Земельные ресурсы городского округа Котельники

Текстовое описание наличия рентообразующих факторов в выделенных

оценочных участках

Оценочный участок №1 (мкр. Опытное поле).

Застройка многоэтажными жилыми домами, участок зеленых насаждений общего пользования. Расположен далеко от административно-общественного центра. Обеспечен водопроводом, канализацией, отоплением, теплоснабжением., имеется твердое покрытие улиц.

Оценочный участок №2 (мкр. Белая Дача).

Исторический центр города. Застройка многоэтажными домами, наличие водного объекта и зоны особо охраняемой территории. Обеспечен водопроводом, канализацией, отоплением, теплоснабжением. Из общественных зданий имеются: школы, детские сады, культурно-просветительские, торговли, здравоохранения. Улицы с твердым покрытием. Автобусная связь со всеми районами города, удаленными местами приложения труда. Территория испытывает загрязнение воздушного бассейна (рядом производственная зона, железная дорога), нарушение шумового режима (железная дорога).

Оценочный участок №3 (мкр. Ковровый).

Застройка многоэтажными жилыми домами. Находится непосредственно вблизи от административно-общественного центра. Обеспечен техническим водопроводом, канализацией, отоплением, электричеством. Улицы с твердым покрытием. Из общественных зданий имеются: школы, детские сады, культурно-просветительские, торговли, здравоохранения. Автобусная связь со всеми районами города, удалёнными местами приложения труда. Территория испытывает загрязнение воздушного бассейна (рядом производственная зона, магистральная дорога, железная дорога), нарушение шумового режима (магистральная дорога, железная дорога).

Оценочный участок №4 (мкр. Силикат).

Застройка многоэтажными, среднеэтажными и малоэтажными жилыми домами. Обеспечен техническим водопроводом, канализацией, отоплением, электричеством. Улицы с твердым покрытием. Из общественных зданий имеются: школы, детские сады, культурно-просветительские, торговли, здравоохранения. Автобусная связь со всеми районами города, удалёнными местами приложения труда. Территория испытывает загрязнение воздушного бассейна (рядом производственная зона, железная дорога), нарушение шумового режима (железная дорога).

Оценочный участок №5 (мкр. Белая Дача Парк).

Застройка среднеэтажными жилыми домами. Обеспечен техническим водопроводом, канализацией, отоплением, электричеством. Улицы с твердым покрытием. Автобусная связь со всеми районами города, удалёнными местами приложения труда. Территория испытывает загрязнение воздушного бассейна (рядом производственная зона, магистральная дорога, железная дорога), нарушение шумового режима (магистральная дорога, железная дорога).

Оценочный участок №6 (мкр. Старые Котельники).

Застройка индивидуальными жилыми домами. Обеспечен техническим водопроводом, канализацией, отоплением, электричеством. Улицы с твердым покрытием. Имеются водные объекты и зеленые насаждения общего пользования.

Полученные величины коэффициентов относительной ценности территории взвешиваются по площадям оценочных участков таким образом, чтобы средневзвешенный по городу коэффициент относительной ценности территории был равен 1.0 (Таблица 11).

Расчет производится по формуле:

где Кi - приведенный коэффициент относительной ценности территории

      Рi  - площадь оценочного участка

      qi  - коэффициент относительной ценности территории

Таблица 11

Расчет взвешенных значений коэффициентов относительной ценности территории

4.2 Расчёт базовых показателей удельной кадастровой стоимости земель для участка усадебной застройки

Относительная ценность земель городского поселения – это устойчивая во времени категория. Эта устойчивость вытекает из практически абсолютно неэластичного предложения городских земель. Изменение общественной полезности городских земель связано со значительными инвестициями в материальные элементы поселения, которые не могут быть реализованы в короткий период. Поэтому коэффициенты относительной ценности территории – это устойчивые во времени показатели, изменение которых подчиняется развитию поселения во времени. Коэффициенты относительной ценности территории используются совместно с базовыми удельными показателями стоимости земель. Базовый удельный показатель стоимости земель рассчитывается для тех видов функционального использования земель, по которым поправочный коэффициент (К2) равен единице.

