Курс лекций по "Экономике организации"

     Имущественный подход целесообразно использовать в случае переоценки основных фондов, решении задач, внутреннего управления и т.д.

     Кто занимается оценкой стоимости составляющих потенциала предприятия? Основным органом  государственной власти, который  осуществляет государственное регулирование  оценочной деятельности на Украине, является Фонд государственного имущества (ФГИ). Он обеспечивает широкое информирование общества по вопросам оценочной деятельности, состояния и особенностей ценообразования на имущество и имущественные права.

     Деятельность  по оценке имущества осуществляется в соответствии с Законом Украины «Про оцінку майна, майнових прав та професійну діяльність в Україні» от 12 июля 2001 года.

     Формирование  отечественной нормативной базы оценки основывается на Международных стандартах оценки (МСО).

     В процессе оценочной деятельности используется разнообразная информация, которая непрерывно развивается.

     Оценка  стоимости потенциала предприятия непосредственно связана с теорией изменения стоимости денег. Эта связь обусловлена тем, что:

1. Существует определенный временной промежуток между моментом вложения денег в предприятие как объект оценки и моментом получения доходов от использования его как товара;
2. Существование временного разрыва обусловливает необходимость учета, как инфляционных ожиданий, так и риска неполучения прогнозируемых доходов.

     Поэтому в теории изменения стоимости денег используется временная оценка денежных потоков.

     Денежный  поток – это денежные суммы, которые возникают в определенной хронологической последовательности. Денежный поток, в котором все суммы отличаются по величине, называется обычным денежным потоком. Денежный поток, в котором все суммы равновелики и возникают через одинаковые промежутки времени, называются аннуитетом.

     Временная оценка денежных потоков учитывает  риски, связанные с инвестированием.

     Ставка  дохода на инвестиции – это процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.

     Временная оценка денежных потоков предусматривает  использование шести стандартных  функций сложного процента или шести  функций денежной единицы:

1. будущая стоимость единицы (сложный процент);
2. текущая (настоящая) стоимость единицы (дисконтирование);
3. текущая стоимость аннуитета;
4. периодический взнос на погашение кредита;
5. будущая стоимость аннуитета;
6. периодический взнос в фонд накопления.

     Рассмотрим  кратко эти функции.

1. ,

     где n – число периодов начисления процентов.

     Множитель называется фактором накопления.

     Величина  называется дисконтным множителем или коэффициентом дисконтирования. 

     Пример. Какую сумму необходимо дисконтировать в банк под 20 % годовых с поквартальным начислением процентов для того, чтобы через год иметь возможность приобрести в собственность бизнес стоимостью 100 тыс.грн.?

       тыс.грн.

3. Различают обычный и авансовый аннуитет. Обычный аннуитет определяется как сумма равновеликих платежей, которые производятся в конце периода.

     Авансовый аннуитет бывает при условии временного совмещения первого платежа с  депонированием основной суммы взноса.

     Текущая стоимость обычного аннуитета показана на схеме.

       
 
 
 
 
 

     Формула для расчета обычного аннуитета  года имеет такой вид:

     где А_n – платеж n-го периода.

     Множитель называется дисконтным множителем. 

     Пример. Собственник предприятия планирует приобрести новое оборудование для производства через 3 года. На сегодняшний день стоимость такого оборудования оценивается в 35000 грн. Хватит ли у собственника средств на переоборудование цеха, если он будет вкладывать в конце каждого квартала 4500 грн. на счет под 24 % годовых?

 грн.

     Вывод: средств хватит т.к. 37727,3>35000. 

     Текущая стоимость авансового аннуитета  показана на схеме.

       
 
 
 

                                                                  года 

     Как видим, первый платеж совпадает по времени с депонированием основной суммы взноса. Поэтому его стоимость равна настоящей и не требует дисконтирования. Все остальные аннуитетные платежи дисконтируются в обычном порядке, но период дисконтирования будет меньше на одну единицу (год).

