Теоретические основы инвестиционного проектирования и бизнес -планирования и оценки его эффективности

Реализация проекта

ООО " Столица ", соединяя в себе функции заказчика и генподрядчика, имеет возможность эффективно проводить полный комплекс СМР. В ходе реализации проекта по строительству жилого комплекса на ул. Грузинской компания планирует осуществлять следующие функции:

Организация и сопровождение предпроектных и проектных работ:

        проведение технической экспертизы по использованию существующих инженерных коммуникаций (электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и др.), получение технических условий на их присоединение,

        контроль за сроками действия и пролонгирование (при необходимости) ранее выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций.

Организация и сопровождение строительного производства:

        организация управления строительством,

        оформление строительной документации,

        контроль за качеством выполнения строительно-монтажных и пуско-наладочных работ,

        контроль за соблюдением проектных решений и требований нормативных документов,

        контроль за соответствием применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям и требованиям нормативных документов (СНиП),

        контроль за исполнением подрядчиками указаний и предписаний авторского надзора, требований шефмонтажных организаций и органов государственного строительного контроля,

        контроль и принятие своевременных мер по устранению выявленных ошибок в проектно-сметной документации,

        контроль и выдача предписаний о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов,

        контроль за сроками производства работ и корректировка их в случае необходимости,

        содействие в оформлении актов выполненных работ в ходе строительства,

        приемка законченного объекта от субподрядчиков и сдача его в эксплуатацию эксплуатирующей организации.

Организация продажи квартир, парковок и офисных помещений:

        рекламная деятельность,

        подбор потенциальных покупателей,

        организация регистрации сделок купли-продажи.

Финансовый план

Методика оценки, используемая в расчетах, соответствует принципам бюджетного подхода. В соответствии с принципами бюджетного подхода горизонт исследования (срок жизни проекта) разбивается на временные интервалы (интервалы планирования), каждый из которых рассматривается с точки зрения притоков и оттоков денежных средств. На основании потоков денежных средств определяются основные показатели эффективности и финансовой состоятельности проекта.

Представленный проект рассчитан со сроком жизни 40 месяцев с периодом планирования 1 месяц. Расчёты проводились в постоянных ценах в рублевом исчислении.

В целом проект рассчитан исходя из благоприятного прогноза развития российской экономики на ближайшие несколько лет.

Дата начала реализации проекта – сентябрь 2007 г.

Расчеты выполнены в постоянных ценах, принимаемых на момент формирования бизнес-плана (2 квартал 2008 года).

Финансовая модель бизнес-плана разрабатывалась с помощью программного продукта "Инвестиционный анализ 1.8" (ООО "Константа"). Детальный расчёт показателей финансового плана приводится в приложении к данному бизнес-плану.

Основные финансовые показатели и финансовая отчётность по проекту

Детальный расчет параметров проекта по данной схеме финансирования приведен в приложении. Ниже приводятся базовые финансовые показатели.

Таблица 1.4

Основные финансовые показатели

Описание продукции

Описание проекта и потребительских характеристик жилого комплекса

Проект представляет собой 5-подъездный многосекционный жилой комплекс премиум-класса, включающий в себя 96 квартир средней площадью 130 кв. м. В составе жилого комплекса будут находиться также конторские помещения и оздоровительный блок суммарной площадью 2769 кв. м. Объект будет включать в себя медицинский центр, бассейн, торговые площади, детскую площадку и трехуровневый паркинг.

По своим потребительским характеристикам жилой комплекс относится к премиум-классу и значительно превосходит имеющиеся аналоги в Нижнем Новгороде.

Основаниями для отнесения жилого комплекса к премиум-классу являются:

1) Индивидуальный архитектурный проект, отличающийся привлекательным экстерьером, учетом особенностей прилегающей территории, отличными инженерно-техническими решениями. В частности, проект предусматривает:

        большие площади квартир от 60 до 150 кв. м., а также пентхаусы площадью от 200 кв. м. и выше,

        свободную планировку квартир,

        возможность удобного объединения прилегающих квартир на одном этаже (при покупке двух и более квартир),

        высоту потолков 3300 см,

        большие холлы в подъездах (от 40 кв. м), позволяющие организовать услуги портье и консьержа,

        бесшумные импортные лифты высокого класса с панорамным остеклением, позволяющие спускаться в паркинг-зону из зоны жилых помещений,

и много другое.

2) Продуманная инфраструктура и технические решения:

   Огороженная территория жилого комплекса, пункты охраны, КПП на въезде во двор и паркинг,

   Бронированные двери,

   Система видеонаблюдения по всему периметру дома,

   3-х уровневая автостоянка на 270 парковочных мест,

   Центральное кондиционирование помещений,

   Собственная газовая котельная, не зависящая от городских теплосетей и позволяющая бесперебойно снабжать жилой комплекс теплом и горячей водой,

   Собственная система водоснабжения, позволяющая дополнительно очистить воду из централизованного источника и довести ее качество до стандартов питьевой,

   Наличие 2-х и более стояков на одну квартиру, что позволяет использовать нестандартные архитектурные и дизайнерские решения в рамках отдельной квартиры, в частности, менять расположение ванных комнат,

   Широкий шаг несущих конструкций (7x7 м), что позволяет свободно проектировать планировку каждой отдельной квартиры под потребности конкретного покупателя,

   Оптоволоконные линии интернет,

   Спутниковое телевидение,

   Подключение к телефонной сети,

   Охранно-пожарная сигнализация,

   Вытяжная вентиляция помещений.

