Организация оценки земли и имущества

    К преимуществам рыночного подхода  относится его простота, статистическая обоснованность, а также он обеспечивает данными все другие подходы.

    К недостаткам относится то, что  этот подход требует внесения поправок, не всегда есть сравнительные данные, и обоснованность на прошлых событиях не принимает в расчет будущие ожидания.

    Рыночный  подход оценки имущества целесообразен для объектов специального назначения и для целей страхования.

    Сравнительный подход определяет рыночную стоимость  недвижимости на основе сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

    Основу  сравнительного подхода составляет предположение, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, условия финансирования, дата сделки, местоположение, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка недвижимости.

    Необходимые условия и сфера применения. Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами. Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.

    Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, то есть он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно данный подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке недвижимости применение сравнительного подхода затруднительно, поэтому при недостаточно информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно - для подтверждения результатов оценки, полученной другими методами. Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

    К факторам, ограничивающим применимость сравнительного подхода, можно отнести:

• Уникальность оцениваемого объекта;
• Закрытость экономической информации, которая для приобретателя доходной недвижимости обычно является приоритетной;
• Недостаточность информации об инвестиционных возможностях покупателя;
• Кризисная ситуация на рынке делает невозможным использование даже качественной информации в связи с тем, что она перестает отражать истинную рыночную мотивацию.

 

    Основные  требования к аналогу:

- аналог похож  на объект оценки по основным  экономическим, материальным, техническим  и другим характеристикам; 
- сходные условия сделки.

    Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения; 
- сбалансированности; 
- спроса и предложения.

    Этапы сравнительного подхода:

- изучение  рынка; 
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; 
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; 
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; 
- установление стоимости объекта оценки.

    Для определения итоговой стоимости  оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

    После сравнения данных, в результате корректировки  цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

    Скорректированная цена имущества - это цена продажи  объекта сравнения имущества  после корректировки на различия с объектом оценки.

    При анализе аналогов объекта оценки прежде всего следует учитывать следующие отличия:

• Местоположение (различия в соседском окружении и районе);
• Условия финансирования;
• Условия сделки;
• Дату продажи;
• Физические характеристики;
• Экономические характеристики;
• Способ использования.

    Корректировки на отличия аналогов от объекта оценки, как правило, вносят на основании  оценки этих отличий рынком, что  выражается в ценах продаж.

    Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену конкретного  объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   3.3 Доходный подход.

    Основан на допущении, что стоимость оцениваемого объекта равна текущей стоимости  прав на будущие доходы. При доходном подходе выделяют два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Последний метод означает, что все будущие доходы переводятся в текущую стоимость путем дисконтирования при соответствующих коэффициентах.

    В российской практике используются затратный и рыночный подходы. Доходный подход не используется ввиду отсутствия данных, хотя формально и присутствует в отчетах оценщика.

    Оценка  рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.п.).

    Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

    В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.

    При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.

    Отличаются  эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенденцию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации — учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет тенденций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наиболее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации. 
 
 
 
 
 

Раздел 4. Расчет рыночной стоимости  объекта недвижимости.

4.1 Определение рыночной  стоимости объекта  оценки затратным  подходом.

     Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости

исходя  из стоимости земельного участка  и затрат на возведение имеющихся

на нем  улучшений за вычетом накопленного износа.

Сзп = Сз + Снс - Инс

Где Сзп - стоимость  объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.

       Сз - стоимость земли, тыс. р.

       Снс - стоимость нового строительства  улучшений, тыс. р.

Сз = Пз * Цз,

Где, Пз - площадь  земельного участка, м. кв.,

        Цз - цена земли, тыс. р./ м. кв.

Ин = Иф + Ифн +Ив,

Где,  Иф - физический износ нежилого помещения, тыс. р.

         Инф - функциональный износ нежилого  помещения, тыс. р.

         Ив - внешний износ нежилого помещения,  тыс. р.

 Расположение  здания (схема).

Общая площадь  здания равна 80 м²

Площадь земельного участка равна +2 м от кромки здания.

                                              

 

                                                      14

 

                            

              13                                                                                        2 

 
 
 

Площадь земельного участка равна 168кв. м.  

Цена земли  в данной работе принимается равной 2700 руб. /кв. м. Отсюда следует, что стоимость  земельного участка рассчитывается следующим образом.

Сз = 168*2700 =453 600 руб. 

При определении  стоимости нового строительства следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Предпринимательская прибыль принимается равной 30%.

Снс = 18730*80*(1+0,3)=1947,92 р.

При определении  физического износа следует учесть, что оцениваемое нежилое помещение  достаточно новое и величины внешнего и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице.

 

Физический износ  конструктивных элементов  здания