Курс лекций по "Экономике организации"

     Земля выступает как пространственная операционная основа практически во всех сферах деятельности человека. Она  непосредственно связана с объектами, которые на ней расположены: зданиями, сооружениями, дорогами, каналами и другими материальными элементами, созданными трудом человека. Эти элементы рассматриваются как улучшения земельных участков.

     Здания и сооружения как объекты недвижимого имущества также характеризуются рядом особенностей, в том числе:

1. неразрывно связаны с землей и не могут быть перемещены в другое место без причинения непоправимого физического ущерба;
2. изнашиваются;
3. в процессе оценки целесообразно использование обобщающих показателей, например, 1 м² площади, 1 м³ объема, 1 пог.метр длины и т.д.

     Земля является богатством, определяющим уровень состояния человека. Поэтому возникает необходимость создания определенных правил и законов, регулирующих владение и распределение земельных участков.

     На  Украине принят Закон Украины  «Об оценке земель». Согласно этого  Закона денежная оценка земель подразделяется на два вида:

• нормативная;
• экспертная.

     Нормативная денежная оценка земельных участков – это капитализованный рентный доход от земельного участка, рассчитанный по установленным и утвержденным нормативам.

     Нормативная денежная оценка земли проводится как правило при определении размера земельного налога. Эту работу проводят специалисты по землеустройству, которые составляют соответствующую техническую документацию. Например, агентство по недвижимости.

     Экспертная денежная оценка земли проводится экспертом с использованием специальных методов, процедур, замеров и т.д.

     Цель  экспертной оценки земли – определение  стоимости объекта оценки. Результаты оценки используются при выполнении гражданско-правовых актов относительно земельных участков и прав на них, например, отчуждение участков, определение стоимости участков при ликвидации предприятия и т.д.

     Экспертная  денежная оценка земли проводится с  использованием следующих методических подходов:

1. капитализация чистого операционного или рентного дохода от использования земли;
2. сопоставление цен продажи подобных земельных участков;
3. расчет затрат на земельные улучшения.

     Первый  подход предусматривает определение  стоимости земельного участка от наибольшей эффективности его использования. При этом используется два понятия чистый операционный доход и рентный доход.

     Чистый  операционный доход – это разница между прогнозированной суммой поступлений от использования земельного участка и операционными затратами.

     Рентный доход (земельная  рента) – это доход, который можно получить от земли в зависимости от качества и места расположения участка. Он определяется как разница между ожидаемым доходом от продукции, полученной на земельном участке, и производственными издержками включая прибыль производителя.

     Для улучшенного земельного участка доход от земли определяется путем распределения общего дохода между ее физическими компонентами – землею и земельными улучшениями.

     Различают прямую и непрямую капитализацию. Прямая капитализация основывается на допущении постоянства и неизменность по величине денежного потока от использования земельного участка. Как известно, такой денежный поток называется аннуитетом. Значит, прямая капитализация основывается на аннуитете.

     Стоимость земельного участка определяется по формуле:

 или

     Непрямая  капитализация определяется по формуле:

,

     где Д_i – определяемый чистый операционный и рентный доход в i-том году;

     n – количество лет, которые принимаются при расчете;

     Р – текущая стоимость продажи в послепрогнозном периоде. 

     Пример. Оценить стоимость земельного участка, использование которого по прогнозу обеспечивает владельцу операционный доход в сумме 25 тыс.грн на протяжении 5 лет коэффициент капитализации для подобных объектов недвижимости – 20 %. Текущая стоимость продажи земельного участка в послепрогнозном периоде – 56 тыс.грн. 

 

     Второй  методический подход основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных земельных участков за последние 3-6 месяцев. При этом стоимость определяется с учетом поправок к цене продажи подобных земельных участков, которые учитывают отличия в условиях соглашений и характеристик, влияющих на стоимость.

     Скорректированная цена подобных земельных участков определяется по формуле:

     Какие факторы, могут вызвать необходимость  корректировки фактической цены подобного участка?

     Правовой  режим, целевое назначение и функциональное использование участка, дата продажи, местонахождение, размер, конфигурация, инженерно-ге6ологические параметры, заболоченность. Подверженность наводнениям, наклон поверхности и др.

