Автор: Пользователь скрыл имя, 09 Июня 2012 в 11:16, курсовая работа
Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Задачами курсовой работы являются:
– определение проблемы по оцениваемому объекту;
– изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
– сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
Введение
1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
1.1. Общие понятия оценки
1.1.1. Понятие собственности, и иных вещных прав.
1.1.2. Основные виды правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав.
1.2. Характеристика доходного подхода
1.2.1.Метод дисконтированных денежных потоков
1.2.2. Метод капитализации прибыли
1.3. Характеристика сравнительного подхода
1.3.1.Подбор объектов аналогов
1.3.2.Внесение корректировок
1.3.3.Денежные поправки
1.3.4.Процентные поправки
1.3.5.Согласование стоимостей аналогов
1.4 Характеристика затратного подхода
1.4.1.Совокупный износ
1.4.2. Методы определения физического износа
1.4.3. Методы определения функционального износа
1.4.4.Методы определения внешнего (экономического) износа
2. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ
2.1 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА
ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
1. Капитализацией потерь в арендной плате;
2. капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса
Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ в большинстве случаев не устраним. Он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
1.4.4.Методы определения внешнего (экономического) износа
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы
- метод капитализации потерь в арендной плате;
- метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;
- метод парных продаж;
- метод срока жизни.
Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.
В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
Причины сноса:
- необходимость перепланировки;
- расширение транспортных магистралей.
Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.
2. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ
2.1 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. ЮНИТИ 2005
2. Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007
3. Об оценочной деятельности: Федер. Закон Рос. Федерации от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ// Собр. Законодательства Рос. Федерации. – 2001 г.
4. Гранова И.В. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: Питер, 2001. – с.17
5. УПВС сб. № 28. Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. М., 1970
6. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебник – М.: Интерреклама, 2003. – с. 260
7. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник – М.: Финансы и статистика, 2001. – 187 с.
8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости: СПб.: 2000. – 11 с.
9. Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: Питер, 2000. – 117 с.
10. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Учеб. пособие. – М.: Москва, 2002. – 68 с.
11. http://rossocenka.ru/
12. http://www.cfin.ru/appraisal/
13. http://ru.wikipedia.org/wiki/
14. http://market-pages.ru/
15. http://revolution.allbest.ru/
16. http://www.pravis.ru/index.
17. http://www.valuar.kiev.ua/
18. http://mbm.allmedia.ru/gdocs/
19. http://www.ocenchik.ru/docs/
20. http://www.appraiser.ru
21. http://www.aup.ru администрати
22. http://www.dpo.ru
23. http://www.garant.ru Гарант законодательство с комментариями
33