Оценка имущества организаций

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Забайкальский государственный университет»

(ФГБОУ ВПО  «ЗабГУ»)

Факультет Экономики и управления

Кафедра Экономики и бухгалтерского учета

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

 

 

 

по дисциплине: «Оценка имущества организаций»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Чита

2014 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….3

1. Описание объекта недвижимости……………………………………………4
1. Описание местоположения объекта………………………………….….4
2. Описание объекта недвижимости………………………………………..5
2. Подходы к оценке недвижимости……………………………………………6
1. Сравнительный подход…………………………………………………...6
2. Доходный подход………………………………………………………….8
3. Затратный подход…………………………………………………………9
3. Согласование итоговой стоимости оценки объекта………………………..12

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….15

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Недвижимость – это товар, имеющий обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические.

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. На стоимость недвижимости влияют множество факторов. Для того, чтобы разобраться в сути оценки недвижимости, следует выделить социальные и экономические факторы, влияющие на ее стоимость. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату. Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости

Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени.

Оценка недвижимости - сложная и ответственная деятельность, требующая соблюдения норм и наличия разрешительной документации

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный подход; - затратный подход; - доходный подход. В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики. Углубленное изучение данных подходов и будет являться целью написания данной контрольной работы.

 

1 Описание объекта недвижимости

 

1. Описание местоположения объекта

 

Объект оценки расположен в поселке городского типа Чернышевск-Забайкальский (далее пгт. Чернышевск) Забайкальского края. Является административный центр Чернышевского района Забайкальского края России. Узел железнодорожных линий. Находится 389 километрах к северо-востоку от г. Чита.

Климат района умеренный, резко континентальный. Зимы длительные и холодные, морозы могут достигать 50 градусов ниже нуля, в то же время летом температура может превышать 40 градусов. Короткое лето отличается тёплой погодой. Зима длится более чем 6 месяцев, с начала октября по середину апреля.

В пгт. Чернышевск есть 4 школы, 3 больницы, дом детского творчества, музеи и кинотеатр.

Общая характеристика месторасположения оцениваемого объекта приведена в таблице 1.

Таблица 1 – Общая характеристика месторасположения

Показатель	Характеристика показателя
Поселок	пгт. Чернышевск
Адрес	ул. Транспортная, дом 17
Местоположение в поселке	Центр
Преобладающая застройка района	Жилая
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Школа, больница, магазины, парикмахерская, остановка общественного транспорта
Престижность данного района	Высокая
Транспортная доступность	Нормальная
Экологическая обстановка	Средняя
Средняя стоимость 1 кв.м. жилой площади в данном р-не на июнь 2014 г.	36 700 рублей

 

2. Описание объекта недвижимости

 

     3-х этажный кирпичный коттедж, общей площадью 171 кв.м., с земельным участком в 18 соток.

    В  доме имеется 3 жилых этажа, 3 спальни, 3 ванных комнаты. Имеется пожарная  и охранная сигнализация. На территории  участка расположен огород, баня  с сауной и бассейном, утепленная беседка и летняя кухня, гараж. Участок огорожен деревянным забором.

  Числовые данные общей площади дома и его отдельных помещений представлены в таблице 2.

    Таблица 2 – Площадь дома и его отдельные помещения

№	1 этаж.  наименование	Площадь кв.м.	№	2 этаж. наименование	Площадь кв.м.	№	3 этаж наименование	Площадь кв.м.
1	Терраса	3,5	12	Лестница	7,9	19	Холл	5,2
2	Прихожая	5,3	13	Лестничная площадка	2,1	20	Душ	2,5
3	Холл	11,4	14	Холл	8,7	21	Туалет	2,4
4	Кухня	16,7	15	Гостиная	16,7	22	Спальня	15,4
5	Гостиная	17,6	16	Спальня	17,1	23	Лоджия	2,9
6	Спальня	10,3	17	Библиотека	10,3
7	Ванная	4,5	18	Туалет	1
8	Лестница	2,2
9	Ниша под лестницей	1,4
10	Кладовая	2,3
11	Котельная	7,3
Итого по 1 этажу		78,8	Итого по 2 этажу		63,8	Итого по 3 этажу		28,4
Итого по дому								171

 

 

 

 

 

2. Подходы к оценке недвижимости

 

1. Сравнительный подход

 

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Таблица 3 – Выборка аналогов

№	Тип объекта	Место расположения	Основные характеристики	Цена предложения, руб.	Цена предложения, руб./кв. м.
Объект оценки
1	Дом	пгт. Чернышевск. Ул. Транспортная, дом 17.	3-этажный кирпичный  дом, общая площадь 171 кв.м., состояние  пригодное для жилья
Сопоставимые объекты
2	Дом	пгт. Чернышевск. Ул. Журавлева, дом 86	3-этажный деревянный  дом, общая площадь 192 кв.м., состояние  пригодное для жилья	7 763 400	45 400
3	Дом	пгт. Чернышевск. Ул. Калинина, дом 39	2-этажный кирпичный  дом, общая площадь 154 кв.м., состояние - под отделку	6 344 800	41 200
4	Дом	пгт. Чернышевск. Ул. Набережная, дом 116	2-этажный кирпичный  дом, общая площадь 170 кв.м., состояние  пригодное для жилья	7 225 000	42 500

 

Средняя стоимость равна 7 111 067 рублей. Средняя цена за 1 кв.м. – 43 033 рубля.

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Таблица 4 – Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

Факторы	Объект оценки	Сопоставимые объекты			Примечание
		1	2	3
Площадь, кв.м.	171	192	154	170
Корректировка			+6 750	+6 750	1 и 3
Огород	есть	есть	нет	есть
Корректировка		-6 180		- 6 180	1 и 3
Гараж	есть	есть	есть	есть
Корректировка					-
Баня	есть	нет	есть	есть
Корректировка			- 6 810	- 6 810	2 и 3
Цена, руб.		45 400	41 200	42 500
Сумма корректировки, руб.		- 6 180	-60	-6 240
Скорректированная цена, руб.	38 873	39 220	41 140	36 260

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х; Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда:

1. если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%;
2. если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%;
3. если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться;
4. если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться.