Организация оценки земли и имущества

Раздел 2 Описание объекта оценки.

  2.1 Описание местоположения объекта недвижимости. 

    Объект  недвижимости находится в среднем отдаленном районе – Сипайлово. Объект имеет удобное расположение, так как имеет все необходимые условия для нормального функционирования. Район является достаточно благоустроенным, имеющим все необходимые условия для нормального функционирования объекта недвижимости (магазин).

Данный  район удобен тем, что до него можно  добираться всеми видами городского транспорта.  
 

2.2. Технические характеристики объекта недвижимости.

    Данный  объект недвижимости имеет следующие  технические характеристики:

     Площадь помещения - 80 м²;

     Материал  стен – кирпич;

     Материал  кровли – металочерепица;

     Проект  здания - построен по индивидуальному  проекту;

     Состояние помещения - плохое;

     Высота  потолков - 4 метра;

     Год постройки - 2004 г.;

     Необходим косметический ремонт.

Магазин имеет все необходимые коммуникации для нормальной работы. 
 
 
 

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

    Принцип ННЭИ означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для  оценки стоимости недвижимости.

    Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ННЭИ  определяется как использование  недвижимости, которое:

1. Является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т. п;

2. Физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовывать выбранный вариант использования;

3. Финансово обоснованно с точки зрения окупаемости инвертируемого капитала, т.н. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

4. Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

    ННЭИ  рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как  свободного, во-вторых, участка земли  с существующими улучшениями.

    Если  участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

    Если  на земельном участке уже имеется  застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом ННЭИ станет снос имеющихся строений.

    Таким образом, объекты недвижимости в  случае снижения эффективности их использования  могут изменять свое назначение. Это  происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под действием тенденций на рынке недвижимости.

    ННЭИ  может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно  около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

    На  практике принцип ННЭФ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой  стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости принцип ННЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями. 
 
 

  Раздел 3. Теоретическое  описание подходов к  оценке.

  3.1 Затратный подход.

    В развитых странах мира используют различные  методические подходы к оценке недвижимости. Например, в английской практике оценивания имущества распространены пять методов: сравнения, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В практике оценщиков США, как правило, преобладают три метода: затратный, рыночный, доходный.

    Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем  стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.

    Большинство экспертов признают, что затратный  метод полезен для проверки расчетной  стоимости, но полагаться на него можно  очень редко.

Сфера применения и ограничения затратного метода

Оптимальной сферой применения затратного подхода  к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1) определение  рыночной стоимости новых или  относительно новых строений, имеющих  незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2) определение  рыночной стоимости старых объектов  недвижимости при наличии надежной  информации для расчета износа;

3) определение  рыночной стоимости строительных  проектов, определение рыночной  стоимости объектов специального назначения;

4) определение  рыночной стоимости объектов, с  которыми редко заключаются рыночные  сделки;

5) определение  рыночной стоимости объектов  недвижимости, не поддающихся оценке  методами доходного подхода.

    Результаты  затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

    Затратный подход имеет большое значение для  принятия решений об экономической  целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

    Затратный подход используется для определения  оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

    Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико- экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

    Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

    Затратный подход сложно использовать, если полностью  отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

    Если  оценка объектов недвижимости проводиться  в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется  тем, что он не учитывает временной  разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

    Затратный подход не обеспечит необходимой  надежности результата, если промежуточные  расчеты не перепроверяются рыночными  данными.

    Затратный подход дает результат стоимости  объекта недвижимости с безусловным  правом собственности. Поэтому, чтобы  оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Значение  затратного метода

Применение затратного метода необходимо при: 
. Анализе нового строительства; 
. Определении варианта использования земли; 
. Реконструкции зданий; 
. Оценке для целей налогообложения; 
. Оценке для страхования; 
. Оценке последствий стихийных бедствий; 
. Оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный  метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как  для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

Недостатки затратного метода оценки недвижимости

К недостаткам  затратного метода следует отнести  следующее:

.Не  отражает стоимости прогнозируемых  доходов, что является определяющим  для недвижимости, приносящей доход;

.Большие  трудности и неопределенности  с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет.;

.Не  учитывает возможности применения  варианта наилучшего и наиболее  эффективного использования участка;

.Трудно  реализуем для оценки зданий  с уникальными архитектурными  и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

Этапы оценки недвижимости затратным методом

1) Осмотр  объекта недвижимости и ознакомление  со всей имеющейся документацией;

2) Определение  полной стоимости воспроизводства или замещения;

3) Расчет  всех видов износа: физического,  функционального, внешнего;

4) Определение  полного износа с целью получения  стоимости зданий и сооружений;

5) Расчет  стоимости земельного участка  и работ по его благоустройству;  если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;

6) Общая  оценка имущества путем суммирования  стоимости земельного участка,  стоимости зданий и сооружений  и стоимости работ по благоустройству  участка.

    Оценка  объекта затратным методом может  быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.2. Сравнительный подход.

    Оценка  стоимости осуществляется путем  сравнения недавних продаж сравниваемых объектов с объектом, подлежащим оценке, после проведения соответствующих корректировок. Этот подход дает наиболее реальную цену оцениваемого объекта.