Кадастровая оценка

Рациональным базовым масштабом кадастровой съемки принят М 1:500, так как в процессе съемки именно этого масштаба можно получить данные, достаточные для составления топографических планов всего масштабного ряда, однако базовый масштаб кадастровой съемки не может служить критерием точности (как в топографии). Все материалы городского кадастра подвержены изменению, поэтому степень их соответствия фактическим размерам и состоянию объектов на момент выдачи потребителю должны удовлетворять требованиям достоверности, а именно: надо соблюдать сроки старения планово-картографического материала. Установленное время действия кадастровых материалов обеспечивается путем их постоянного обновления.

Планово-картографическая документация необходима для пространственного восприятия объектов земельных отношений, отдельных видов угодий и получения их пространственных характеристик. На планово-картографических материалах наглядно изображаются границы землевладений и землепользовании, их взаимное расположение; границы и площади всех видов и подвидов угодий. В планово-картографических материалах отражается весь комплекс сведений, характеризующих земельный фонд района по перечню показателей, учитываемых в текстовых документах.

В состав этих карт входят: карта землепользовании, земельно-учетная карта, почвенная карта, карта бонитировки почв, карта экономической оценки земель. Особенность содержания планово-картографического материала заключается в том, что он является пространственным базисом, обеспечивающим планово-высотную связь данных об объектах и явлениях городской среды на всех уровнях структуры городского кадастра. Содержание планово-картографического материала отражается на кадастровых планах. Исходным условием сбора кадастровых данных для создания планово-картофафического материала является объектный уровень.

Кадастровые планы М 1:500 составляются по объектам городского хозяйства на территории учетных единиц кадастра: кадастрового участка, отрезка улицы, перекрестка. На них условными знаками изображают границы города, района, учетных единиц, их коды и те элементы, которые присущи данному объекту. Кадастровые планы в М 1:500 городских земель выполняют только по угодьям, для инженерных сетей — раздельно по каждому виду инженерных коммуникаций. Кадастровые планы зданий и сооружений в М 1:500 не   создают, но создают кадастровые поэтажные планы в М 1:100. 
           Из кадастровых планов М 1:500 наиболее насыщенными являются планы инженерных коммуникаций. Кроме обязательной информации (границы города, района, секций, учетных единиц и их коды), кадастровые планы инженерных сетей содержат информацию о названии улиц, элементах гидрографии, железных дорогах, зданиях и сооружениях, а также о назначении сетей, их элементах, материале и т.д. В М 1:500—1:2000 создают кадастровые планы секций. Кадастровые планы и карты М 1:5000—1:10 000 выполняют в единой системе кодирования с отображением названий кодов, границ города, районов, улиц, смежных землевладений, элементов гидрографии, железных дорог. В некоторых случаях кадастровые планы этих масштабов создаются как обзорно-справочные.

Кадастровые планы обзорно-справочного характера зданий и сооружений в М 1:10000 составляют по их назначению. Так, на кадастровый план общественных зданий и сооружений города (района) в М 1:10 000 наносят: коды улиц, контуры зданий и сооружений с кодом, характеризующим вид и назначение зданий и сооружений согласно классификаторам. Проект границ города составляют на основе планово-картографических, землеустроительных, лесоустроительных и других материалов: для крупных городов в масштабе 1:50 000; для городов площадью 50—100 км2 в масштабе 1:25 000 — 1:10 000, для городов площадью менее 50 км2 на планах в масштабах крупнее 1:10000.

Для вынесения на местность проекта границ города составляется разбивочный чертеж. Границы проекта выносят геодезическими методами, обеспечивающими точность взаимного положения поворотных точек не ниже 1:5000. Городскую черту закрепляют на местности постоянными знаками (межевыми столбами) через 200 м в пределах прямой видимости. На разбивочном чертеже указывают измеренные дирекционные направления, а под ними — расстояния в метрах. Районы, секции города кодируют на картах и планах сверху вниз, слева направо. Кадастровые карты и планы печатаются в четыре краски: черной — рамка, элементы контуров, подписи, зарамочное оформление, сеть теплофикации, границы; зеленой — сеть водопровода; коричневой — сеть канализации; синей — газоснабжение.

Инженерно-топографические и кадастровые планы, созданные в графической, цифровой и иных формах, должны обновляться с целью приведения их содержания (отображаемой на них информации) в соответствии с современным состоянием элементов ситуации и рельефа местности, существующих зданий и сооружений (подземных, наземных и надземных) с их техническими характеристиками.

При обновлении инженерно-топографических (цифровых инженерно-топографических) и кадастровых планов должна выполняться топографическая съемка вновь появившихся контуров, элементов ситуации, зданий и сооружений (подземных, наземных и надземных) и рельефа местности в местах их изменений. На участках местности, где общие изменения ситуации и рельефа составляют более 35 %, топографическая съемка должна производиться заново. Инженерно-топографические планы, составленные по материалам съемки при высоте снежного покрова более 20 см, подлежат обновлению.

