Курс лекций по "Экономике организации"

     В случае сдачи в аренду площади помещения ПДВ определяется по формуле:

,

     где S – площадь, которая сдается в аренду, м²;

     С_а – арендная ставка за 1 м²;

     Д_др – другие доходы от владения объектом оценки.

2. Определение возможных потерь от неполной нагрузки зданий и сооружений и потерь при сборе платежей (ПОТ).
3. Расчет реального валового дохода (РВД) по формуле:

4. Расчет  затрат при нормированном функционировании объекта оценки. Это операционные затраты (ОЗ), которые включают:

• условно-постоянные (фиксированные), не зависящие от степени эксплуатационной нагрузки объекта (страховые сборы, налоги и др.);

• условно-переменные, зависящие от степени эксплуатационной нагрузки и уровня услуг (коммунальные платежи, затраты на управление, заработная плата, реклама, транспортные затраты и т.д.);
• затраты на возмещение (периодическая замена оборудования, мебели, систем связи, коммуникативные системы).

5. Расчет ЧОД по формуле:

(без амортизационных отчислений)

6. Расчет коэффициента капитализации одним из доступных по условиям информации методов.
7. Определение стоимости объекта недвижимости по формуле:

 

     Пример. Оценить стоимость офисного помещения общей площадью 100 м². По имеющемуся прогнозу процент недогрузки объекта во время аренды составляет 2 %, эксплуатационное резервирование дохода на износ равно 1 %, коэффициент капитализации – 20 %. Информация о величине аренды помещений в районе размещения объекта приведена в таблице 6.1. 

     Таблица 6.1- Информация о величине аренды помещений  в районе размещения объекта

 
     

1. Используя данные табл.6.1 определяем вероятную месячную ставку арендной платы как среднеарифметическую величину

 грн/м²

2. Дальнейшие расчеты стоимости объекта методом капитализации приведены в табл.6.2.

 

     Таблица 6.2 – Расчеты стоимости объекта.

 

     Второй  метод из доходного подхода – метод дисконтированных денежных потоков. Он основывается на определении текущей стоимости будущих доходов, которые могут быть получены от использования зданий и сооружений и возможной их продажи.

     Определение рыночной стоимости объекта этим методом проводится в несколько этапов:

1. делается прогноз потока будущих доходов за период владения объектом оценки;
2. рассчитывается прогнозная стоимость объекта на конец периода владения или стоимость реверсии (возможной продажи), хотя продажи может и не быть;
3. рассчитывается ставка дисконта для объекта оценки;
4. проводится дисконтирование будущих доходов в период владения и прогнозируемой стоимости резерсии по формуле:

,

     где R – текущая стоимость реверсии, которая может быть определена либо как коэффициент капитализации денежного потока последнего прогнозного года, либо по модели Гордона по формуле

     Эта формула используется в том случае, когда прогнозируется получение  стабильных доходов в послепрогнозном периоде.

     q – долгосрочные темпы роста ожидаемых доходов;

     Д_i+1 – ожидаемый доход от владения объектом за i-й год послепрогнозного периода. 

     Пример. Предусматривается на протяжении 5 лет сдавать в аренду административное здание площадью 2000 м². Средняя арендная плата за год составляет 1500 грн. средний уровень несвоевременного обновления арендного договора – 12 %. ОЗ составляю 10 % от РВД. Валовой доход собственника уменьшится на величину затрат на ремонт 1000 м² помещения. Эти затраты составляют 50 грн. за 1 м². Начиная со второго прогнозного года затраты на поддерживающий ремонт будут составлять 25 тыс.грн. в год с возрастанием на 5 тыс.грн. ежегодно.

     Безрисковая ставка составляет 14 %, что соответствует  доходам от валютного депозита в  сумме 100000 $. Поправка на риск – 5 %, поправка на ликвидность – 3 %, что соответствует 3-м месяцам эксплуатации объекта при его продаже.

     Необходимо  оценить стоимость объекта методом  дисконтированных денежных потоков  с учетом стоимости реверсии методом  капитализации 5-го прогнозного года. Долгосрочные темпы прироста прибыли – 4 %.

     Решение. Рыночная стоимость объекта будет складываться из двух величин: текущей стоимости арендных платежей за прогнозный период и текущей стоимости реверсии, т.е. выручки от возможной продажи объекта в постпрогнозный период.