     Третий  подход, основанный на методе абстрагирования, используется для оценки улучшенных земельных участков или участков, улучшение которых предусматривается по плану. Стоимость земельного участка определяется как разность между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка и затратами на земельные улучшения по формуле:

     Как правило текущая стоимость будущих  доходов и затрат неправильно  распределяется по годам, т.е. имеет  место обычный денежный поток, требующий  дисконтирования.

     Этот  метод целесообразно использовать для определения цены единицы  площади земли типовых земельных участков, застроенных индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами.

     Кроме перечисленных методов оценки земли  имеется еще следующие методификации: метод остатка для земли, метод средневзвешенного коэффициента капитализации.

     Метод остатка для земли основан на отделении и капитализации чистого операционного дохода от использования земельного участка от дохода, полученного владельцем от использования зданий и сооружений, находящихся на этом участке.

     Расчет  стоимость земельного участка в  этом случае производится в следующем порядке:

1. Определяется операционный доход от использования зданий и сооружений с учетом их капитализации по формуле:

,

,

     где К_возм - коэффициент возмещения капитала;

     К_з – коэффициент капитализации для земли.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, который приходится на земельный участок по формуле:

3. Определяется  стоимость земли путем капитализации  чистого операционного дохода от использования земли:

 

     Пример. Определить стоимость земельного участка, на который инвестор планирует разместить АЗС на три колонки. Удельные капиталовложения в расчете на 1 колонку составляют 48780 грн. Анализ эксплуатации действующих АЗС в аналогичных условиях позволил установить, что на протяжении часа на одной колонке в среднем заправляются 4 автомобиля и одна заправка равна 20 л.

     Чистый  доход с одного литра бензина  составляет примерно 0,026 грн. АЗС работает 300 дней в году круглосуточно. Плановая прибыльность объекта недвижимости равна 12 %, период жизненного цикла равен 6 годам. Возмещение инвестиций производится прямолинейным методом.

     Решение. 1. Общая сумма инвестиций по размещении АЗС на земельном участка, который оценивается, составляет:

1. грн.
2. грн.
3. годовая норма возмещения инвестиций составляет:

%

4. общий коэффициент капитализации равен:

%

5. грн.
6. грн.
7. грн.

 

     Метод средневзвешенного  коэффициента капитализации, который основывается на „паевом” подходе к оценке.

     Расчет  этим методом производится по следующим этапам.

1. Примерно рассчитываются пропорции, в которых общая стоимость делиться на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений.

     Традиционно для этой цели используются данные в нормативных ценах земли  и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации, который используется для капитализации всего операционного дохода. Он рассчитывается по формуле:

,

     где , – для зданий и сооружений и земельного участка в общем коэффициентом относительно общей стоимости.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества (С_НИ) методом капитализации дохода:

4. Определяется  стоимость земельного участка с  помощью удельного коэффициента земли:

 

     Пример. Стоимость недвижимого имущества предприятий состоит из стоимостей земельного участка и стоимостей строений в соотношении 1:3. Коэффициент капитализации для земли и строений составляют 12 и 16 % соответственно. От использования недвижимостей ожидается ежегодный ЧОД в размере 120 тыс.грн. Необходимо оценить стоимость земельного участка.

     Решение. Определить величину средневзвешенного коэффициента капитализации.

     Общая стоимость тыс.грн.

     Стоимость земельного участка равна  тыс.грн.

     В ряде случаев бывает необходимо определить стоимость земельного участка, который  может быть разделен на отдельные  индивидуальные участки (например, дачные участки или огороды). В этом случае используется еже одна разновидность метода оценки, называемая методом разбивки земельного участка.

     Теперь  рассмотрим методику оценки стоимости  зданий и сооружений.

     В этом процессе также как и при оценке земельных участков используется три подхода: доходный, сравнительный и затратный.

     Использование доходного подхода предусматривает  применение методов капитализации  доходов и дисконтированных денежных потоков.

     Метод капитализации доходов используется для оценки зданий и сооружений, которые являются источником доходов собственника. Эти доходы могут быть в виде арендной платы, платы за использование гаражей и стоянок для автомобилей, платы за размещение рекламы, платы от баз отдыха и развития этих баз в дальнейшем (Конакская долина в Крыму).

     Использование метода капитализации осуществляется в такой последовательности:

1. Определение суммарной величины доходов от владения объектом оценки за последний год.

     Эта величина называется потенциальным  валовым доходом (ПДВ).