Для расчета базового удельного показателя стоимости земель выбранного вида функционального использования следует использовать методы математической статистики.

Некоторые основополагающие понятия и простейшие методы этой дисциплины в упрощенном виде изложены ниже:

случайная величина (СВ) – это такая величина, которая может принимать различные значения под воздействием случайных (неконтролируемых, нерегулируемых) факторов. Случайная величина может изменяться также под воздействием неслучайных факторов. Например, цена земельного участка изменяется в зависимости от его размера или удаления от центра города. Однако, в ряде случаев закономерность таких изменений неизвестна, или конкретная задача не требует ее учета. Тогда и эти факторы относят к разряду случайных.

генеральная совокупность значений СВ – это совокупность всех значений, которые она может принять под воздействием случайных факторов. Например, стоимость земельного участка города в определенный момент времени или все цены сделок по земельным участкам в городе за определенный период времени.

Генеральная совокупность может разделяться на выборки.

выборка – это несколько значений СВ, выбранных из генеральной совокупности по случайному признаку. Например, все проданные за определенный период земельные участки в городе являются выборкой из земель города. Выборка по своей структуре может отличаться от генеральной совокупности. В этом случае говорят, что она нерепрезентативна относительно генеральной совокупности.

Репрезентативность (представительность) выборки – это ее достаточно близкое соответствие генеральной совокупности по основным характеристикам (прежде всего структуре).

Случайная величина (как ее генеральная совокупность, так и выборка) описывается различными способами.

Одним из способов описания СВ – это определение ее параметров, характеризующих среднее значение и разброс СВ вокруг среднего.

В качестве среднего значения СВ могут использоваться различные величины, например, среднее арифметическое выборки (математическое ожидание генеральной совокупности).

Среднее арифметическое значение (математическое ожидание) СВ – это расчетная величина, определяемая по специальной формуле и соответствующая центру тяжести гистограммы.

В практике оценки недвижимости рекомендуется применять среднюю арифметическую величину.

Разброс (рассеяние) СВ может оцениваться различными величинами, например, дисперсией или среднеквадратическим отклонением, доверительным интервалом.

дисперсия (среднеквадратическое отклонение – СКО) СВ – это расчетная величина, определяемая по специальной формуле и характеризующая степень отклонения каждого из значений СВ от среднего. Среднеквадратическое отклонение генеральной совокупности обозначается греческой буквой «сигма».

доверительный интервал – это размах СВ, определенный не по всем ее значениям, а по заданной доле значений, примыкающих к среднему. Доля значений, по которой определяется доверительный интервал, называется доверительной вероятностью.

Земельный участок (кадастровый номер 50:22:0050202:0348), стоимость которого необходимо определить, расположен на оценочном участке №6, вид функционального использования земельного участка – индивидуальная жилая застройка.

Базовый удельный показатель стоимости земель выбранного вида функционального использования рассчитывается по формуле:

где Цi – цена объекта-аналога

n – число накопленных значений цен (объем выборки).

Для определения базового показателя кадастровой стоимости земельного участка были выбраны 3 объекта-аналога площадью 0,11 га.

Расчет базового показателя кадастровой стоимости земельного участка приведен в таблице 12.

Таблица 12

Расчет базового показателя кадастровой стоимости

Рассчитанный базовый показатель стоимости земельных участков умножается на коэффициенты относительной ценности территории и осуществляется переход к кадастровой стоимости земельного участка (таблица 13).

Поправочный коэффициент к удельной стоимости земель в территориальных зонах города в зависимости от вида функционального использования земель равен 1,0.

Таблица 13

Расчет величины удельного показателя кадастровой стоимости земель участка усадебной застройки