Основные цели экономической оценки земли

Этап 1. Оценка рыночной стоимости имущества. В МСО

Отмечается, что при оценке имущества, результаты которой будут  использованы для получения ссуд, закладных и долговых обязательств, оценщик, как правило, должен установить рыночную стоимость этого имущества.

Этап 2. Корректировка значения рыночной стоимости объекта залога. Корректировка проводится на основании экспертной оценки прогнозной стоимости имущества на дату возможной вынужденной реализации имущества. Оценка прогнозной стоимости производится с учетом следующих параметров: очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества, ликвидности имущества, колебаний рыночных цен, норм амортизации и т.п.

Этап 3. Расчет рисковой составляющей. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции. Риски, обусловленные ипотекой, размер которых необходимо учесть при оценке предмета залога и определения величины кредита, разделяются на две части:

риски, связанные с кредитной  задолженностью, - сумма основного  долга, проценты, штрафы, пени на момент удовлетворения требований кредитора, т.е. с учетом инфляционных процессов;

риски, связанные с обращением взыскания на предмет залога и  его реализацией:

скидка на вынужденный  характер продажи заложенного имущества,

расходы по реализации имущества (хранение, погрузочно-разгрузочные работы, транспортные расходы),

уплата соответствующих  налогов в случае продажи имущества, оплата посреднических услуг, возможные  судебные издержки.

В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль земли как объекта залога. Земля является одним из самых надежных объектов залога в странах с развитым земельным рынком, поскольку со временем она не изнашивается (в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды недвижимости, более того, стоимость ее постоянно возрастает.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ( ред. от 06.12.2011 г.)  определяет сферу залоговых отношений. В статье 62 указываются земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки:

по договору об ипотеке  могут быть заложены земельные участки  постольку, поскольку соответствующие  земли на основании Федерального закона не исключены из оборота или  не ограничены в обороте.

Если земельный участок  передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор  земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог  в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка;

при общей долевой или  совместной собственности на земельные  участки, указанные в п.1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

В статье 63 перечисляются земельные участки, не подлежащие ипотеке:

ипотека земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, в соответствии с  настоящим Федеральным законом  не допускается;

не допускается ипотека  части земельного участка, площадь  которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов  РФ и нормативными актами органов  местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Наконец, в ст.67 раскрывается процедура оценки земельного участка при его ипотеке:

оценка земельного участка  осуществляется в соответствии с  законодательством, регулирующим оценочную  деятельность в Российской Федерации;

залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог  по договору об ипотеке, устанавливается  по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Залоговая стоимость устанавливается  на договорной основе и на практике в среднем составляет около 60-75% от рыночной стоимости земельного участка.

Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного, и частного страхования.

Страховая стоимость базируется на принципе замещения или воспроизводства  объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. В Российской Федерации все виды страхования  объединяются в две группы: имущественное и личное страхование. Личное страхование охватывает риски причинения ущерба жизни и здоровью людей.

Определение содержания имущественного страхования дано в ст.929 ГК РФ: "По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию)  при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе,  либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Заказчиками оценки могут  выступать как страховщики, так  и страхователи. Страховщик может  обратиться к оценщику на основании  п.1 ст.945 ГК РФ: "При заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости - назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости".

Например, здание в хорошем  состоянии может иметь низкую балансовую стоимость. В данном случае ни страхователь, ни страховщик не заинтересованы брать за основу балансовую стоимость, а оценивать действительную стоимость  своими силами - значит, принимать на себя риск ошибки.

Отчет об оценке, выполненный  лицензированным оценщиком, является официальным документом, имеющим  юридическую силу в разрешении споров как между сторонами договора страхования, так и в разбирательствах по претензиям со стороны государственных  органов.

Согласно ст.947 ГК РФ страховая сумма может быть установлена по согласованию страхователя и страховщика, но не может превышать страховую стоимость.

Пункт 2 ст.947 ГК РФ четко определяет страховую стоимость как "действительную стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования". Согласно ст.7 "Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки" ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом, или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др.

Таким образом, с позиций  оценки страховой стоимостью при страховании имущества является его рыночная стоимость. При этом если предполагается реальное восстановление застрахованного имущества, то при расчете страховой стоимости предпочтение отдается затратному подходу (стоимости воспроизводства или замещения), а если предполагается приобретение подходящего объекта аналога, то страховая стоимость определяется методом сравнения продаж.

