Курс лекций по "Экономике организации"

 

     Решение. Применяем метод «срока жизни». Сначала определяем процент физического износа по отдельным элементам строения по формуле:

     Подставляем значения, например, для перекрытия:

%

     Аналогично  делаем расчет по другим элементам  строения и результаты заносим в  таблицу 6.5 с одновременным расчетом стоимостной оценки. 

     Таблица 6.5 – Расчет физического износа строения.

 

     Метод разбивки предусматривает отдельные расчеты по все видам износа: физического, функционального и внешнего:

     Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки. Данный подход наиболее эффективен в условиях развитого рынка недвижимости, так как он опирается на факты наличия полной и достоверной информации о технических характеристиках и ценах аналогичных объектов.

     Сравнительный подход имеет два метода:

• сравнения продаж;
• валового рентного мультипликатора.

     Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта к потенциальному или реальному доходу, полученному от эксплуатации объекта недвижимости:

 

     Пример. Оценить стоимость объекта, который после приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ соответствующего сегмента рынка показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов, информация о которых приведена в таблице 6.6.

     Таблица 6.6 – Информация о предприятиях аналогах.

 

     Решение.

     Среднее ВРМ значение будет равно (без  крайних значений):

 грн. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Тема 7. Оценка стоимости  машин и оборудования.

1. Особенности оценки технико-технологического потенциала предприятия.
2. Классификация объектов оценки.
3. Методические подходы к оценке машин и оборудования.

 

     Технико-технологическую основу любого предприятия составляют машины и оборудование. Именно они занимают значительную часть имущественного комплекса предприятия и выступают как объекты оценки технико-технологического потенциала. Этот потенциал является составной частью объективной составляющей потенциала предприятия, в частности, потенциала основных фондов.

     Для чего необходимо оценивать стоимость  машин и оборудования? Для этого  существует две причины:

1. машины и оборудование являются наиболее распространенным и активным товаров на рынке факторов производства;
2. рынок машин и оборудования характеризуется высокой динамичностью в сравнении с недвижимостью, вызванной систематическим активным обновлением этих активов.

     Специфичность машин и оборудования как объектов оценки определяется следующими чертами:

1. большой мобильностью вне связи с землей;
2. относительно быстрым и радикальным изменением цен;
3. более быстрым физическим и функциональным износом;
4. разнообразием видов, классов, моделей, производителей, что порождает значительную вариацию в уровне цен;
5. необходимостью учета систем гарантийного и постгарантийного обслуживания, а также степени ремонтопригодности;
6. цена аналогов техники не всегда основана на стоимости ее производства и в значительной степени может изменяться в зависимости от действий маркетинговых служб.

     В каких случаях возникает необходимость  оценки технико-технологического потенциала?

     Купля-продажа, дарение, наследование, передача, страхование, заклад (залог), аренда, переоценка и  др.

     Какие предметы технико-технологического потенциала оцениваются?

1. Отдельные инвентарные единицы, которые являются законченными изделиями или комплексами изделий со всеми приспособлениями и принадлежностями, относящимися к ним (оценка россыпью).
2. Оценка совокупности условно-независимых одна от другой машин и оборудования как один из этапов оценки основных фондов (оценка потоком или групповым методом).
3. Оценка технологических комплексов (системная или оценка производственно-технологических систем).

     С экономической точки зрения машинами и оборудованием считаются все виды активной части основных фондов, которые непосредственно воздействуют на предмет труда (силовые и рабочие машины и оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь, иногда дорогостоящий инструмент).

     Какие характеристики машин и оборудования имеют определяющее значение с точки  зрения их оценки?

1. вид основных фондов (производственные, непроизводственные);
2. стадия жизненного цикла (новые, известные модели, старые модели и образцы);
3. правовой статус собственника (госсобственность, коммунальная или приватная);
4. способ приобретения (рынок, аукцион, дарение, передача);
5. степень универсальности (стандартные, серийные, нестандартные);
6. отношение к группе основных фондов по начислению амортизации (1, 2, 3, 4);
7. функциональное назначение (статистическая классификация). Государственный классификатор Украины от 1991 г.:
1. транспортные средства, вычислительная техника и техника для обработки информации;
2. здания, сооружения и передаточные устройства;
3. другие основные фонды, не вошедшие в 1, 2 группу.

     В процессе оценки машин и оборудования используются методы доходного, сравнительного и затратного подходов. Доходный подход в оценке машин и оборудования базируется на оценке ожидаемых доходов путем дисконтирования.

     Этот  подход целесообразно применять в том случае, если осуществляется «системная оценка» машин и оборудования. При этом поток доходов и затрат может быть сопоставлен с объектом оценки.

     Однако  необходимо учитывать, что доход  владельцу потенциала приносят не только машины и оборудование, но и другие компоненты производственной системы, в том числе земля, здания и сооружения, передаточные устройства, оборотные и нематериальные активы.

     Это обстоятельство затрудняет использование  доходного подхода.

     Пример. Определить стоимость грузового автомобиля грузоподъемностью 10 т, который эксплуатируется на междугородних перевозках. Показатели эксплуатации объекта оценка приведены ниже.

     Средний годовой пробег автомобиля – 78 тыс.км.

     Средний вес перевозимого груза в расчете  на 1 км – 65 м.

     Тариф за перевозку (без ПДВ) за 1ткм – 1,5 грн.

     Себестоимость 1 ткм перевозки (без амортизационных  отчислений) – 1,44 грн.

     Стоимость строений на 1 автомобиль – 10 тыс.грн.

     Ставка  капитализации для строений – 25 %.

     Ставка  капитализации для автомобиля – 25 %.

     Решение. Необходимо разделить собственника на часть получаемую от использования автомобиля и другую часть, полученную от владения гаражом. Доход от использования автомобиля будет равен:

 тыс.грн.

     Часть дохода, относящаяся к строениям, будет равна:

 тыс.грн.

     По  методу остатка, часть дохода, которую  получает собственник от эксплуатации автомобиля, будет равна:

 тыс.грн.

     Стоимость грузового автомобиля, определяемая методом капитализации, будет равна:

 тыс.грн.

     При использовании затратного подхода стоимость машин и оборудования определяется затратами на их создание, приобретение и установку. Этот метод применяется при оценке специальных объектов, которые не имеют близких аналогов.

     В этом случае базой расчетов служит стоимость обновления или стоимость  замещения, которая потом корректируется на величину совокупного износа.

     Затратный подход к оценке стоимости (обновления или замещения) машин и оборудования реализуется с помощью следующих методов: