Оценка земли

НИЖЕГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ 

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ, УПРАВЛЕНИЯ И  ПРАВА (ОДО)

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине

«Оценка земли»

 

 

 

 

 

 

Выполнила:

студентка гр. МО 6187/1                                                               М.П. Марусина

Проверил:                                                                                          И.В.Табнов                                                                         

 

              

 

 

Н.Новгород

2012

1. Определение рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнительного анализа продаж.

Исходные  данные по искомому земельному участку  и аналогам       табл. 1

№ аналогов	Цена, руб.	Размер, м2	Физическая характеристика	Местоположение
искомый	X	7700	»	на берегу реки
1	3960	6200	ровный	вниз по реке
2	3650	6200	холмист	вверх по реке
3	4580	7700	»	на другом берегу реки
4	5130	6200	ровный	в центре города

        Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.

         Для корректировки по размерам, сравниваем объекты 2 и 3:

4580 - 3650 = 930 руб.

          Для определения величины корректировки по физическим характеристикам необходимо произвести сравнение объектов 1 и 2, т.к. они различаются лишь физическими характеристиками:

3960 - 3650 = 310 руб.

Для определения  величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 1 и 4, т.к. они различаются лишь этим показателем:

                                       5130-3960=1170 руб.

Результаты выполненных  корректировок занесем в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Определение скорректированной цены табл. 2

Характеристики	Искомый объект	Аналоги
		1	2		3	4
Цена, руб.	Х	3960	3650	4580		5130
Размер, м2		+930	+930   00	0		+930
Физическая характеристика		-310	0	0		-310
Местоположение		0	о	0		-1170
Корректировка, руб.		+620	+930	0		-550
Скорректированная цена, руб. стоимость, руб		4580	4580	4580		4580
Стоимость искомого объекта, руб.	4580

 

В качестве рыночной стоимости  оцениваемого земельного участка принимаем  скорректированную цену, равную 4580 руб.

2) Метод базового участка.

В качестве объектов сравнения  выбраны пять земельных участков, недавно проданных на местном  рынке (объекты сравнения №1...№5). Все участки имеют примерно одинаковые размеры, но отличатся по другим параметрам. Определение процента поправки производится методом экспертной оценки.

Таблица 3

Расчет  стоимости по способу базового участка

Участки	Цена продажи, приведенная  во времени, руб.	Обзор	Интенсивность дорожного  движения	Размер, га	Цена продажи, приведенная к базовому участку, руб.
Базовый	Х	ограниченный	умеренная	0,25	Х
№ 1	2500,0	стандартный	низкая	0,25	2750,0
№2	3000.0	лучший	»	0,25	2400,0
№3	2000,0	ограниченный	умеренная	0,25	2000,0
№4	1600,0	»	высокая	0,25	1760,0
№5	3200,0	стандартный	умеренная	0,50	1760,0

 

Рассмотрим объект сравнения  № 1 и определим корректировки, которые  необходимо применить к его цене - 2500,0 руб.

Требуемые корректировки к цене объекта  сравнения № 1

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	– на 15 хуже, чем у оцени-ваемого участка		+15
Интенсивность дорожного  движения	на 5 лучше, чем у оцениваемого участка		-5
Размер, га	–		не требуется
Общая поправка	–		+10

Рассмотрим  объект сравнения № 2 и определим  корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3000,0 руб.

 

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения № 2

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	на 15 лучше, чем у оцениваемого участка	-15
Интенсивность дорожного  движения	На 5  лучше, чем у оцениваемого участка	-5
Размер, га	–	не требуется
Общая поправка	–	-20

 

Рассмотрим объект сравнения  № 3 и определим корректировки, которые  необходимо применить к его цене 2000,0 руб.

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения № 3

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	-	не требуется
Интенсивность дорожного  движения	–	»
Размер, га	–	»
Общая поправка	–	»

Рассмотрим  объект сравнения № 4 и определим  корректировки, которые необходимо применить к его цене - 1600,0руб

 

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения № 4

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	-	не требуется
Интенсивность дорожного  движения	на 10 хуже, чем у оцениваемого участка	+10
Размер, га	–	не требуется
Общая поправка	–	+10

 

Рассмотрим  объект сравнения № 5 и определим  корректировки, которые необходимо применить к его цене - 3200,0 руб.

 

Требуемые корректировки  к цене объекта сравнения №. 5

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+, -), %
Обзор	на 15 лучше, чем у оцениваемого участка	-15
Интенсивность дорожного  движения	–	не требуется
Размер, га	на 30 лучше, чем у оцениваемого участка	-30
Общая поправка	–	-45

Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 табл. 3.

Среднее значение цены - 2134,0 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) - 2000,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет 2000,0 руб. (данные по медиане).

 

3. Определения рыночной стоимости земельного участка методом определения затрат на освоение (разбивка на участки)

Определить рыночную стоимость  земельного участка при следующих  исходных данных.

Инвестор планирует купить свободный земельный участок  размером 5 га, разбить его на 20 индивидуальных участка, построить на них дома (дачи) и продать, получив при этом прибыль.

Общая выручка от продажи  всех индивидуальных участков составляет     10 400 тыс. руб. (520 тыс. руб. х 20 участка).

Текущая стоимость общих  издержек составляет 6 860 тыс. руб.

Разработан график продаж, предусматривающий продажу одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составляет 520 тыс. руб. в месяц). Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 12% за 20-месячный период

, что составляет 8 899,43 тыс. руб.

Таким образом, стоимость  освоенного земельного участка составит 2039,43 тыс. руб. (8 899,43 – 6 860 = 2 039,43).

4. Определение рыночной стоимости земельного участка методом техники остатка

Определить рыночную стоимость  земельного участка при следующих  исходных данных.

Стоимость или проектные  затраты на сооружение здания 450 тыс. руб.

Годовой чистый доход от объекта 80 тыс. руб.

Ставка дохода на инвестиции 12%.

Продолжительность экономической  жизни сооружения 45 лет.

Расчетные показатели	Значение, тыс. руб.
1. Чистый доход за первый  год	80
2. Доход от здания: 12%-ный доход на инвестиции + 2% -ный возврат   инвестиций за 45 лет = 14% (0,14 x 450 = 63)	63
3. Остаточный доход земли  (80 - 63)	17
4. Стоимость земли при  капитализации дохода по 12%-ной ставке на инвестиции без ограничения срока, так как земля не изнашивается (12:0,12=100)	100
5. Общая стоимость объекта  (450+100)	550