²) по субъектам РФ, которые в свою очередь определяют средние и минимальные ставки по районам. Например, в Московской области установлена минимальная ставка земельного налога — за 1 га пашни, многолетних насаждений — 600 руб.; сенокосов — 200 руб.; пастбищ — 100 руб.

Общая сумма  земельного налога исчисляется по формуле

3=П х С х  К,

где П — площадь  участка соответствующего назначения;

С — ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца;

К — коэффициент корректировки ставки земельного налога.

Начисленную сумму  налога юридические лица ежемесячно относят равными частями на себестоимость продукции, или на соответствующие источники финансирования по землям, не связанным с основной деятельностью.

Требования, предъявляемые к  государственной  кадастровой оценке

Кадастровая оценка земель должна удовлетворять следующим  требованиям.

1. Полнота учета существенных факторов. Оценка стоимости земельного участка (квартала, территории), осуществленная без учета хотя бы одного существенного фактора, не может быть признана правильной. Так, при оценке земель в городе с пересеченным рельефом учет величины уклона рельефа на оцениваемом участке является обязательным, поскольку существенно отражается на стоимости строительства и использования под любую базовую функцию. То же относится к оценке земель в городе, находящемся в сейсмической зоне, на территориях с просадочными грунтами и т.д. Степень загрязнения воздуха на конкретном участке существенно отражается на его оценке под такие функции как жилье, здравоохранение, спорт, рекреации и т.д. Местоположение оцениваемого земельного участка по отношению к местам приложения труда, транспортным узлам, центру города и другим элементам функционально-планировочной структуры является важнейшим фактором, определяющим его стоимость, а, следовательно, и оценку для всех без исключения функций.
2. Адекватность учета существенных факторов. Учет существенных факторов должен осуществляться методами, обеспечивающими адекватность получаемого результата оценки реальной ситуации и должную меру влияния каждого из факторов на результат оценки. Наиболее действенными методами, обеспечивающими удовлетворение этого требования, являются методы математического моделирования, если они квалифицированно разрабатываются и корректно используются. Они обеспечивают максимум объективности и беспристрастности оценки, легко обозримы и не допускают кривотолков. Методы, ориентирующиеся по преимуществу на экспертные оценки и поправочные коэффициенты, в этом отношении уступают методам математического моделирования, поскольку результат такой оценки неизбежно является прямым отражением субъективного мнения оценщика. Впрочем, ни один метод не может быть полностью избавлен от влияния экспертных решений и оценок в той или иной степени. Предпочтительны, однако, те методы, которые сводят влияние экспертных решений и оценок к минимуму: к одному-двум параметрам, которые могут быть откалиброваны по данным продаж и аналогов.
3. Прозрачность методов оценки и наглядность результатов. Нередки случаи, когда методы оценки не предъявляются в явном виде, и проверка результатов оценки становится весьма затруднительной, вынуждая пользователя или аудитора обращаться к другим источникам или производить выборочную оценку самостоятельно. Нередко и сами результаты представляются в трудно воспринимаемой форме, затрудняющей их проверку. Оба эти обстоятельства обычно сопровождают оценку, выполненную некачественно по существу.
4. Внутренняя непротиворечивость результатов оценки. Одним из методов работы аудитора с результатами оценки является выборочная проверка и сопоставление локальных оценок в различных местах города, в ситуациях, которые хорошо знакомы аудитору или легко поддаются интерпретации. Если в таких ситуациях не наблюдается взаимных противоречий локальных оценок, это говорит в пользу данной оценочной работы, хотя еще и недостаточно для вынесения окончательного положительного решения: после этого можно применять более тонкие методы анализа. Если же уже на этом уровне в работе обнаруживаются противоречия, это скорее всего значит, что работа сделана некачественно, если только автор не предъявит убедительных объяснений.
5. Адресность. Оценка, как правило, должна вестись с точки зрения каждой из базовых функций в отдельности. Безадресная оценка чаще всего лишена смысла, и такая работа не может быть признана удовлетворительной. Исключение составляют некоторые специальные случаи, такие как оценка в рамках процедуры банкротства и ликвидации предприятия.