Обновление инженерно-топографических (цифровых инженерно-топографических) планов и банков инженерно-геодезических данных должно осуществляться на основе использования:

- государственных фондов Роскартографии, государственных территориальных фондов материалов инженерных изысканий органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации или местного самоуправления, государственного ведомственного фонда материалов комплексных инженерных изысканий Госстроя России, а также фондов материалов других министерств и ведомств; 
- материалов и данных геоинформационных систем (ГИС) поселений и предприятий; 
- материалов и данных государственных кадастров;

- топографо-геодезических материалов предприятий и организаций -аэрофотоснимки, оригиналы и копии планов, их формуляры, каталоги координат и высот закрепленных на местности пунктов (постоянных точек) геодезической основы, исполнительные чертежи и планы законченных строительных объектов, профили;

- материалов контрольных геодезических съемок законченных строительством объектов и коммуникаций.

При обновлении планов съемочным плановым обоснованием должны служить пункты существующей опорной геодезической сети, точки постоянного съемочного обоснования, четкие контуры и предметы-ориентиры, а высотным обоснованием - нивелирные знаки и твердые контуры (колодцы, цоколи зданий и т.п.), имеющие высотные отметки. Съемка вновь появившихся объектов (контуров) и изменений рельефа, а   также   оформление    полевых   и  камеральных  материалов должны производиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к наземной топографической съемке.

Инженерно-топографические планы должны составляться по картографическим материалам того же или более крупного масштаба. При создании (составлении) инженерно-топографических планов по картографическим материалам и данным цифрового инженерно-топографического плана (цифровой модели местности) для нанесения изображений на составительские оригиналы допускается использовать следующие способы: автоматизированный, фотомеханический, механический, оптический и графический.

При составлении планов по материалам съемок более крупного масштаба следует выполнять генерализацию - обобщение несущественных деталей, отбор важных и исключение второстепенных объектов местности. Размножение инженерно-топографических планов следует осуществлять на основе использования высокопроизводительных способов, обеспечивающих соблюдение требований к точности и качеству изготовления копий планов. При размножении инженерно-топографических планов, как правило, используются следующие способы: фотомеханический, электрографический, автоматизированный и другие.

Обновление планов может выполняться камеральным исправлением содержания с последующим полевым обследованием или без него, а также исправлением в поле приемами мензульной и тахеометрической съемок. 
Поддержание планов на уровне современности заключается в систематическом и периодическом их обновлении наземными съемками и аэрофотосъемкой. 
Обновление топографических планов в масштабах 1:5000 и 1:2000 рекомендуется осуществлять по материалам аэрофотосъемки, для чего составляется проект полевых работ, в котором учитывают все имеющиеся плановые материалы и намечают территории для аэрозалетов. 
При наличии фотопланов и уточненных фотосхем удаление с планов отсутствующих элементов ситуации, а также выявление вновь появившихся контуров зданий и сооружений и других предметов местности выполняется камеральным дешифрированием; нанесение же на план вновь появившейся ситуации производится полевым дешифрированием с необходимыми измерениями в натуре.

Съемка изменения ситуации и рельефа на застроенных территориях, а также вновь выстроенных объектов производится методами горизонтальной и вертикальной съемок с соблюдением требований, предусмотренных нормативными документами для данного масштаба съемки. При небольших изменениях ситуации съемка текущих изменений производится промерами от твердых точек ситуации, снятых с теодолитных ходов.

После камеральной обработки материалов съемки текущих изменений их накладывают на оригиналы планшетов, при этом места, где имеются изменения, с оригиналов планшетов тщательно счищают. В случаях, когда изменения в ситуации и рельефе значительны, целесообразно изготовить новый оригинал планшета.

Текущие изменения в ситуации и рельефе на планшетах в масштабе 1:1000 - 1:500 снимают с помощью мензулы от существующей ситуации, с обмером зданий и сооружений по габаритам и составлением плана непосредственно в поле.

В качестве топографической основы для обновления планов используются: 
- копии составительских и издательских оригиналов, изготовленные на чертежной бумаге высокого качества, наклеенной на жесткую основу, или на прозрачном пластике;

- фотокопии (репродукции) с фотопланов, составленных по материалам новой аэрофотосъемки. Для небольших исправлений отдельных элементов планов допускается использовать составительские оригиналы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Городской кадастр и его картографо-геодезическое обеспечение. - М.: Недра, 2012. – 310 с.
2. Майбуров, И. А. Теория и история налогообложения : учебник для вузов / И. А. Майбуров. – М. : ЮНИТИ, 2011. – 495 с.
3. Наназашвили, И. Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости : справ. пособие / И. Х. Наназашвили, В. А. Литовченко, В. И. Наназашвили. – М. : Высш. шк., 2012. – 430 с.
4. Основы оценки стоимости недвижимости / А. С. Паламарчук, А. М. Белокрыс, В. С. Болдырев [и др.]. – М. : Междунар. акад. оценки и консалтинга, 2013. – 264 с.
5. Петров, М. А. Налоговая система и налогообложение в России : учеб. пособие / М. А. Петров. – Ростов н/Д : Феникс, 2010. – 402 с.
6. Попова, Л. В. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий : методы и практика : учеб.- метод. пособие для вузов / Л. В. Попова, И. А. Дрожжина, Б. Г. Маслов. – М.: Дело и Сервис, 2012. – 509 с.