Теоретические основы инвестиционного проектирования и бизнес -планирования и оценки его эффективности

Техническое оснащение здания. Это и звукоизоляция и современные бесшумные лифты известных производителей и центральная приточно-вытяжная вентиляция и системы кондиционирования и автономная система водо - и теплоснабжения и система телекоммуникаций.

Высокая степень безопасности жильцов. Это круглосуточная охрана с использованием систем видеонаблюдения, домофоны, системы противопожарной безопасности.

Наличие парковки

Хорошее состояние прилегающих к дому территорий: детская площадка, озелененный двор с использованием ландшафтного дизайна, хорошая освещаемая улица и удобные подъезды.

Базовые технические характеристики жилого дома

Тип конструкции здания: монолитно-каркасная.

Заполнение стен: керамический кирпич.

Фасад: навесной, отделка декоративной штукатуркой (Сенерджи).

Материал отделки цоколя: гранит.

Высота потолков: 3300 см.

Привлекательность и конкурентоспособность жилого комплекса

Привлекательность и конкурентоспособность объекта по сравнению с аналогами достигается за счет:

Удачного месторасположения. Жилой комплекс будет находится в самом центре города, но в то же время вдали от шумных автодорог и людских потоков. Аналогов этому в Нижнем Новгороде практически нет.

Большой парковки, предусматривающей по 3 машиноместа на одну квартиру (до сих пор дома премиум-класса в Нижнем Новгороде строили или без парковок вообще или из расчета 0,5–1 машиноместа на квартиру).

Спортивно-оздоровительного комплекса, что также практически не встречается в существующих элитных жилых домах города.

Полного набора собственной инфраструктуры самого высокого класса.

Привлекательного внешнего вида дома и удобных планировок квартир.

Разумной ценовой политики, предусматривающей среднерыночные цены на жилье такого уровня.

Эксплуатация

        Для целей эксплуатации и управления объектом предполагается создать собственную управляющую компанию, которая будет заниматься вопросами функционирования жилого комплекса и осуществлять управление в интересах жильцов.

В функциях управляющей компании будет находиться:

Управление имуществом дома. Под имуществом понимаются межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. К имуществу относится также механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Контроль за системой жизнеобеспечения дома.

Реакция на аварийные ситуации и организация работы штатного технического персонала.

Охрана объекта силами частного охранного предприятия, контроль за системой видеонаблюдения и организация службы консьержей.

В комплексе, эти меры позволяют создать максимально комфортные и безопасные условия проживания.

Условия продажи

Продажу квартир в жилом комплексе предполагается осуществлять по договорам долевого участия, которые регистрируются в органах гос. регистрации. По такому договору дольщик обязуется оплатить свою долю и принять квартиру. Компания – передать квартиру, обеспечить документацией для оформления собственности.

В договоре будут содержатся следующие условия:

        строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать приобретаемую квартиру (этаж, планировка, размер квартиры, ее расположение).

        оговорен тип используемых отделочных материалов и степень готовности при передаче квартиры;

        указан срок сдачи дома в эксплуатацию;

        содержится указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а также положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать;

        предусмотрена ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков и обязанность их устранить, если таковые будут выявлены;

        положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а также ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц;

        положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру;

        обязанность застройщика выдать дольщику на руки документы, необходимые для регистрации права собственности, по первому его требованию.

Таким образом, юридический механизм продажи жилья будет полностью соответствовать Федеральному закону от 30.12. 2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 22.12. 2004).

Стратегия сбыта жилых и коммерческих площадей

Элитный характер проекта и небольшое количество квартир обуславливают выбор особой стратегии сбыта квартир. Применительно к данному жилому комплексу планируется отказаться от массированной рекламной кампании, значительных вложений в медиаканалы и других способов стимулирования продаж, подходящих, скорее, для массового жилья.

Гораздо более эффективным в данном случае будет точечное размещение рекламных и информационных материалов в прессе и сети интернет. Также хорошо работают прямые контакты с потенциальными покупателями, позволяющие в неформальной обстановке рассказать о преимуществах жилого комплекса. Другим эффективным способом продвижения станет взаимодействие с агентствами недвижимости и отдельными риэлторами, работающими на рынке жилья бизнес - и премиум-классов.

Продажа квартир будет осуществляться в течение всего срока реализации проекта до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо до тех пор, пока все квартиры не окажутся распроданными.

Параллельно с реализацией квартир будет происходить продажа парковочных мест. График реализации – равномерный на всем протяжении проекта.

Продажи офисных и торговых площадей запланированы на конец проекта.

Предусмотренное проектом количество квартир является оптимальным для данного типа жилых комплексов. С одной стороны, сравнительно небольшое количество квартир не требует значительных усилий на сбыт и позволяет сохранить закрытую клубную атмосферу дома. С другой – 96 квартир позволяют каждому покупателю выбрать оптимальную для себя площадь жилья и его месторасположение в жилом комплексе. Кроме того, такое количество квартир оптимально с точки зрения эксплуатации жилья. Все расходы по содержанию и обслуживанию инфраструктуры жилого комплекса делятся между жильцами пропорционально площади жилья, в результате чего на каждую отдельную квартиру будет приходиться экономически оправданная и относительно небольшая сумма.