Размер страховой  выплаты при наступлении страхового случая зависит от страховой стоимости. Возможны два варианта:

страховая сумма предполагается равной страховой стоимости, что  должно четко указываться в условиях страхового договора. При этом в  соответствии с п.3 ст.944 ГК РФ при сообщении страхователем заведомо ложной величины страховой стоимости, например в заявлении страхователя, страховщик может добиваться признания договора страхования недействительным;

страховая сумма меньше страховой  стоимости, что однозначно указывается  в страховом договоре. В этом случае страховая выплата рассчитывается согласно ст.949 ГК РФ. "Если в договоре страхования имущества или предпринимательского риска страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости".

Размер страховых выплат определяется в соответствии с правилами  страхования, лицензированными Министерством  финансов Российской Федерации. В подавляющем  большинстве правил страховых компаний размер страхового возмещения по объектам недвижимости определяется следующим  образом:

при полной гибели имущества - в размере его действительной стоимости, за вычетом стоимости  имеющихся остатков, но не свыше  страховой суммы;

при частичном повреждении  имущества - в размере восстановительных  расходов, в пределах страховой суммы. Из суммы восстановительных расходов производятся вычеты на износ заменяемых в процессе ремонта частей, узлов, агрегатов и деталей.

Следует отметить, что в  России сложилась практика занижения  страховой стоимости при заключении договоров страхования недвижимости.

 

Вторая  цель оценки стоимости земельных  участков - создание базы для налогообложения.

Основными источниками денежных поступлений являются:

налог на землю или недвижимость. В странах с рыночной экономикой налог на недвижимость является одним  из важнейших каналов поступления  денег в бюджет. Плата за землю  в таких странах как США, Канада, Великобритания, ФРГ, Италия, Япония входит в единый налог на недвижимость или  выступает самостоятельным налогом  в таких странах как Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань. Как  правило, налог на землю относится  к местным налогам. В США налог  на недвижимость составляет 1% от ее кадастровой стоимости. В Дании, Австралии, Новой Зеландии налог на землю выделен отдельно и составляет 3% от кадастровой стоимости земельного участка, а налог на здания и сооружения - 1% от кадастровой стоимости. В результате стимулируются улучшения на земельном участке и его интенсивное использование;

налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи  в аренду недвижимости;

регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

плата за предоставление информации из единого кадастра недвижимости или  земельного кадастра.

 

Третья  цель оценки земельных участков - реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий.

Для реализации этой цели для  юридических лиц предусмотрен переход  от права постоянного бессрочного  пользования земельными участками  к праву собственности или  аренде.

В соответствии со ст.20 ЗК РФ, земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица переоформили право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрели их в собственность по своему желанию еще до 1 января 2008 г.

При продаже земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается  следующая выкупная цена земли.

Кроме текущего использования  земельного участка в обычном  режиме эксплуатации, он может быть задействован во вторичном использовании - так называемом хозяйственном обороте, поскольку у земельного участка  всегда существует функция обеспечения  движения других видов капитала.

Формами такого хозяйственного оборота земельных участков выступают: аренда, залог, эмиссионное обеспечение, т.е. дополнительный выпуск ценных бумаг  на величину стоимости земли и  взнос в уставные капиталы акционерных  обществ, товариществ, кооперативов.

Например, земельный участок, оформленный в собственность  предприятия, может быть включен  в материальные активы по рыночной стоимости на основе отчета об оценке независимого оценщика. Под этот рост стоимости активовакционерное общество может осуществить дополнительную эмиссию ценных бумаг.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

 Одним из решающих  условий эффективного использования  земельных ресурсов в условиях  переходной экономики является  корректное определение цены  земли, обеспечивающее установление  обоснованных размеров разного  рода платежей за землю, и  в первую очередь величины  земельного налога

Условия конкуренции на рынке  определяются степенью однородности и  мобильности товаров, количеством  продавцов и покупателей и  влиянием каждого из них на цену продажи, наличием барьеров для входа  на рынок и другими факторами. В отличие от рынка совершенной  конкуренции, на земельном рынке  каждый участок имеет свою специфику  и местоположение, число участников невелико и они, как правило, недостаточно информированы, существенную роль играет государственное регулирование.