Оценка имущества организаций

Исходя из вышеуказанного, цена оцениваемого объекта будет равна 6 647 283 рубля (38 873 руб. * 171 кв.м.)

 

2. Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации.

Таблица 5 – Показатели необходимые для расчета

Показатель	Значение
Арендопригодная площадь, кв.м.	171
Ставка арендной платы, руб.	48 000
Потери	500 000
Операционный расход	300 000

     Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

ПВД = CА * Sпол

где СА – ставка арендной платы,

Sпол – арендопригодная площадь.

 ПВД= 48 000 руб. * 171 кв.м. = 8 208 000 руб.

Этап 2. Расчёт действительного валового дохода (ДВД), т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности.

ДВД = ПВД – Потери

ДВД = 8 208 000 – 500 000 = 7 708 000

Этап 3. На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

ЧОД = ДВД – ОР

ЧОД = 7 708 000 – 300 000 =7 408 000

Следовательно, коэффициент капитализации равен = 6 647 283 / 7 408 000 = 0,9.

Стоимость недвижимости будет составлять 6 667 200 рублей (7 408 000*0,9)

 

 

3. Затратный подход

 

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа.

  Свободные участки в местонахождении оцениваемого имущества давно не продавались. Цена типового дома с участком колеблется от 7 000 000 до 8 000 000. руб. Стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 900 000 руб. Прямые издержки на строительство типового дома — 1 500 000. Прибыль и косвенные издержки — 2 500 000 руб.

1. Определение доли стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

900 000 / (900 000 + 1 500 000 + 2 500 000) = 0,18

2. Определение стоимости земельного участка:

Стоимость участка может находиться в диапазоне от 1 260 000 до 1 440 000. (0,18 от диапазона значений стоимости недвижимости в данном районе).

Средняя стоимость участка равна 1 350 000 рублей

Восстановительная стоимость = 6 647 283 + 500 000 + 300 000 = 7 747 283 рубля.

Таблица 6 – Накопленный износ недвижимости

Элемент сравнения	Объект аналог
	1	2	3
Стоимость земельного участка	1 580 200	1 115 000	1 320 000
Стоимость нового строительства на дату оценки	9 343 600	7 459 800	8 545 000
Цена продажи, руб.	2 100 500	1 780 000	1 890 000
Настоящая стоимость сооружений, руб.	5 662 900	5 229 800	5 905 000
Итого накопленный износ	3 680 700	2 230 000	2 640 000
Накопленный износ, как процент от стоимости строительства, %	39,3	30	30,9

Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет 2 850 233 рубля (33, 4 %)

Исходя из этого можно рассчитать общую стоимость недвижимости

1 350 000 + 7 747 283 -2 850 233 = 6 247 050 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Согласование итоговой стоимости оценки объекта

 

Для согласования итоговой стоимости применяется несколько методов. Одним из них является метод анализа иерархии. Он заключается в том, что проблема, стоящая перед оценщиком в виде иерархии, представляется через промежуточные уровни, являющихся критерием сравнения. После построения иерархии, строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев.

Для структурирования по иерархии используются критерии А, Б, В и Г.

1. Критерий А – действительные намерения покупателя и продавца;
2. Критерий Б – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ;
3. Критерий В – способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
4. Критерий Г – способность методов учитывать специфические характеристики объекта, влияющие на его стоимость.

 Интенсивность влияния обычно  оценивается в балльных оценках  от 1 до 9.

1. Равная важность;

3- Умеренное превосходство одного над другим;

5- Существенное превосходство;

7- Значительное превосходство;

9- Очень сильное превосходство.

Оценки 2, 4, 6, 8 являются промежуточными значениями.

Таблица 7 – Матрица согласования критериев

	А	Б	В	Г	Итого	Вес критерия
А	2	5	5	5	17	0,32
Б	1	3	1	3	8	0,15
В	5	3	3	1	12	0,22
Г	1	5	7	3	16	0,31
Сумма					53	1

Таблица 8 – Оценка результатов по критерию А

	Доходный подход	Затратный подход	Сравнительный подход	Итого	Вес критерия
Доходный подход	1/1	2/1	1/5	4	0,16
Затратный подход	1/3	1/1	1/3	3	0,13
Сравнительный подход	7/1	9/1	1/1	17	0,71
Сумма				24	1

Таблица 9 – Оценка результатов по критерию Б

	Доходный подход	Затратный подход	Сравнительный подход	Итого	Вес критерия
Доходный подход	1/1	5/1	1/5	7	0,37
Затратный подход	1/1	1/1	1/5	3	0,16
Сравнительный подход	3/1	5/1	1/1	9	0,47
Сумма				19	1

Таблица 10 – Оценка результатов по критерию В

	Доходный подход	Затратный подход	Сравнительный подход	Итого	Вес критерия
Доходный подход	1/1	3/1	1/5	5	0,26
Затратный подход	1/3	1/1	3/5	5	0,26
Сравнительный подход	5/1	3/1	1/1	9	0,48
Сумма				19	1

Таблица 11 – Оценка результатов по критерию Г

	Доходный подход	Затратный подход	Сравнительный подход	Итого	Вес критерия
Доходный подход	1/1	1/3	3/5	6	0,3
Затратный подход	3/1	1/1	1/3	5	0,25
Сравнительный подход	5/3	3/1	1/1	9	0,45
Сумма				20	1

 

Таблица 12 – Матрица согласования результатов

	А	Б	В	Г	Итого	Вес критерия
Доходный подход	4	7	5	6	22	0,27
Затратный подход	3	3	5	5	16	0,2
Сравнительный подход	17	9	9	9	44	0,53
Сумма					82	1

  Исходя из вышеуказанного рассчитаем итоговую стоимость оцениваемого объекта:

  (6 647 283 * 0,27) + (6 247 050 * 0,2) + (6 667 283 * 0,53) = 6 577 836 рублей.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Для определения рыночной или другого вида стоимости имущества оценщики применяют специальные подходы и методы. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым объектом.