Организация оценки земли и имущества

Введение.

    Оценка  жилой и нежилой недвижимости является актуальной проблемой на сегодняшний  день. Ни одна сделка не будет проведена, если неизвестна цена за данный объект недвижимости. Действительно, необходимость  оценить стоимость недвижимого  имущества возникает в ходе приватизации или национализации отдельного объекта недвижимости или недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия. Оценка требуется при совершении сделок с объектами недвижимости, например купле-продаже, аренде и при иной передаче объекта от одного лица другому. В случае, когда в сделку вовлечен объект недвижимости, находящийся в государственной собственности, обязательность проведения оценки регламентируется законом. Проведение оценки необходимо при исчислении налога на недвижимость. Развитие первичного и вторичного рынков недвижимости ведет к все возрастающей потребности в качественной и квалифицированной оценке объектов недвижимости.

    В данное время известны три основные подходы к оценке: затратный, доходный и сравнительный. В курсовой работе оценивается объект коммерческой недвижимости – магазин. Я оцениваю именно этот объект, так как магазин больше подходит для средне отдаленного района. Мой объект находится в районе Сипайлово. Объект недвижимости находится в долевой собственности. Количество собственников двое: Михайлова Р.В., Габбясов К.Д. Доля каждого составляет 50%. Определить рыночную стоимость доли 50%- Михайловой Р.В. Датой оценки является 26 января 2008 года. Цель оценки – для продажи доли имущества. Для данной цели соответствующим видом стоимости является рыночная. 
 
 
 
 
 
 

Раздел 1 Общая часть 
 

1.1Основные  термины и определения. 
 

Недвижимость  – это то,  что является  недвижимым  по  закону.

Недвижимостью обычно считаются  физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Рынок  недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области  недвижимости.

Рынок  недвижимости  –  это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Активность  определенного сектора рынка  недвижимости – это количество сделок совершенных в нем за определенный период времени (год, месяц).

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценка  имущество – определение стоимости  имущества в соответствии с поставленной целью.

Объект  оценки – имущество, предъявляемое к оценке.

В практике оценки имущества  используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Дата  оценки имущества – дата по состоянию, на которую произведена оценка имущества.

База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

Рыночная  стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и обязанный его продать согласен был бы продать, а покупатель,  имеющий

полную  информацию о стоимости имущества и  не обязанный  его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Восстановительная стоимость имущества – стоимость         воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная  стоимость  имущества  – фактические  затраты  на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

Остаточная  стоимость имущества – стоимость имущества с учетом       его износа.

Стоимость имущества для  налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

Залоговая  стоимость  имущества  – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

    В  практике  оценки  имущества  используют  следующие  подходы 

затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

Затратный  подход  –  способ  оценки  имущества,  основанный   на

определении стоимости в  издержек  на  создание,  изменение  и  утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Подход  сравнительного анализа  продаж  –  способ  оценки  имущества

путем  анализа  продаж  объектов  сравнения  имущества  после   проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Доходный  подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

  1.2 Социально-экономическое развитие Республики Башкортостан.

    На  сегодняшний день Республика Башкортостан является развитым регионом, пополняющим  бюджет России. По своему промышленному потенциалу Башкортостан занимает второе место в Уральском регионе, а по объему национального дохода опережает республики России и многие страны СНГ. Находясь на главном пути грузопотока между европейскими и азиатскими частями страны, республика располагает широкими возможностями для ввоза и вывоза сырья и топлива, готовой продукции, поддерживает торгово-экономические отношения с Западом и Востоком.

Экономика Башкортостана имеет многоотраслевую  структуру. Основу промышленности составляет топливно-энергетический комплекс, представленный добычей и переработкой нефти, газа, бурого угля, меди, производством тепловой и электрической энергии.

    На  основе нефтедобычи получили развитие энергетика, нефтепереработка, химическая и нефтехимическая промышленность, нефтяное машиностроение, успешно развивается  угольная промышленность. Традиционны  отрасли черной и цветной металлургии, химико-фармацевтическая промышленность, машиностроительный и строительный комплексы.

    Внешнеторговый  оборот Башкортостана в 2008 году составил 7,6 миллиардов долларов США и снизился, по сравнению с прошлым годом, на 6,8 процента. При этом экспорт снизился на 12 процентов и составил 6,7 миллиарда долларов США. Это вызвано в основном прекращением поставок сырой нефти в страны СНГ.  Импорт увеличился на 77 процентов и составил 828,5 миллионов долларов США.

    Активно наращивают темпы производства предприятия по добыче полезных ископаемых и цветной металлургии, чему способствует благоприятная ценовая конъюнктура на мировых рынках. Объем отгруженной продукции собственного производства, работ и услуг в 2008 году достиг 15,4 миллиарда рублей. Индекс промышленного производства составил за год 114,6 процента за счет увеличения добычи и обогащения медно-колчеданных руд и роста объемов добычи золота и серебра.