     Поэтому выше приведенная формула будет иметь такой вид:

 

     Пример. Рассчитать текущую стоимость арендных платежей, которые производятся ежегодно вначале расчетного периода в течение 5 лет. Сумма ежегодного арендного платежа равна 20 тыс.грн., ставка дисконта – 10 %.

     Применяя  ранее приведенную формулу, получим:

 тыс.грн.

4. Периодический взнос на погашение кредита (взнос на амортизацию единицы). Эта функция является обратной относительно екущей стоимости аннуитета и используется для расчета финансовой суммы нуитетного платежа, когда известна его текущая стоимость, количество зносов и ставка дисконта. Под амортизацией в данном случае понимают роцесс погашения долга за определенный период времени. Схематически этот процесс показан на рисунке.

 

       
 
 
 

года 

     Для расчета периодического взноса на погашения  кредита используется формула:

 

     Пример. Стоимость недвижимости составляет 1500 тыс.грн. Для ее приобретения был взят кредит в размере 70 % от стоимости под 14 % годовых с погашением каждые полгода в течение 3 лет.

     Рассчитать  остаток долга от основной суммы  через 2 года.

     Определяем  величину периодического взноса на погашение  кредита за полугодие.

 грн.

     Используя методику Международных стандартов оценки проводим расчеты и результаты сводим в таблицу.

     Таблица 5.2 – Результаты расчетов.

 

     Вывод: через два года сумма задолженности по кредиту составит 239277,1 грн 

     

5. Будущая стоимость  аннуитета (рост единицы за период).

     Использование этой функции целесообразно при  условии определения будущей  стоимости суммы денег, которая  будет накоплена за счет аннуитетных платежей при заданной процентной ставке.

     

       
 
 
 

     года 

     Расчет  будущей стоимости обычного аннуитета  производится по формуле:

 

     

6. Периодический взнос в фонд накопления (фактор фонда возмещения).

     Данная  функция является обратной по отношению к функции будущей стоимости аннуитета и позволяет определить размер денежного взноса, который следует периодически депонировать на счете, чтобы через определенное  время иметь необходимую сумму средств при заданной ставке дисконта.

     Схематически эта функция показана на рисунке.

       
 
 
 
 
 
 

                 года 

     Расчет  периодического взноса в фонд накопления производится по формуле:

 

     Пример. Рассчитать сумму ежегодного взноса на банковский счет под 11 % годовых для приобретения новой технологической машины стоимостью 45000 грн. через 3 года.

 грн. 
 
 

Тема 6. Оценка стоимости  недвижимого имущества.

1. Особенности недвижимого имущества как объекта оценки.
2. Оценка стоимости земельного участка.
3. Оценка стоимости строений и сооружений.

 

     Недвижимое  имущество 1) служит основой для хозяйственной  деятельности и развития предприятий  и организаций любой формы  собственности; 2) представляет собой  основу личного существования граждан.

     Рынок недвижимости на Украине бурно развивается. За последние годы создано множество коммерческих структур, действующих на этом рынке. В их числе биржи недвижимости, брокерские конторы и агентства по недвижимости, инвестиционные кампании, которые вкладывают деньги в строительство жилья, деловых центров, торгово-развлекательных комплексов и других объектов.

     Что собой представляет недвижимое имущество? Прежде всего это земля и различные  устройства, улучшающие или изменяющие качественные характеристики земельных участков, путем размещения на них строений, сооружений, объектов инфраструктуры.

     Известно, что земля это специфический  фактор производства, обладающий некоторыми особенностями, которые влияют на оценку ее стоимости. К ним относятся:

1. Пространственное ограничение;
2. Неизменное место расположение;
3. Отсутствие износа при правильном использовании;
4. Незаменимость другими средствами производства;
5. Наличие разного качество на разной территории;
6. Не является результатом предыдущего периода;
7. Каждый земельный участок характеризуется присущим только ему полезностью.