Организация оценки земли и имущества

Содержание

Введение

1.              ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1.              Общие понятия оценки

1.1.1.              Понятие собственности, и иных вещных прав.

1.1.2.              Основные виды правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав.

1.2.              Характеристика доходного подхода

1.2.1.Метод дисконтированных денежных потоков

1.2.2. Метод капитализации прибыли

1.3.              Характеристика сравнительного подхода

1.3.1.Подбор объектов аналогов

1.3.2.Внесение корректировок

1.3.3.Денежные поправки

1.3.4.Процентные поправки

1.3.5.Согласование стоимостей аналогов

1.4 Характеристика затратного подхода

1.4.1.Совокупный износ

1.4.2. Методы определения физического износа

1.4.3. Методы определения функционального износа

1.4.4.Методы определения внешнего (экономического) износа

2.  РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

2.1 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

Введение

Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости.

Оценка недвижимости – один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:

1.                 земельные участки;

2.                 объекты жилой недвижимости (квартиры);

3.                 объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

4.                 объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения и ОСЗ, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);

5.                 сооружения и передаточные устройства; объекты, незавершенные строительством.

Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее. Этим обусловлена актуальность выбранной темы исследования.

Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.). Для учета всех факторов при осуществлении оценки рыночной стоимости недвижимости используются различные подходы и методы.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

–                   определение проблемы по оцениваемому объекту;

–                   изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;

–                   сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.

1.                 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1.          Общие понятия оценки

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. 
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

                   рыночная стоимость;

                   инвестиционная стоимость;

                   ликвидационная стоимость;

                   кадастровая стоимость.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

1.1.1.    Понятие собственности, и иных вещных прав.

Собственность – это общественные отношения по поводу распределения (присвоения) редких ресурсов как элементов богатства между различными лицами. Отношения собственности имеют объективную и субъективную сторону. Субъектом отношений собственности является лицо: человек или организация, обладающие правами. Объект собственности - совокупность благ принадлежащих собственнику. Будучи законодательно урегулированы государством, они приобретают форму права собственности.

Вещное право - субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Вещные права можно разделить на 2 группы: на право собственности и на ограниченные вещные права.

Кроме того, под вещным правом понимают также совокупность норм, регулирующих субъективное право собственности и иные субъективные вещные права. В российском праве большинство таких норм сосредоточены в Разделе II Гражданского кодекса РФ. Вещное право - подотрасль гражданского права.

Право собственности в объективном смысле - совокупность правовых норм, регулирующих владение, пользование и распоряжение собственника имуществом по своему усмотрению и в своих интересах и защита этого имущества от посягательств третьих лиц.

Право собственности в субъективном смысле состоит из следующих правомочий собственника:

- Право владения  - возможность осуществления фактического господства

  над вещью.

- Право пользования - это возможность осуществлять эксплуатацию имущества, извлекать из него полезные свойства, получать плоды и доходы.

- Право распоряжения - возможность определять юридическую и фактическую судьбу вещи.

Ограниченные вещные права

Кроме права собственности, обладатель которого имеет неограниченные возможности в управлении вещью (за исключением случаев, когда правомочия собственника ограничены законом), существуют иные вещные права, которые можно назвать ограниченными. Они предоставляют ограниченный комплекс прав в отношении имущества. Чаще всего это выражается в невозможности определять юридическую судьбу вещи (распоряжаться ею).

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право пожизненного наследуемого владения землей;

- право постоянного пользования земельным участком;

- сервитут;

- иные вещные права.

Общие признаки:

- это право на чужое имущество;

- это право следования, то есть смена собственника не влечет для носителя ограниченного вещного права никаких изменений;

- носитель — только титульный владелец;

- предоставляется та же защита, что и праву собственности.

Хозяйственное ведение

Вещное право юридического лица- не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом.

Субъекты - унитарные предприятия (за исключением казенных) всех форм собственности; дочерние предприятия, созданные унитарными; государственные концерны.

Объект - комплекс имущества, который в установленном порядке закреплен за носителем этого права.

Содержание: владение (обычно в полном объеме); пользование (обычно в полном объеме); распоряжение. По обязательствам юридическое лицо-носитель права хозяйственного ведения отвечает всем своим имуществом, вплоть до основных фондов.

Оперативное управление

Право юридического лица – не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом, в соответствии с заданиями собственника, назначением имущества.

Субъекты - казенные предприятия; учреждения как вид некоммерческих юридических лиц.

Объект - комплекс имущества, в установленном порядке закрепленный за указанными юр. лицами.

Содержание - владение, пользование, распоряжение - но объем, и реализация этих полномочий могут быть ограничены. Носитель права оперативного управления отвечает по обязательствам, но казенное предприятие - всем своим имуществом, а учреждение - только денежными средствами. Предусмотрена субсидиарная ответственность собственника.

Право пожизненного наследуемого владения землей

Носитель, не будучи собственником земельного участка, наделяется в отношении его правомочиями владения, пользования пожизненно с передачей этого пользования по наследству.

Субъекты - физические лица.

Содержание - владение и пользование. Носитель может возводить на участке здания и сооружения и приобретать на них право собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право пользования, не ограниченное установлением срока.

              Субъекты - юридические лица; (ФЗ РФ убрал право физических лиц).

Сервитут - это ограниченное право пользования имуществом, находящимся в собственности другого лица.

Основания возникновения - соглашение. Если соглашение не достигнуто, то лицо имеет право обратиться с иском в суд. Собственник участка вправе требовать плату за пользование его имуществом. Сервитуту свойственно право следования судьбе главной вещи.

1.1.2.    Основные виды правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав.

Договор купли - продажи.

Наиболее часто используемый договор передачи объекта недвижимости от одного собственника другому собственнику. Процедура заключения договора происходит по принципу - с одной стороны деньги, с другой документы на квартиру.

Договор купли-продажи в обязательном порядке заверяется нотариально и подлежит регистрации в БТИ.

Договор дарения

Чаще всего заключается между родственниками или близкими людьми, хотя подарить квартиру (дом) можно любому физическому или юридическому лицу. Сделка происходит по принципу  – с одной стороны квартира, с другой стороны благодарность.

Договор дарения по своей процедуре оформления похож на договор купли-продажи, хотя имеет и свои особенности.

Договор мены.

По договору мены между сторонами производится обмен одного объекта недвижимости на другой. Каждый из участвующих в договоре считается продавцом того объекта, который он дает в обмен, и покупателем того объекта, который он получает.

По договору мены Вы можете поменять квартиру на что угодно – автомобиль, группу товара, работу или услуги и т.д., но наиболее часто квартиру меняют на квартиру (или дом).