Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

в) Объективность учета  существенных ценообразующих факторов:

Адекватность  результатов ГКОЗП рыночному  представлению о ценности (полезности, выгодности, значимости) объекта ГКОЗП  обеспечивается применением современных  методов обработки статистических данных, а также математического  моделирования зависимости кадастровой  стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние  на потребительскую ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность  учета слабо формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок;

г) Совместимость с  системой государственного земельного кадастра (далее  ГЗК):

Обеспечивается  совместимость с системой ГЗК  как исходных данных, так и результатов  ГКОЗП и как следствие, совместимость  программных средств ГКОЗП с  автоматизированной системой ГЗК.

д) Простота и универсальность  использования специального программного обеспечения  Методики (далее СПО):

Предполагается  возможность реализации СПО с  использованием имеющихся в распоряжении пользователя технических средств  на основе доступных программных  продуктов. СПО, реализующее Методику, предусматривает обработку информации, представляемой в максимально разнообразных  формах, с минимумом требований к  ее свойствам и формам представления;

е) Многофункциональность  и иерархичность  Методики:

Обеспечивается  ГКОЗП по видам функционального  использования земель и реализуется  иерархический принцип расчета  кадастровой стоимости земельных  участков на основе последовательного  учета ценообразующих факторов на уровне субъекта РФ, территории административного  района, территории поселения, кадастрового квартала и конкретного земельного участка;

ж) Адаптация подходов и методов оценки недвижимости:

Подходы и методы оценки недвижимости адаптируются к  работам по ГКОЗП за счет расширения статистической базы расчетного алгоритма (используется вся существующая информация о сделках с земельными участками  и иными объектами недвижимости) и применения методов математической статистики, а также интерполяции получаемых данных и результатов  ГКОЗП на территориях административных районов, поселений и по видам  функционального использования  земель, для которых отсутствует  информация о сделках с земельными участками.

В процессе выполнения работ выделяются статистическая и экспертно-аналитическая составляющие методики. 

Статистическая  составляющая методики применяется при условии наличия в городах достаточного количества сделок, совершаемых ежегодно с объектами недвижимости определенного вида функционального использования, и равномерно распределенных в границах городской черты. В результате определяется типовой объект недвижимости, стоимость которого является средней по городу. 

Экспертно-аналитическая  составляющая методики позволяет определить коэффициенты относительной ценности кадастровых кварталов. Коэффициенты определяются путем проведения факторного анализа всех созданных слоев на электронной карте города по объектам влияния на стоимость земли. В Омске было создано более восьмидесяти слоев, характеризующих уровни обеспечения территорий объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также архитектурно-ландшафтное и экологическое состояние. Кроме того, при расчете коэффициентов относительной ценности применяются данные экспертной оценки, с помощью которых корректируются соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель. Эксперты заполняют типовые анкеты, выражая в своих ответах мнение об относительной значимости факторов в оценке земель различного функционального использования. 

При объединении  статистической и экспертно-аналитической  составляющих были получены удельные показатели кадастровой стоимости  земли (УПКСЗ) по 14 видам функционального  использования в каждом оценочном  участке.

Исходная  информация и ее источники

Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей  Методикой, расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

1) Данные по  сделкам купли-продажи объектов  недвижимости (включая незастроенные  земельные участки), совершаемым  физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов,  аукционов);

2) Данные о  выкупе земельных участков под  приватизированными предприятиями;

3) Данные о  ставках арендной платы за  земельные участки, передаваемые  в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания  и т.д.)

4) Информация  о стоимости продажи прав аренды;

5) Цены предложений  по объектам недвижимости (включая  незастроенные земельные участки), публикуемые в специальных изданиях  или средствах массовой информации.

Исходная информация, характеризующая местоположение объектов ГКОЗП, объектов городской инфраструктуры, а также координаты объектов сделок и характерных точек, наносится  на электронную карту субъекта РФ масштаба 1:1 000 000 или 1:600 000 и электронные  карты поселений масштаба 1:25 000 или 1:10 000.

Пространственная  привязка данных для решения задачи ГКОЗП на территории субъекта РФ берется  из кадастровых карт субъектов РФ и кадастровых карт поселений.

Для целей ГКОЗП  кадастровая карта субъекта РФ должна включать размещение:

• сети поселений;
• автодорожной сети с выделением магистралей;
• железнодорожной сети, в т.ч. участков с пригородным сообщением;
• гидрологической сети;
• ценных природно-рекреационных объектов.

Для целей ГКОЗП  кадастровая карта поселения  должна включать размещение:

• магистрально-уличной сети;
• кварталов жилой, общественной и производственной застройки;
• территории парков, лесопарков и городских лесов;
• других объектов инфраструктуры поселения, оказывающих влияние на величину кадастровой стоимости земель.

Расчетные блоки, используемые в Методике

Методика состоит  из следующих расчетных блоков:

1) Проведение  факторного анализа с учетом  следующих ценообразующих факторов:

- доступность  различных центров тяготения  (объектов);

- уровень развития  транспортной инфраструктуры;

- уровень развития  инженерной и производственной  инфраструктуры;

- уровень развития  социально-бытового обслуживания  населения;

- состояние окружающей  среды;

- историческая  и архитектурно-эстетическая ценность  застройки, ландшафтная и рекреационная  ценность территории;

- инженерно-геологические  условия и подверженность территории  разрушительным природным и техногенным  воздействиям.