Производственный план

Месторасположение и инфраструктура

Жилой комплекс расположен на улице Авиационная в городе Махачкала рис.1.5.

Рис 1.5. Месторасположение жилого комплекса

Строительная площадка находится в самом центре города, недалеко от пешеходных зон и мест отдыха, а также недалеко от администраций городского и областного уровней.

Местом строительства жилого комплекса является район с высокой плотностью существующей жилой застройки, которая существует на ул. Грузинской и прилегающих улицах в течение очень долгого времени. Основная масса построек – жилые дома, большинство из которых находятся в хорошем техническом состоянии и не являются аварийными.

Перед началом реализации проекта на месте будущей строительной площадке были проведены геологоразведочные работы. По результатам этих работ было сделано заключение, которое подтвердило абсолютную пригодность данной площадки под конкретный архитектурно-строительный проект, в т. ч. с точки зрения глубины и конструкции фундамента.

В силу того, что плотность жилой застройки вокруг стройплощадки велика, в месте строительства присутствует полный набор необходимой инфраструктуры, в частности:

                 Водоснабжение,

                 Канализация,

                 Электрические сети,

                 Телефонные сети.

Кроме того, в непосредственной близости от стройплощадки находится частная газовая котельная, питающая несколько зданий. Данную котельную планируется использовать в качестве источника тепла и горячего водоснабжения для жилого комплекса. Таким образом, жилой комплекс будет обеспечен теплом на постоянной основе без зависимости от городских теплосетей.

На время строительства площадку планируется обеспечивать электроэнергией по временной схеме, а по завершению работ жилой комплекс будет подключен к городским электросетям.

Контроль качества строительства

       Как уже было сказано, ООО "Столица" ведет свою деятельность по строительству жилых домов и офисных зданий в роли как заказчика, так и генподрядчика. Это означает, что компания обладает всеми правами и возможностями для того, чтобы осуществлять технический контроль качества проводимых работ. В первую очередь это относится к контролю качества работ, выполняемых субподрядчиками, которым будут передаваться отдельные участки работ.

В штате компании имеются сотрудники, имеющие необходимое образование и опыт осуществления контроля качества строительных работ.

В ходе реализации проекта планируется дополнительно привлечь несколько сотрудников на должности специалиста технического надзора для целей технического контроля хода работ. Также общий контроль за выполнением СМР будут осуществлять прорабы (2 чел) и главный инженер.

Кадровое обеспечение проекта

Для реализации проекта ООО "Столица" планирует привлечь как собственный, уже работающий штат сотрудников, так и дополнительных специалистов.

Заработная плата по каждой категории работников соотносится с ежемесячным уровнем. Общий ежемесячный ФОТ составит 405 тыс. руб.

Все категории сотрудников должны быть подготовлены к работе над объектами такого уровня и обладать необходимой квалификацией.

Экологичность и безопасность проекта

         Реализация проекта по возведению жилого комплекса не нанесет ущерба окружающей обстановке и не ухудшит экологическую ситуацию в районе и городе.

Реализация проекта не предполагает снос и нанесение ущерба каким-либо памятникам старины и архитектуры.

Подтверждение безопасности получено в процессе согласования проекта с контролирующими организациями, в т. ч. Махачкалинским городским центром санитарно-эпидемиологического надзора.

Направленность и эффективность проекта

       Реконструкция части улицы ул. Авиационная 7, освобождение ее от ветхого фонда, обновление архитектуры улицы на выбранном участке.

Удовлетворение потребности жителей Махачкала в качественном жилье высокого класса.

Создание на улице  Авиационная медицинского центра и офисных площадей.

Создание новых рабочих мест как в составе инфраструктуры жилого комплекса, так и в составе предприятий, которые будут эксплуатировать коммерческие помещения в нем.

Расселение части ветхого фонда по ул. Авиационная 7, предоставление жильцам сносимых домов нового и более комфортного жилья, улучшение тем самым их жилищных условий.

Значимость и масштабность проекта

Проект имеет большое значение как для города в целом, так и для Нижегородского района в частности. Значимость проекта обуславливается:

Значительным размером жилого комплекса и большим объемом строительных работ,

Большим объемом работ по расселению жильцов сносимых домов,

Расположением жилого комплекса в самом центре города, в его исторической части, что важно с точки зрения поддержания комплексного архитектурного облика города в этой части. Ожидается, что после реализации проекта ул. Авиационная станет еще более престижным и респектабельным местом города как с точки зрения проживания, так и с точки зрения ведения бизнеса.

Высоким классом реализации проекта. Предполагается, что жилой комплекс задаст в Махачкале новый, более высокий уровень требований к жилым комплексам такого класса, поскольку выбранный набор характеристик дома пока не имеет аналогов в городе и изменит представления обеспеченных нижегородцев о качественном жилье.

Гарантии инвесторам

Тщательное исполнение взятых на себя обязательств по отношению к инвесторам и покупателям ООО "Столица" гарантирует за счет:

             Значительного объема собственных финансовых средств, 19-летнего опыта работы на рынке, в т. ч.8 лет работы в строительстве в РД.

             Большого опыта по возведению жилых и офисных объектов различной сложности,

             Отличной репутации как самой компании, так и ее владельцев,

Значительного опыта кредитования и безупречной кредитной истории.