Безвозмездно  жилье может быть приобретено  в итоге приватизации, получения  в дар либо вступления в наследство.

     Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья  в собственность осуществляется в основном посредством совершения гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственности на жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, либо другой сделки, направленной на отчуждение имущества. Член жилищно-строительного либо жилищного кооператива, который полностью вносит свой пай, также приобретает право собственности на это имущество.

2. Приватизация жилья

     В соответствии со ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года N 1541-I под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном - жилищных фондах, а для  граждан, забронировавших жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.

     Приватизация  жилья осуществляется, на основе следующих принципов:

     - граждане принимают решение о приватизации занимаемых ими жилых помещений, в государственном и муниципальном жилищных фондах исключительно добровольно;

     - владельцы приватизированных жилых домов и квартир имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, - завещать, сдавать в аренду,

     - совершать иные сделки, не противоречащие закону;

     - каждый гражданин имеет право на приобретение в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов один раз;

     - на переходный к рыночным отношениям период для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных, условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения, жилыми помещениями;

     - обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляются при желании их владельцев жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими эти дома до приватизации;

     - оплата расходов, связанных с обслуживанием, и ремонтом приватизированных жилых домов и квартир, производится их собственниками по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального жилищных фондов.

     Приватизации  подлежит жилье, занимаемое гражданами в государственном и муниципальной фондах.

     Весь  жилищный фонд в настоящее время  относится, к следующим видам собственности: государственной, муниципальной, частной и общественной. Поэтому прежнее ведомственное жилье в связи с разграничением собственности может находиться как в государственной, так и муниципальной собственности и, следовательно, подлежит приватизации в соответствии с законодательством.

     С принятием Закона о приватизации жилья при переходе государственных предприятий, имеющих на своем балансе жилищный фонд, в иную форму собственности либо при их ликвидации стали возникать сложные ситуации. Зачастую владельцы домов запрещали жителям приватизировать занимаемые ими квартиры либо вообще бросали жилье, как и все объекты социально-культурного назначения, на произвол судьбы.

     Чтобы в дальнейшем такого не происходило, новая редакция ст. 18 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 23 декабря 1993 г. устанавливает, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий, организаций или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав, в том числе права на приватизацию жилья.

     В соответствии с Указом Президента РФ «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности» от 10 января 1993 г., не могут быть включены в состав приватизируемого имущества предприятия жилищный фонд и обслуживающие его жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные подразделения предприятий и организаций.

     Особые сложности вызывает приватизация жилищного фонда Министерства обороны, особенно когда это касается дальних гарнизонов. По закону военнослужащий может приватизировать свое жилье, так как оно относится к категории государственной собственности. Однако после приватизации при отъезде он вправе продать свою квартиру, причем необязательно покупателем будет тот военнослужащий, который придет ему на смену. Поэтому командование всячески препятствует образованию дефицита жилплощади в гарнизоне таким путем.

     При приватизации квартиры в заявлении  необходимо указать, каким образом приватизируется квартира: в равных долях по числу прописанных, в совместную собственность без указания долей или можно отказаться в пользу одного из членов семьи.

     Вопрос  о том, приобретают ли граждане жилье  в совместную или долевую собственность, решается только самими гражданами. Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире — по Жилищному  Кодексу РФ   допускается неравное пользование жилыми помещениями в силу соглашения между всеми проживающими (например, один занимает большую комнату, другой — меньшую).

     Если  согласие на неравное пользование жилыми помещениями не было заранее достигнуто, пользование жилой площадью предполагается равным, а следовательно, и доли в общей собственности предполагаются равными.

     Прежде  при приватизации квартир родители были вправе вписать в договор о приватизации всех несовершеннолетних детей, одного или нескольких или вообще никого из них, что приводило к нарушению прав детей, поскольку были случаи, когда родители, продав квартиру, исчезали, оставив детей без крыши над головой.

     Однако  в настоящее время ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации сформулирована следующим образом: «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования данным жилым помещением».

     До  принятия этого дополнения та же мысль была выражена в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. В постановлении отмечалось, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

     Законом РФ от 11 августа 1994 г. были внесены изменения  и дополнения в Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В соответствии с этими изменениями «для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные права с собственниками.

     Средства  от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка».

     Жилые помещения, в которых проживают  исключительно несовершеннолетние в возрасте до пятнадцати лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от пятнадцати до восемнадцати лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

     Отказ от участия в приватизации может  быть осуществлен родителями (усыновителями) несовершеннолетних, а также их опекунами (попечителям) и только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

     Право собственности на приобретенное  жилье возникает с момента  регистрации договора в местной администрации.

     Количество  экземпляров договора о передаче жилого дома или квартиры в собственность граждан определяется местным положением о приватизации жилищного фонда в области, крае или республике, разработанным и утвержденным соответствующим органом местной администрации.

     При передаче жилья в собственность граждан при приватизации нотариального удостоверения не требуется и государственная пошлина не взимается. Договор заключается в простой письменной форме.

     За  оформление документов при приватизации взимается плата, которая идет на зарплату работникам, занимающимся оформлением приватизационных документов, и на техническое обеспечение.

     Документами, подтверждающими право собственности  на приватизированную квартиру, являются договор о передаче квартиры в собственность и свидетельство о собственности.

     Договор о передаче жилья в собственность  гражданина в порядке приватизации подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации (БТИ). Именно с момента регистрации договора закон определяет возникновение права собственности на приватизируемое жилое помещение и только после регистрации договора граждане получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем.

     Возможны  варианты, когда при жизни квартиросъемщика приватизация квартиры не была вовремя осуществлена исключительно по вине приватизационной конторы. Возникает вопрос о том, будут ли признаны права на наследство на такую квартиру.

     Формально квартиросъемщик не стал собственником  квартиры. Однако в последнее время  судебная практика стала придерживаться противоположной точки зрения, и есть немало примеров, когда суды признают право собственности в таких ситуациях. Более того, учитывая конкретные обстоятельства, суды признавали право собственности на квартиры даже в тех случаях, когда квартиросъемщики умерли в течение срока, положенного на оформление приватизации квартиры.

     Договор о приватизации жилого помещения  может быть по желанию его собственника расторгнут в одностороннем порядке. Делается это в силу различных  причин. Например, для пенсионеров-собственников расходы на капитальный ремонт и налоги на собственность становятся слишком обременительными.

     В других случаях договоры о приватизации расторгают разведенные супруги. Являясь собственниками квартиры, они могут ее разменять только по взаимному согласию. Если такого согласия нет, то суд не сможет ее разменять в принудительном порядке, поскольку в этом случае нарушается право собственности одного из них. Если же квартира становится государственной или муниципальной собственностью, суд правомочен это сделать.

     Однако  заставить собственника жилья передать гражданину бесплатно занимаемое им жилое помещение никто не может.

     Приватизация  жилья в сельской местности осуществляется на основании решения местного органа власти (речь идет о приватизации жилья, принадлежащего государству или колхозам). Однако предварительно этот вопрос должен решаться на общем собрании членов колхоза или работников совхоза. Закон о приватизации не делает никаких запретительных оговорок относительно сельской местности.

     Не  следует приватизировать жилье, если в скором времени предполагается совершить обмен этого жилого помещения. Как уже говорилось, бесплатно приватизировать государственное и муниципальное жилье можно только один раз. Перед обменом своей квартиры на муниципальное жилье нужно расторгнуть договор о приватизации. Делается это через суд, и за одну только регистрацию расторжения договора приватизации необходимо уплатить значительную сумму.