Автор: Пользователь скрыл имя, 18 Февраля 2012 в 13:17, реферат
Определить рыночную стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.
В качестве объектов сравнения выбраны четыре земельных участка, недавно проданных на местном рынке.
1. Задача № 1. Вариант № 6 3
2. Задача № 2. Вариант № 6 5
3. Задача № 3. Вариант № 6 8
4. Задача № 4. Вариант № 6 9
Содержание
Задача
№ 1
Определить рыночную стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.
В качестве объектов сравнения выбраны четыре земельных участка, недавно проданных на местном рынке.
Таблица 1
Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам
| № аналогов | Цена, руб. | Размер,
м2 |
Физическая характеристика | Местоположение |
| искомый | X | 13500 | холмист | на берегу реки |
| 1 | 8940 | 10800 | ровный | в центре города |
| 2 | 6360 | 10800 | холмист | вверх по реке |
| 3 | 6900 | 10800 | ровный | вниз по реке |
| 4 | 8040 | 13500 | холмист | на другом берегу |
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.
Для корректировки по размерам необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере объекты 3 и 4 отличаются только по размеру. Сравнивая объекты 3 и 4, определяем корректировку на размер:
8040-6900=1140 руб.
Для определения величины корректировки по физическим характеристикам необходимо произвести сравнение объектов 2 и 3, т.к. они различаются лишь физическими характеристиками:
6900-6360=540 руб.
Для определения величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 1 и 2, т.к. они различаются лишь этим показателем:
8940-6360=2580 руб.
Результаты
выполненных корректировок
Таблица 2
Определение скорректированной цены
| Характеристики | Искомый объект | Аналоги | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |||
| Цена, руб. | Х | 8940 | 6360 | 6900 | 8040 | |
| Размер, м2 | +1140 | +1140 | +1140 | 0 | ||
| Физическая характеристика | -540 | 0 | -540 | 0 | ||
| Местоположение | -2580 | 0 | 0 | 0 | ||
| Скорректированная цена, руб. стоимость, руб | 8040 | 8040 | 8040 | 8040 | ||
| Стоимость искомого объек- та, руб. | 8040 | |
|
|
| |
В
качестве рыночной стоимости оцениваемого
земельного участка принимаем
Задача
№ 2
Определить рыночную стоимость базового (реального или гипотетического) стандартного земельного участка.
В качестве объектов сравнения выбраны пять земельных участков, недавно проданных на местном рынке. Все участки имеют примерно одинаковые размеры, но отличатся по другим параметрам. Определение процента поправки производится методом экспертной оценки.
Таблица 3
Расчет стоимости по способу базового участка
| Участки | Цена продажи, приведенная во времени, руб. | Обзор | Интенсивность дорожного движения | Размер,
га |
Цена продажи, приведенная к базовому участку, руб. |
| Базовый | Х | Стандартный
(-0,05) |
низкая
(+0,05) |
0,25 | Х |
| № 1 | 2000 | Стандартный
(-0,05) |
низкая
(+0,05) |
0,25 | 2000 |
| №2 | 3000 | лучший
(-0,10) |
низкая
(+0,05) |
0,25 | 2850 |
| №3 | 2000 | ограниченный | умеренная | 0,25 | 2000 |
| №4 | 1600 | ограниченный | высокая
(+0,05) |
0,25 | 1680 |
| №5 | 3200 | Стандартный
(-0,05) |
умеренная | 0,50
(-0,25) |
3040 |
Рассмотрим объект
сравнения № 1 и определим корректировки,
которые необходимо применить к
его цене - 2000,0 руб.
Таблица 4
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 1
| Позиции сравнения | Сравниваемый (проданный) участок,% | Поправки (+, -), % | |
| Обзор | на 5 лучше, чем у оцениваемого участка | -5 | |
| Интенсивность дорожного движения | на 5 хуже, чем у оцени-ваемого участка | +5 | |
| Размер, га | – | не требуется | |
| Общая поправка | – | 0 | |
Рассмотрим объект сравнения № 2 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3000,0 руб.
Таблица 5
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 2
| Позиции сравнения | Сравниваемый (проданный) участок, % | Поправки (+, -), % |
| Обзор | на 10 лучше, чем у оцениваемого участка | -10 |
| Интенсивность дорожного движения | на 5 хуже, чем у оцениваемого участка | +5 |
| Размер, га | – | не требуется |
| Общая поправка | – | -5 |
Рассмотрим объект сравнения № 3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене 2000,0 руб.
Таблица 6
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 3
| Позиции сравнения | Сравниваемый (проданный) участок, % | Поправки (+, -), % |
| Обзор | – | не требуется |
| Интенсивность дорожного движения | – | не требуется |
| Размер, га | – | не требуется |
| Общая поправка | – | не требуется |
Рассмотрим объект сравнения № 4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 1600,0руб.
Таблица 7
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 4
| Позиции сравнения | Сравниваемый (проданный) участок, % | Поправки (+, -), % |
| Обзор | – | не требуется |
| Интенсивность дорожного движения | на 5 хуже, чем у оцениваемого участка | +5 |
| Размер, га | – | не требуется |
| Общая поправка | – | +5 |
Рассмотрим объект сравнения № 5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3200,0 руб.
Таблица 8
Требуемые корректировки к цене объекта сравнения № 5
| Позиции сравнения | Сравниваемый (проданный) участок, % | Поправки (+, -), % |
| Обзор | на 5 лучше, чем у оцениваемого участка | -5 |
| Интенсивность дорожного движения | - | не требуется |
| Размер, га | на 25 лучше, чем у оцениваемого участка | -25 |
| Общая поправка | – | -30 |