1. Определяем величину денежных потоков для прогнозного периода начиная с первого по формуле:

     Получаем  для первого года ПВД=2000×1500=3000 тыс.грн. Эта величина будет неизменной по всем годам.

2. Определяем РВД=3000-(3000×0,12)=2640 тыс.грн.
3. ОВ=264×0,1=264 тыс.грн.
4. З_р=50×1000=50 тыс.грн.
5. ЧОД=2640-(264+50)=2326 тыс.грн.

     Полученные  результаты расчетов за 1-й, 2-й, 3-й, 4-й  и 5-й год заносим в таблицу 6.3. 
 
 
 
 

     Таблица 6.3 – Результаты расчетов.

 

     Для расчета данных по 8 и 9 показателю определяем ставку дисконта: r=14+5+3=22 %.

     Определяем  коэффициент капитализации по классической схеме:

%

     Текущая стоимость денежных потоков рассчитывается путем дисконтирования их величины для календарного прогнозного года по известной формуле:

     Стоимость реверсии методом прямой капитализации 5-го прогнозного года будет равна:

грн.

     Соответственно  текущая стоимость реверсии составляет:

 грн.

     Стоимость административного помещения будет  равна:

1906,56+1579,55+1291,96+1056,73+864,32+1776,65=8475,76 грн. 

     Затратный метод к оценке зданий и сооружений применятся с целью технико-экономического обоснования нового строительства, определения профиля объекта, оценки строений специального назначения, страхования налогообложения и в ряде других случаев.

     Процедура использования этого подхода  предполагает оценку обновляемой стоимости  или стоимости замещения зданий и сооружений на реальную дату оценки.

     Обновляемая стоимость – это стоимость строительства в текущих ценах на определенную дату точной копии объекта оценки с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов и такого же качества выполнения работ, что и на объекте оценки.

     Стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах на определенную дату оценку объекта с полезностью эквивалентной стоимости объекта оценки, но с использованием современных материалов, новых стандартов и планировочных решений.

     Затратный подход предлагает использование таких методов:

• метод системного расчета;
• метод удельных затрат на единицу площади или объема;
• поэлементный подход.

     Метод системного расчета основывается на составлении системной документации на строительство объекта недвижимости. При этом учитываются по каждому виду работ все затраты включая зарплату, материалы, инструменты, энергию и т.д. все цены должны быть приведены к современному уровню.

     Метод удельных затрат базируется на разработке нормативов на строительные работы в расчете на 1 м² площади или 1 м³ объема. При этом используются справочные данные или данные о затратах на строительство аналогичных объектов.

     Сущность  поэлементного метода состоит в разбивке строения на отдельные компоненты: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, кровля, пол, инженерное оборудование и т.д. затем по каждому компоненту на основе справочных данных определяются затраты на соответствующую единицу площади, объема, длины,       Сумма поэлементных затрат позволяет получить общие затрат по объекту.

     При использовании затратного подхода  необходимо также оценивать стоимость  совокупного износа зданий и сооружений.

     При этом износ используется для учета  расхождений в характеристиках  нового и оценивают объект недвижимости.

     Совокупный  износ – это потери стоимости объекта, вызванные физическим разрушением, функциональным старением и разными внешними факторами (сокращение деловой активности в работе объекта, усиление налогового давления, неудобное расположение, плохое коммунальное обеспечение и т.д.).

     Для определения величины совокупного  износа в оценочной практике используется два метода:

• метод «срока жизни»;
• метод разбивки.

     Первый  метод предполагает, что потеря стоимости  объекта по разным направлениям пропорциональна  сроку его жизни, т.е. его возрасту.

     Процент совокупного износа определяется по формуле:

,

     где Т_эф – эффективный возраст объекта, т.е. реальное состояние по возрасту технической оснащенности, внешнего вида, дизайна, экономических факторов, которые влияют на стоимость;

     Т_э – продолжительность экономического периода, в течение которого объект собственности прибавляет стоимость за счет получаемой прибыли. 

     Пример. Определить величину износа двухэтажного строения производственного назначения общей площадью 200 м² на основе данных, приведенных в табл.6.4.

     Таблица 6.4 – Исходная информация о состоянии отдельных элементов строения.