2) Выделение  на территории субъекта РФ  кластеров административных районов,  поселений, кадастровых кварталов,  а также выделение на территории  поселения характерных точек  (перекрестков улиц, центров садовых  и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному  кластеру;

3) Выделение  тестовых объектов (наиболее типичных  по совокупности показателей)  в каждом кластере (тестовое поселение,  тестовый кадастровый квартал  и т.п.) и определение по выделенным  тестовым объектам аналитических  зависимостей между ценами сделок  на земельные участки и другие  объекты недвижимости и ценообразующими  факторами;

4) Расчет по  тестовым объектам кластера удельных  показателей кадастровой стоимости  земель по видам функционального  использования;

5) Распределение  (присвоение) на основе аналитических  зависимостей удельных показателей  кадастровой стоимости земель, рассчитанных  по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного  кластера;

6) Расчет кадастровой  стоимости земельных участков  на основе удельных показателей  кадастровой стоимости земель  объектов кластера, в котором  находится земельный участок.

Экономическая оценка городских  земель на основе градостроительной  оценки территории. Программно-методический комплекс LandUser

Оценка стоимости  городских земель ведется как  в рамках земельно-кадастровых работ, так и в рамках градостроительного проектирования. Различия этих рамок  не меняют того обстоятельства, что  предметом оценки является функциональная стоимость городских земель, а  это означает принципиальную возможность  использования единого методического  и модельного инструментария.

Градостроительная оценка территории ведется по совокупности рассмотренных выше факторов. В традиционной проектной практике, которая ориентирована  на ручные методы работы, базирующиеся на опыте и интуиции проектировщика, комплексной градостроительной  оценкой называют совокупность картографических и табличных материалов, представляющих пофакторные характеристики территории. Более правильно связывать понятие  оценки с единственным сводным показателем, характеризующим городские территории, представляемым в балльной или непосредственно  стоимостной форме. Это требует  использования расчетных методов  и компьютерных программ.

Основное различие градостроительной и земельно-кадастровой  оценок заключается в том, что  градостроительная оценка ведется  с точки зрения предстоящих затрат на строительство и потерь в процессе функционирования города, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наименьшие затраты и потери. Земельно-кадастровая оценка имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле максимизации доходов. Земельно-кадастровая оценка в принципе может быть получена из градостроительной оценки путем определенных преобразований.

Это обстоятельство было использовано для разработки необходимых  методических и инструментальных средств, вошедших в Программно-методический комплекс (ПМК) LandUse и ориентированных  на широкий круг задач, связанных  с городским землепользованием. ПМК LandUse включает средства работы в  двух взаимосвязанных направлениях: проектно-градостроительном и земельно-кадастровом, в частности, средства для вычисления градостроительной и земельно-кадастровой  оценок территории.

С точки зрения условий транспортной доступности  городская территория характеризуется  заведомой неравномерностью. Центр  города - это место, в котором затраты  времени на связи со всеми остальными территориями города с учетом интенсивности  этих связей являются минимальными. Чем  дальше от центра, тем больше затраты  времени на внутригородские связи. Наихудшими условиями сообщений, как  правило, характеризуются территории городской периферии, у городской  черты. Характер расчленения городских  территорий препятствиями, количество и расположение мостов, трассы общегородских  наземных транспортных магистралей  и сеть линий метрополитена существенно  меняют метрику пространства и непосредственно  отражаются в рельефе стоимостей.

Рельеф стоимости  городских территорий, непосредственно  связанный с условиями сообщений  и оцениваемый с градостроительной (затратной) точки зрения, представляет собой чашу с дном в центре города и с микрорельефом стенок, формируемым  транспортными магистралями и локальными центрами.

С земельно-кадастровой (рентной) точки зрения рельеф стоимости  в принципе представляет собой ту же чашу, но перевернутую дном вверх. Он имеет общий характер горного  массива с главной вершиной в  центре города и склонами, понижающимися  по направлению к городской периферии. Транспортные магистрали, идущие от центра к периферии, образуют хребты, отходящие  в радиальном направлении от главной  вершины, причем, их высота зависит  от скорости сообщений по ним в  сравнении со скоростью сообщений  по дисперсной улично-дорожной сети. Местные  локальные центры, такие как торговые центры, ярмарки и крупные рынки, тяготеющие к основам магистралям, образуют местные вершины, высота которых  зависит от их мощности и значимости. Такую же роль играют крупные транспортные узлы (железнодорожные и автобусные вокзалы) и станции метрополитена, и рельеф стоимости территорий отражает их наличие и значимость соответствующими поднятиями. Напротив, территории, удаленные  от радиальных магистралей, характеризуются  тальвегами и долинными понижениями  рельефа стоимостей. Во многих случаях  понижения рельефа связаны с  наличием препятствий транспортному  движению: рек, водных поверхностей, полос  отвода железных дорог, лесных массивов и др. В таких местах локальный  рельеф существенно зависит от близости мостов и путепроводов через препятствия.