         3) Безупречное качество исполнения:

                  Отделка входных групп и общих холлов высококачественными отделочными материалами, в т. ч. натуральным камнем,

                  Бронированные входные двери высокого класса,

                  Внешняя отделка жилого комплекса с применением элитных отделочных материалов, натурального гранита и дерева, индивидуальных декоративных элементов.

4) Наличие дополнительных элементов в составе жилого комплекса:

   Собственный бассейн длиной 25 м. и фитнес-центр с тренажерами и кардиозоной, солярием и сауной. Важной особенностью является то, что данный спортивно-оздоровительный комплекс предназначен только для жильцов будущего дома и исключает попадание случайных гостей извне.

   Большая парковка, в составе которой на 3-х уровнях расположатся 270 парковочных мест. Таким образом, на каждую квартиру будет приходиться примерно по 3 парковочных места, что пока не имеет аналогов в Нижнем Новгороде. Также важно подчеркнуть, что данные парковки не предназначены для продажи сторонним лицам.

   Наличие в составе парковки собственной мойки автомобилей

   Детская площадка и рекреационная зона во внутреннем дворе, куда закрыт доступ для посторонних посетителей.

5) Благоприятное окружение и расположение.

Уникальной особенностью жилого комплекса является то, что несмотря на свою приближенность к центру, он находится в стороне от шумных людских и автомобильных потоков. Особенностью улицы Авиационная на данном отрезке является практически полное отсутствие проезжающего мимо автотранспорта и малое количество прохожих. За счет этого достигается уединенная и спокойная атмосфера. Также жилой комплекс выгодно отличается благоприятной экологической обстановкой в районе своего расположения. За счет удаленности от автодорог и значительного озеленения в этом районе сохраняется чистый воздух, свободный от выхлопов и городской пыли. Поблизости полностью отсутствуют какие-либо промышленные предприятия, фабрики, угольные котельные и другие загрязнители воздуха.

1.4.7.Уникальные особенности проекта

Жилой комплекс имеет ряд уникальных особенностей, которые пока не имеют аналогов в Махачкале и едва ли будут иметь их в ближайшие несколько лет. В частности, стоит выделить:

Парковки. Большая парковочная зона расположена на 3-х подземных уровнях и позволит одновременно размещать до 270 автомобилей. Таким образом, на одну квартиру приходится до 3-х машиномест. Увеличить скорость движения автомобилей позволит удобная система въездов и выездов. В каждой секции дома предусмотрен лифт, ведущий из зоны парковки непосредственно в жилую часть. Как и все помещения, паркинг будет контролироваться охраной.

Бассейн. Жилой комплекс будет оборудован большим плавательным бассейном длиной 25 м. Также в составе дома будет находиться спортивный зал с силовыми и кардиотренажерами. Удачным дополнением к этому набору удобств станет сауна и солярий. Таким образом, в составе жилого комплекса будет присутствовать полноценный спортивно-оздоровительный клуб, способный заменить любой другой фитнес-центр. Важно подчеркнуть, что данный клуб предназначен только для жильцов дома и их гостей, что позволит сохранить атмосферу клубности и элитарности.

Набор инфраструктуры премиум-класса. В составе жилого комплекса будет присутствовать полный набор инженерно-технических и инфраструктурных решений самого высокого класса. Дом планируется оборудовать собственной системой отопления, горячего и холодного водоснабжения, системами водоочистки, пожаротушения, вентиляции и кондиционирования. Цель такого оснащения – предоставить жильцам максимальную независимость от городских коммунальных систем и сделать быт как можно более комфортным.

Внутренний двор-атриум. Благоустройство двора элитного дома также соответствует уровню. Прилегающая территория будет огорожена и станет охраняется круглые сутки. Именно поэтому внутренний двор жилого комплекса будет находиться под постоянной защитой новейших систем контроля доступа и 24-часовым взглядом охранных видеокамер.

Все это, а также многое другое позволяет однозначно классифицировать жилой комплекс, относя его к премиум-классу. Жилой комплекс соответствует данному классу по всем общепринятым критериям:

Месторасположение. Элитный дом должен находиться либо в историческом центре города, либо в экологически чистом районе. Важным так же является престижность квартала, вид из окон, концентрация людей (тихое место).

Наличие инфраструктуры дома

        Индивидуальность архитектурного решения здания, а так же отделка вестибюлей и лестнично-лифтовых холлов, использование при строительстве высококачественных материалов ведущих производителей.

Характеристики квартиры. К ним относятся: высота потолков, площадь квартиры, возможность перепланировки квартиры под требования конкретного покупателя, наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату и большой кухни.