Земельный налог

     Основные  проблемы, с которыми столкнулись практически все муниципальные образования России это то, что представительным органам муниципалитета необходимо было утвердить до 1 декабря 2005г. новые ставки налога в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. При этом необходимо было не просто механически утвердить ставки, но обосновать их экономически. Такого рода обоснования должны были осуществляться с учетом ряда факторов:

1. необходим анализ изменения налоговой нагрузки на отдельные категории землепользователей;
2. требуется прогнозная оценка изменений поступлений в местные бюджеты;
3. принятие мер по обеспечению логической увязки арендной платы и нового земельного налога;
4. анализ социальной составляющей нового земельного налога (это льготы и практика предъявления требований об уплате земельного налога собственниками квартир);
5. прогноз и анализ категорий землепользователей, которые окажутся недовольными возросшими платежами.

     Все выше сказанное может опираться  на п.3 ст.3 налогового кодекса РФ, согласно которому «… налоги и сборы должны иметь экономическое обоснование и не могут быть произвольными». По крайней мере, представители органов местного самоуправления должны быть готовы к защите принятых ставок с точки зрения их экономического обоснования.

     Следующим важным моментом стали льготы, список которых согласно гл.31 НК существенно  сократились. Если же органам местного самоуправления сохранить прежний  перечень, а такое право у них  есть в соответствии с федеральным законом, то сумма доходов получится значительной. Несомненно, для всех муниципальных образований это период балансирования интересов местных бюджетов и интересов граждан (социальный аспект весьма велик, так как речь идет в основном о землях, предоставленных для ведения садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства, а также о наименее защищенных категориях граждан).

     Однако  наиболее заметным явлением стала практика расчета и предъявления сумм земельного налога к уплате собственникам помещений в жилых многоквартирных домах. Причины возможных технических и даже социальных проблем в следующем. Во-первых, знаменателен сам факт предъявления требований об уплате собственникам квартир, чего ранее никогда не было. Во-вторых, вызывает вопрос этих требований. Например, для собственника двухкомнатной квартиры площадью 42 кв.м. в классической шестиподъездной пятиэтажке в центре эта сумма составит 450-600 руб. в год. В-третьих, являются достаточно трудоемкими подготовка перечня плательщиков и расчет сумм налога. Этим должны заниматься налоговые органы, чтобы предъявить требования в 2010 г. за 2009 г. В-четвертых, имеет место несоответствие отдельных положений законодательства, что может повлечь волну судебных споров о правомерности предъявления требований об уплате земельного налога. Речь идет о том, что в соответствии со ст. 388 НК РФ «налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения». Как известно, право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. В то же время в соответствии с новым Жилищным кодексом собственник квартиры становится собственником общего имущества дома, в том числе земельного участка, в силу закона с 1 марта 2005 г., но не ранее даты формирования земельного участка, т.е. его межевания и постановки на государственный кадастровый учет. При этом никакой дополнительной регистрации не подразумевается. Получается, что налоговым органам надо иметь в виду факт формирования земельного участка под жилым многоквартирным домом, а также быть готовыми к полемике, что без регистрации права общей долевой собственности на земельный участок обязанности по уплате земельного налога не возникает, но возникает обязанность платить арендную плату, так как землепользование в России в любом случае платное.

     Еще один, далеко не последний, аспект –  это качество доведения до плательщиков данных государственного кадастрового учета, касающихся площадей земельных участков, видов разрешенного использования и собственно самой кадастровой стоимости.

     Все эти проблемы лишили муниципальные  образования возможности дойти  до реального экономического обоснования  ставок земельного налога с учетом особенностей деятельности землепользователей по видам разрешенного использования земельных участков. Тем более не получилось обеспечить логическую увязку размеров земельного налога и арендной платы.

     Таким образом, принятие ставок земельного налога представительными органами местного самоуправления основывалось прежде всего на бюджетных интересах, что вполне объяснимо.

     Хотелось  бы, чтоб практика применения нового земельного налога заставила органы местного самоуправления обратиться к стимулирующей составляющей земельного налога, и конечно же, здесь инициатива последует от землепользователей. Могут возникнуть претензии, которые будут иметь место по следующим направлениям:

1. Применение органами местной власти экономически необоснованных ставок налога.
2. Требование о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.
3. Расхождения в толковании возникновения обязанности по уплате земельного налога не по факту землепользования как ранее, а по факту зарегистрированного права.
4. Сложности исчисления налога и предъявления требований собственникам встроенных и встроено-пристроенных помещений.
5. Сохранение прежнего перечня льготных категорий граждан.
6. Прецедент предъявления требования по уплате налога собственнику квартиры в жилом многоквартирном доме.
7. Соответствие сведений государственного землепользования кадастра фактическим данным, имеющимся в распоряжении землепользователя.

     Чтобы смягчить отрицательные последствия, до окончания налогового периода необходимо принять следующие меры:

     Органам местного самоуправления подготовить  экономическое обоснование ставок земельного налога и тем самым снять риск будущих претензий к произвольному установлению налоговых ставок.

     ФЗ (точнее поправками в ст.65 Земельного кодекса РФ), а не письмом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству 1996 г. закрепить понятие кадастровой стоимости, а также периодичность ее пересмотра с указанием органов, компетентных утверждать порядок пересмотра результатов кадастровой оценки.

     Разъяснить  п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ, согласно которому «в случаях определения  рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости».

     На  федеральном уровне закрепить методологические основы установления арендной платы за пользование земельными участками в процентах от кадастровой стоимости земельных участках.

     Доработать  положения Жилищного кодекса  в части возникновения права  общей долевой собственности  на земельные участки в силу закона с момента его формирования, а  именно установить требование о необходимости  государственной регистрации этого права.

     Разъяснить  порядок уплаты земельных платежей в случае отсутствия зарегистрированного права на земельный участок.

     Остальные аспекты можно будет обобщить и доработать по окончании первого  налогового периода. Однако уже сейчас ясно, что предстоит титаническая работа, о масштабах которой можно судить, если перемножить количество кадастровых кварталов в каждом поселении на четырнадцать видов разрешенного использования земельных участков. Кроме того, необходимо четкое понимание того, что сменилась не просто методика расчета земельных платежей, а наступил период рыночного платного землепользования, первый этап которого – ликвидация недостатков в законодательстве и доработка механизма взаимодействия власти и землепользователя – необходимо пройти как можно быстрее. 

3.2. Перспективы совершенствования земельного налога 

    В Государственной Думе РФ уже долгое время идёт работа над законом  «О налоге на недвижимость».

    В Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации «О бюджетной политике в 2009 - 2011 годах» указывается на необходимость принятия главы Кодекса, регулирующей взимание налога на жилую недвижимость граждан. Указанная мера была предусмотрена и Основными направлениями налоговой политики на 2009 и плановый период 2010 и 2011 годов.

    Проект  федерального закона № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Кодекса и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации», предусматривающий установление местного налога на недвижимость, который заменит земельный налог, а также налог на имущество физических лиц и организаций, принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 10 июня 2004 года.

    Однако  для введения налога на недвижимость необходимо формирование государственного кадастра недвижимости, а также формирование порядка определения налоговой базы, в качестве которой должна выступать кадастровая стоимость объектов недвижимости. Для формирования государственного кадастра недвижимости был принят Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступивший в силу с 1 марта 2008 года, который регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности [5].

    При этом в настоящее время законодательно не урегулированы вопросы, связанные  с определением кадастровой стоимости  объектов недвижимости, порядком проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Требуется принятие проекта Федерального закона № 445126-4 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие законодательные акты Российской Федерации», устанавливающего общие принципы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости и требования к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, а также определяющего порядок утверждения результатов кадастровой оценки и досудебного урегулирования споров о результатах проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

    Кроме того, для введения налога на недвижимость необходимы разработка и принятие таких  документов, как методика кадастровой  оценки недвижимости, методика проверки результатов кадастровой оценки недвижимости, проведение работ по кадастровой оценке объектов недвижимости и информационному наполнению государственного кадастра недвижимости.

    С включением в Кодекс главы, регулирующей налогообложение недвижимости, налог на недвижимость может быть введен в тех субъектах Российской Федерации, где проведен кадастровый учет объектов недвижимости и утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости.

    Единый  налог на недвижимое имущество будет  введен не ранее 2012 года, поскольку предусмотрен трехлетний переходный период. Поэтому старые положения Налогового кодекса о налоге на имущество и земельном налоге будут окончательно отменены лишь с 2015 года. Инициатива по объединению двух налогов и введению в РФ общего налога на недвижимое имущество, уплачиваемого собственником в местные бюджеты, разрабатывается Минфином России с 2001 года. В 2004 году Госдума приняла в первом чтении проект закона о соответствующих поправках в Налоговый кодекс, но до второго, основного, чтения проект пока не дошел. В настоящее время работа над налогом ведется довольно активно [21].

    Вопрос  перехода на налог на недвижимость является важным для налогоплательщиков с точки зрения гармонизации общих правил налогообложения имущества, применяемых в различных международных налоговых системах. Как правило, международное налоговое законодательство предусматривает налогообложение только недвижимого имущества и не признает объектом налогообложения движимое имущество [15,с.5].

    Переход на налог на недвижимость позволит:

1. Сократить количество имущественных налогов (земельный налог, налог на имущество организаций и налог на имущество физических лиц);
2. Установить в качестве налоговой базы единую стоимостную оценку объекта недвижимого имущества;
3. Вывести из налогообложения активную часть основных средств для организаций (машины, оборудование, транспортные средства и т.п.);
4. Сократить расходы на администрирование.

    Предполагается, что налогоплательщиками налога на недвижимость будут признаваться физические и юридические лица, а объектом налогообложения предусматривается единый, прежде всего, с точки зрения прав, объект недвижимости, состоящий из земельного участка и жилого дома, квартиры, дачи, гаража или иного строения, помещения и сооружения. Организации, также как и физические лица будут уплачивать налог на основании налогового уведомления, направляемого им налоговыми органами, которые формируют фискальный реестр в соответствии со сведениями, имеющимися в государственном кадастре объектов недвижимости. Предоставление налоговых деклараций по налогу не предусматривается.

    Налоговой базой для налога будет служить  кадастровая стоимость объекта  недвижимости на 1 января нового налогового периода. При этом для физических лиц будут введены стандартные и социальные вычеты, уменьшающие налогооблагаемую базу.

    Вычеты  будут зависеть от средней стоимости  квадратного метра жилья. В

частности, стандартные вычеты предполагается ввести для таких льготных категорий  граждан, как инвалиды I и II групп, пенсионеры, «чернобыльцы», семьи военнослужащих и другие.

    Социальные  вычеты предполагается распространить на членов семей льготных категорий  граждан. Они еще окончательно не согласованы и будут зависеть от итоговой оценки недвижимости в  РФ.

    На федеральном уровне планируется установить максимальный размер ставки на уровне 0,1%, а конкретные ставки будут утверждаться на местном уровне. Максимальный размер ставки может быть увеличен, если по завершении оценки недвижимости в РФ расчеты покажут, что ставка недостаточна. В любом случае введение налога на недвижимость не должно привести к выпадающим доходам местных бюджетов.