Основные цели экономической оценки земли

Министерство образования  и науки РФ.

Российский  государственный  профессионально-

педагогический  университет

Институт экономики и  управления

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ»

на тему:

Основные цели экономической оценки земли.

 

Выполнила студентка: 

гр. Бр. 313 САУ

Исаева Т.В.

Проверил преподаватель:

 

 

2013

Введение.

Централизованное распределение  бесплатной земли при игнорировании  необходимости рыночной оценки ее стоимости  привело к неэффективному землепользованию в сельском и лесном хозяйстве, а  также обусловило нерациональную модель городского развития, например размещение промышленных зон, а также экологически вредных предприятий в центральной  части городов.

Россия располагает огромными  земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей  части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли  привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.

Важнейшей задачей земельной  реформы являются дальнейшие радикальные  преобразования земельных отношений  для осуществления практического  перехода к гарантированным Конституцией Российской Федерации формам собственности  на землю и развитию регулируемого  государством земельного рынка на основе системы научно-обоснованной экономической  оценки стоимости земли.

 

 

 

 

 

 

 

Экономическая оценка земельного участка - деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

Результат оценки земельных  участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид  стоимости земельного участка, и  права, которые к нему относятся.

Можно выделить три основных цели оценки земельных участков:

· удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;

· создание базы для налогообложения;

· реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;

Первая цель оценки стоимости  земельных участков - удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли.

Земля и другие природные  ресурсы могут отчуждаться и  переходить от одного лица к другому  в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле  и других природных ресурсах. Государственная  политика по развитию оборота земли  и другой недвижимости направлена на решение следующих задач:

· расширение категорий земель, подлежащих приватизации, с одновременным определением видов земель, ограниченных в обороте и исключенных из него;

· законодательное ограничение предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекращение предоставления в пожизненное наследуемое владение;

· стимулирование выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями для включения земельных участков в уставный капитал предприятий;

· введение режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков;

· повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной собственности, путем ее разграничения на федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность;

· переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков;

· упрощение процедур предоставления земли под жилищную и промышленную застройку (согласований, разрешений архитектурно-планировочных и градостроительных требований и др.);

· развитие системы ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства на приобретение земли и другой недвижимости;

· расширение возможностей оборота прав аренды земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности;

· усиление взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг. В настоящее время в России при оценке земельных участков

         и других объектов недвижимости     используются различные виды  стоимости.

Краеугольный камень теории оценки недвижимости - это понятие "рыночная стоимость". В Федеральном законе 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ( в ред. от 03.12.2011 г. № 383-ФЗ с изм. от 28.07.2012 г. №144-ФЗ) дано следующее определение рыночной стоимости: "Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Данное определение рыночной стоимости базируется на следующих  предпосылках: сделка совершена в  условиях конкурентного и равновесного рынка при соблюдении типичных условий  и передаче титула собственности  от продавца к покупателю в момент отчуждения объекта.

 Рыночная стоимость  отражает фактическое состояние  рынка и обстоятельства заключения  сделки на действительную дату  оценки, а не на прошлую или  будущую дату. Дата оценки и  дата написания отчета об оценке  могут быть разными, но дата  отчета не может предшествовать  дате оценки.

Условия конкуренции на рынке  определяются степенью однородности и  мобильности товаров, количеством  продавцов и покупателей и  влиянием каждого из них на цену продажи, наличием барьеров для входа  на рынок и другими факторами. В отличие от рынка совершенной  конкуренции, на земельном рынке  каждый участок имеет свою специфику  и местоположение, число участников невелико и они, как правило, недостаточно информированы, существенную роль играет государственное регулирование.

Рыночная стоимость предполагает, что стороны сделки действуют  экономически рационально, компетентно  и в своих интересах. У покупателя имеются мотивы купить, но его не принуждают к этому. Он совершает  покупку с учетом сложившихся  условий и ожиданий рынка имеющегося, а не воображаемого или гипотетического. Потенциальный покупатель не собирается совершать сделку по любой цене и  платить выше той суммы, которую  требует рынок.

Продавец не желает и не вынужден продать земельный участок  по любой цене, предлагаемой на рынке. Он заинтересован продать участок  после достаточного срока его  экспозиции за лучшую цену, которая  возможна на конкурентном рынке.

Рыночная стоимость  объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость земельных  участков рассчитывается при операциях  купли-продажи или сдачи в аренду, при определении стартовых цен  на конкурсах и аукционах, для  учета земельных участков в активах  предприятий с целью привлечения  новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций и в других случаях.

В Международных стандартах оценки (МСО) подчеркивается, что для  оценки рыночной стоимости оценщик  вначале должен установить наиболее эффективное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос разрешается на основе изучения данных рынка.

Все методы, способы и  процедуры измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из исследований рынка.

В исключительных ситуациях  рыночная стоимость может иметь  отрицательную величину. К таким  случаям относятся:

определенное арендованное имущество;

некоторые специализированные объекты имущества;

устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости  земельного участка;

некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды, и др.

В МСО под специальной  стоимостью понимают элемент стоимости  сверх рыночной стоимости.

Специальная стоимость может  возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической  связи объекта имущества с  некоторым другим объектом имущества, территориально примыкающим к рассматриваемому объекту (соседний земельный - участок). Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая  может существовать скорее для определенного  собственника или пользователя либо потенциального собственника или пользователя, чем для рынка в целом, т.е. специальная  стоимость применима только к  покупателю, имеющему особый интерес. Стоимость при слиянии, т.е. приращение стоимости, возникающее в результате слияния двух или большего числа  интересов в имуществе, представляет собой конкретный пример специальной  стоимости .

В российской оценочной практике примерами специальной стоимости  являются залоговая и страховая  стоимость.

Залоговая стоимость - стоимость имущества, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет вынужденной продажи объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Залоговая стоимость равна  денежной сумме, которую, по мнению банка, можно выручить от вынужденной продажи  объекта залога при обращении  на него взыскания с учетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного  имущества.

В МСО дается определение  стоимости ипотечного кредитования.

Стоимость ипотечного кредитования - это стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки стоимости ипотечного кредитования спекулятивные элементы во внимание, как правило, не принимаются. Стоимость ипотечного кредитования является одним из методов анализа рисков, который может быть использован при расчете весов риска, соответствующих объектам залога, удерживаемых банками.

Залоговая стоимость позволяет  оценить соответствие реальной стоимости  заложенного имущества кредитным  обязательствам как: в процессе предварительной  экспертизы залогового имущества, так  и при мониторинге залога.

Смысл определения  залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:

основная сумма кредита;

проценты, начисленные на момент обращения взыскания на предмет  залога;

штрафы (неустойки), начисленные  на момент обращения взыскания на предмет залога.

Таким образом:

 

Ц-И = ЗС>К +% + Ш, где ЗС - залоговая  стоимость имущества;

 

Ц - цена вынужденной продажи, т.е. денежная сумма, за которую можно  реализовать объект залога при обращении  на него взыскания;

И - издержки при реализации объекта залога; К - сумма кредита;

% - проценты по кредиту,  рассчитанные на момент возможного  обращения взыскания на предмет  залога; Ш - штрафы (неустойки), рассчитанные  на момент возможного обращения  взыскания на предмет залога, а именно не менее чем за  30 календарных дней, считая с даты окончания срока действия кредитного договора.

Залоговая стоимость оцениваемого имущества определяется в три этапа.