Кадастровая оценка

СОДЕРЖАНИЕ

1 Кадастровая оценка и  налогообложение недвижимости, оценочная  деятельность и нормативно-правовая  основа оценочной деятельности…………3

2 Кадастровые планово-картографические материалы, методы получения, обновления, использования и хранения картографической и плановой информации, кадастровая карта, дежурная кадастровая карта, базисный масштаб, масштаб и требования к точности кадастровых съемок…...................16

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………...24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Кадастровая оценка  и налогообложение недвижимости, оценочная деятельность и нормативно-правовая основа оценочной деятельности

 

Кадастровая оценка – совокупность административных, и технических действий по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости в границах административно-территориального образования по оценочным зонам, выполненных на определенную дату. Дж. Эккерт считает, что «массовая оценка – это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа». Рейнхольд Вессели дает похожее определение – «массовую оценку можно определить как систематическую оценку группы объектов недвижимости на заданную дату с использованием стандартных процедур с применением общих данных на основе статистической их обработки».

В ФЗ №221 от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» планировалось впервые ввести законодательное определение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости как одновременного, единообразного по способам, процесса определения стоимости объектов недвижимости, осуществляемого на основе сбора и обработки сведений о рынке недвижимости для закрепления однозначного понимания адвалорной основы массовой оценки и необходимости учета данных рынка при реализации процедур массовой оценки недвижимости для целей налогообложения. Закон «О государственном кадастре недвижимости» на стадии его разработки содержал понятия кадастровой стоимости, устанавливал общие правила кадастровой (массовой) оценки земельных участков и иных объектов недвижимости. Содержание понятий «государственная кадастровая оценка», «кадастровая стоимость» в проекте закона о кадастре объектов недвижимости было обусловлено тем, что кадастровая стоимость объектов недвижимости содержится в кадастре объектов недвижимости. Однако в окончательном варианте – Федеральном законе №221 от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» – это понятие отсутствует.

В целях развития системы массовой оценки и уточнения понятий предлагается следующее определение: «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости – определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Преимуществами определения «государственная кадастровая оценка объектов недвижимости» являются следующие обстоятельства:

– государственная кадастровая оценка определяется как процесс определения, деятельность по определению кадастровой стоимости;

– целью государственной кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости;

– объектами оценки являются объекты недвижимости.

Массовая (в российском контексте – кадастровая) оценка недвижимости является важным элементом систем налогообложения недвижимости, основанных на стоимости.

Зарождение, формирование и становление массовой оценки недвижимости было вызвано развитием систем налогообложения в тех странах, в которых введен налог на недвижимость и в качестве базы налога выбрана стоимость недвижимости. Для России это актуальная задача сегодняшнего дня, так как одним из направлений повышения эффективности налоговой политики является реформирование системы налогообложения в части введения налога на недвижимость и установления в качестве базы налога кадастровой стоимости недвижимости.

Согласно международному стандарту по массовой оценке стоимости недвижимого имущества, «массовая оценка представляет собой процесс определения стоимости группы единиц недвижимого имущества по состоянию на конкретную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования».

Проблемы налогообложения традиционно относятся к числу наиболее острых дискуссионных тем, находящихся в центре внимания государства и общества. Определение главных элементов налога, включающих объект и субъект налогообложения, источник налога, налоговую базу, ставку и льготы - это способ решения посредством налогов социальных, экономических и политических задач существования и развития общества.

В налоговой системе особое место занимают налоги на недвижимость. Визуальная определенность, стабильность и долгосрочность существования, обязательная государственная регистрация, а также высокие стоимостные параметры, формирующиеся в условиях свободного рынка, предопределяют повышенный интерес государства к недвижимости. Именно поэтому налог на недвижимое имущество – один из основных исторически сложившихся налогов во всех развитых странах мира.

Согласно Земельному и Налоговому кодексам, налоговой базой для начисления земельного налога в Российской Федерации является кадастровая стоимость земельных участков, определяемая на основе рыночной стоимости в процессе государственной кадастровой оценки. Соответственно, для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях налогообложения будет проводиться государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (далее – ГКООН).

Налог на недвижимость является ключевым компонентом сбалансированной и справедливой налоговой системы многих стран мира. Этот налог может обеспечить поступление стабильных и экономически эффективных доходов в бюджеты муниципальных образований, он может адекватно восприниматься общественностью при условии наличия законов, регулирующих налогообложение недвижимости, которые обеспечивают справедливое распределение налогового бремени между налогоплательщиками. Налог на недвижимость действует в настоящее время более чем в 130 странах мира и служит экономическим рычагом стимулирования государством  эффективного использования имеющегося капитала. Состав налога на недвижимость рассматривается с позиции совмещения в одном налоге воспроизводственной и рентной составляющих, первая из которых направлена на образование в бюджете средств для финансирования общественно необходимых затрат на восстановление используемых объектов природной среды, а вторая – на изъятие дифференциальной ренты для выравнивания конкурентных условий при взаимодействии экономических субъектов на стадии добычи и последующей реализации результатов экстенсивного либо интенсивного воздействия на объекты природы.

К особенностям и преимуществам налога на недвижимость можно отнести гибкость, прозрачность, сбалансированность бюджетных поступлений и административную практичность, самостоятельность местных органов исполнительной власти.

Гибкость есть способность налоговых доходов повышаться и опускаться вместе с нуждами экономики и потребностью в бюджетных поступлениях. Гибкость является характерным признаком системы налогообложения недвижимости, основанной на стоимости. При этом величины стоимости, устанавливаемые для целей налогообложения, должны обновляться параллельно с изменением стоимости.

Прозрачность налогов на недвижимость позволяет следить за общим качеством работы органов исполнительной власти и способствует их подотчетности. Налог на недвижимость является единственным налогом, который предоставляет налогоплательщикам возможность анализировать и ставить под сомнение результаты оценки стоимости не только принадлежащего им имущества, но и имущества, идентичного их собственному, или находящегося по соседству.

Положительным качеством налога на недвижимое имущество является то, что он является практичным с административной точки зрения. Объект налогообложения легко идентифицируется, поэтому от налога на недвижимое имущество трудно уклониться, его практически невозможно избежать. С точки зрения затрат на администрирование налог на имущество имеет преимущества по сравнению с налогом с продаж и подоходным налогом, если учитывать затраты,  связанные с необходимостью обеспечить его одобрение со стороны налогоплательщиков.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Выделяют следующие виды стоимости объекта оценки:

1) рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

3) стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

4) стоимость воспроизводства объекта оценки– сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

5) стоимость объекта оценки при существующем использовании– стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

6) инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

7) стоимость объекта оценки для целей налогообложения– стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

8) ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

9) утилизационная стоимость объекта оценки– стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

10) специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Под объектами оценки понимаются любые объекты гражданских прав, участвующие в гражданском обороте.

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Выделяют два вида оценки:

1) обязательная оценка;

2) инициативная (добровольная) оценка.

Обязательная оценка осуществляется в случаях, прямо предусмотренных законодательством. В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества;