Организация оценки земли и имущества

 

Расчет физического  износа рассчитан в таблице.

Расчет  физического износа

 

Удельный вес  и износ – указан в методических указаниях.

Ст-ть з.п.=Сз+Снс  – Ин=453 600+1947,917-156,511=6327,4

Ст-ть з.п. – стоимость  затратным подходом,

Сз – стоимость  земельного участка,

Снс – стоимость  нового строительства,

Ин – износ. 
 
 
 

4.2 Определение стоимости  нежилого помещения  сравнительным подходом к оценке недвижимости. 

    Подход  сравнительного анализа продаж заключается  в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.

 Данные  о продажах нежилых помещений  представлены в таблице. 
 
 
 

Данные  о продажах нежилых помещений.

 

Условные  обозначения:

А1,А2,….А9 - недавно проданные аналоги

П_нп - площадь оцениваемого нежилого помещения, м. кв.

Местоположение: 

О - в  отдаленном районе,

С/о - в  районе средней отдаленности от центра города,

Ц - в  центре города.

Материал  стен строения:

К - кирпич,

П - панель.

Состояние помещения:

Пл - плохое,

Ср – среднее

По этим данным необходимо получить скорректированные  цены аналогов. Расчет корректировок  приведен в таблице.

Расчет  скорректированных  цен нежилых помещений. 

 

*- цены  продаж нежилых помещений, сопоставимых  с оцениваемым.

 

1.Среднеорифметическое:1827

1.Сумма всех  скорректированных согласно весу цен = 94490, эту сумму делим на количество аналогов, 94490/9=10499

2. Находим общий  вес: 1+2+3+4+5+6+7+8+9=45/9=5

3. Находим средневзвешенное  значение: Среднеарифметич./средний  вес

                              10499/5=2100 
 

 
---
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

4.3. Определение рыночной  стоимости объекта  оценки доходным  подходом.

    Доходный  подход – один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от объекта недвижимости и метод прямой капитализации годового дохода. 

1. Определяем  потенциальный валовой доход (ПВД),

1)ПВД = Пнп *А*n

А- очищенная  арендная в месяц, равна 170 (указана  в методических указаниях),

n - количество месяцев в периоде.

Пнп –  площадь нежилого помещения. 

ПВД = 80*200*12=192 000 р.                                              

1% от  ПВД 192 000*1%=1920 – убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов.

2. Определяем  эффективный валовой доход-это  доход приносимый объектом недвижимости  с учетом реальных потерь.

     ЭВД = ПВД – У1 – У2

ПВД - потенциальный  валовой доход,

У1 –  убытки от недозагрузки помещений,

У2 –  убытки от недосбора арендной платы  и смены арендаторов.

ЭВД = 192000-1920=190080 р.    

3. Определяем  чистый операционный доход (ЧОД)  – это часть действительного  валового дохода, который остается  после оплаты всех операционных расходов.

     ЧОД =ЭВД – Р 

Расходы:

а) по управлению – 10 % от ЭВД;

б) налог на имущество – 2 % в год от стоимости нового строительства оцениваемого помещения с учетом износа;

в) страхование  – 0,1 % от стоимости нового строительства;

г) налог  на землю – 15 р./м² за квартал. 

Определение чистого операционного  дохода оцениваемого нежилого помещения за год.