Республика  остается крупнейшим в России производителем химической продукции. Среди субъектов  Российской Федерации Башкортостан занимает первое место по выпуску кальцинированной соды, бутиловых и изобутиловых спиртов, второе - по синтетическим смолам и пластмассам, третье - по каустической соде, четвертое - по полиэтилену и синтетическим каучукам.

    В данном виде экономической деятельности отмечается положительная динамика основных параметров развития. Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных собственными силами работ и услуг, превысил 66 миллиардов рублей. Высокая конкурентоспособность продукции предприятий химического производства подтверждается ее востребованностью на внутреннем и внешнем рынках. Объем экспорта увеличился на 9,3 процента и составил 889 миллионов долларов США. Доля химической продукции в общем объеме экспорта республики - 13,2 процента.

Многое  удалось сделать в социальной сфере. Благодаря принятым мерам  в 2008 году улучшилась демографическая ситуация. Рождаемость повысилась на 13,2 процента при снижении смертности на 0,7 процента. Естественная убыль населения сократилась в 2,6 раза. Показатель естественной убыли населения снизился до минимального за последние девять лет значения. С учетом положительного сальдо миграции, которое составило 5,4 тысячи человек, республика впервые за последние годы вышла на положительную динамику изменения численности населения. 
 
 
 

1.3  Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество: понятие, правовое регулирование, порядок реализации.

    В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса “При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки, продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.” Устанавливая это ограничение права собственника на свободное распоряжение своим имуществом, законодатель исходил из того, что реализация гражданами этого права не должна нарушать права других лиц, а именно других сособственников, ведь они могут быть заинтересованы в приращении своих долей и им может быть не все равно кому продать свою долю. Кроме того, таким образом, происходит согласование интересов всех владельцев долевой собственности. Для соблюдения этого права продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой непосредственно продавцом. Уведомление через нотариуса может занять достаточно много времени, поэтому я бы рекомендовал направить телеграмму. Телеграмма должна быть заказной с уведомлением и необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении. Так же возможно личное уведомление с составлением расписки (надписью, сделанной сособственником на втором экземпляре уведомления “с уведомлением ознакомлен, дата, ФИО, подпись”). Часто сособственник уклоняется от получения телеграммы с целью воспрепятствовать продаже доли. При этом необходимо добиться того, чтобы почтовый работник написал, что адресат от получения телеграммы отказался. Тогда будет считаться, что сособственник уведомлен. Существуют и другие способы уведомления. В уведомлении необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию имя и отчество сособственника, а так же указать цену, за которую предлагается выкупить долю и другие условия сделки (например, что будет предоставлена рассрочка платежа и т.п.). Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены Вами и отказываются от права преимущественной покупки. Если таких заявлений не будет, то необходимо подождать месяц со дня получения уведомления другими сособственниками и после этого уже заключать договор купли-продажи. Нередки ситуации, когда для того, чтобы затянуть время, второй сособственник заявляет о своем согласии выкупить долю, но реально этого делать не собирается. В этом случае рекомендуется направить ему повторное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора, имея при себе денежную сумму, т.к. Вашим условием договора является передача денег через депозит нотариуса (банковский сейф), закладка в который осуществляется до заключения договора. Если он не явится, можно заключать договор с другим покупателем. Если будет подан иск в суд, Вы сможете доказать, что в течение месяца второй сособственник не выкупил у Вас долю, хотя у него была для этого возможность. Доказательства соблюдения права преимущественной покупки у Вас потребуют при регистрации сделки (в Мосрегистрации, регистрационной палате). Так же возможно такое требование со стороны органов опеки и попечительства. 

    1.4 Порядок распоряжения имуществом, которое находится в общей долевой собственности. 

    Для распоряжения имуществом, находящимся  в долевой собственности, действующим  законодательством установлен ряд  особенностей.

    Так, в случае продажи всего объекта  недвижимости, принадлежащего на праве  общей долевой собственности, необходимо соглашение всех участников этой  собственности. В договоре купли-продажи такого имущества все участники будут выступать на стороне продавца.

    В случае продажи доли в праве постороннему лицу (не являющему сособственником) остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

    Согласно  положению п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой  собственности, помимо продажи, вправе по своему усмотрению дарить принадлежащую  ему долю в праве, завещать ее, отдавать в залог либо распоряжаться иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении вышеназванных правил о преимущественной покупке (соответственно, поскольку дарение не является возмездной сделкой, при дарении доли в праве остальные участники преимущественного права на нее не имеют).

    Имущество, находящиеся в долевой собственности, может быть по соглашению разделено  между ее участниками. При несоразмерности  имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доли в праве собственности  устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (ст. 252 ГК РФ). В случае разделения объекта недвижимости, бывшие участники долевой собственности становятся собственниками его частей и вправе самостоятельно распоряжаться этими частями (например, в случае раздела принадлежащего ранее на праве общей долевой собственности здания, состоявшего из нескольких помещений, участники получают в собственность его помещения и вправе распоряжаться соответствующими помещениями по своему усмотрению).