Жилищное право

     1)Понятие содержание  прав собственности на жилище.

Право собственности  на жилище или его часть возникает  по следующим основаниям:  
     1)строительство дома (части дома);  
      2) совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству;  
      3) получение жилища по наследству или в порядке универсального правопреемства;  
      4) приобретение в собственность нанимателем занимаемого им жилища или жилого помещения в доме государственного жилищного фонда путем его приватизации (выкупа или безвозмездной передачи);  
      5) внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение;  
      6) предоставление жилого помещения в собственность в силу договорного обязательства, в том числе договора об участии гражданина своими средствами или трудом в строительстве дома;  
      7) предоставление жилища юридическими лицами, основанными на негосударственной форме собственности, в собственность своему работнику или иному лицу путем продажи либо безвозмездной передачи;  
      8) предоставление жилища государством или юридическим лицом, основанным на государственной форме собственности, в собственность своему работнику либо иному лицу на условиях, установленных законодательством;  
      9) предоставление жилища в качестве компенсации за утрату жилища, находившегося в частной собственности, вследствие сноса или реквизиции.

Наиболее распространенными  сделками с жилищами является купля-продажа, которая оформляется соответствующим договором купли-продажи. По этому договору одна сторона (продавец) обязуется передать жилой дом или квартиру в собственность другой стороне (покупателю) а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи жилища подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Довольно распространенным видом договора является договор мены (обмена). По договору мены каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность свое жилое помещение на жилое помещение другой стороны. Согласно статье 501 ГК РК, к договору мены применяются соответственно правила о договоре купли-продажи, поскольку это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Договор мены отличается от договора обмена: при мене обе  стороны являются собственниками жилья, а при обмене — нет; при мене стороны руководствуются Гражданским кодексом РК, а при обмене жилищным законодательством.

По договору дарения даритель безвозмездно передает одаряемому жилище в собственность (ст. 506 ГК РК) По договору дарения требуется согласие одаряемого на получение дара. Заключается договор в нотариальном порядке, если одной из сторон является гражданин. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 508 ГК РК). Гражданским кодексом предусмотрен вид дарения — пожертвование. Согласно ст. 516 ГК РК, пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. Пожертвование жилища гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем, использованием этого жилища по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование жилища гражданину считается обычным дарением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 535 ГК РК).

Получение жилища по наследству происходит на основании наследования (ст.1038 ГК РК), это переход имущества умершего гражданина (наследодателя) к другому лицу (лицам) — наследнику (наследникам).

Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в частную собственность граждан на добровольной основе, занимаемых ими жилых помещений в государственном жилищном фонде.

Приватизация, с одной  стороны, позволяет гражданину-собственнику жилого помещения почувствовать  себя хозяином квартиры, предоставляет  ему широкие возможности по пользованию  и распоряжению этим имуществом, а с другой – налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и расходы, связанные с поддержанием квартиры, жилого дома в надлежащем состоянии и поведением их ремонта, освобождая от этого жилищные организации, которые в этих случаях сохраняют за собой лишь функции контроля и управления.

Принципы приватизации:

1) добровольный характер  приватизации;

2) безвозмездность;

3) одноразовый характер  передачи.

Субъектами приватизации жилых помещений являются: наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, - с другой.

Прекращения права  частной собственности на жилище. Право частной собственности на жилище прекращается при отчуждении собственником жилища другому лицу, в случае смерти собственника, либо в случае уничтожения (разрушения) жилища.

Принудительное прекращение  права собственности на жилище допускается  в случаях, предусмотренных Законом:

- обращение  взыскания на жилище по долгам собственника;

- реквизиция – принудительное изъятие жилища у собственника в условиях чрезвычайных ситуаций, по решению государственных органов, в порядке установленном законодательными актами, с выплатой стоимости изъятого жилища либо иными видами размещения;

- конфискация;

- изъятие земельного  участка, на котором находится дом, для государственных нужд.

При принудительном прекращении  права собственности на жилище в  связи с реквизицией и изъятием земельного участка, на котором расположен дом, для государственных надобностей по выбору собственника ему может быть предоставлена:  
          1) денежная компенсация, выплачиваемая собственнику до прекращения права собственности, включающая стоимость жилища с учетом также стоимости земельного участка и неполученные собственником доходы;

2) новое жилище (квартира или жилой дом) в собственность;  
          3 возврат реквизированного жилища после прекращения чрезвычайных ситуаций, вызвавших реквизицию, с полной компенсацией собственнику убытков, причиненных реквизицией.  
          При прекращении права собственности на жилище, в связи с обращением взыскания на жилище вместе с земельным участком по долгам собственника и конфискацией, собственник и все, проживающие в изымаемом жилище лица, подлежат выселению без предоставления другого помещения.

Отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает  интересы несовершеннолетних детей, требуется согласие органов опеки и попечительства.                                                            

Право собственности на жилое помещение - это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.                                                                                             Владение- это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.     Пользование- это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения. В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан - физических лиц. Размещение собственником в жилом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Распоряжение- это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом. Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются.

Объект права собственности  на жилое помещение- это помещение, предназначенное для постоянного  проживания (квартира, комната, жилой  дом и т. д.).                                                                                                               Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, при надлежит также

доля в праве собственности  на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).

Жилое помещение может находиться:

• в частной собственности;

• в государственной собственности;

• в муниципальной собственности.

Частная собственность- это собственность физических и юридических лиц

Государственная собственность- это  собственность РК и собственность  субъектов РК.

Муниципальная собственность- это  собственность муниципальных образований  РК (города, села, поселки и т. д.).

Права всех собственников жилых помещений защищаются равным способом.

Субъекты частной собственности  на жилое помещение - физические и юридические лица.

Действующее законодательство не устанавливает "возрастных" или каких-либо иных ограничений в отношении права  собственности ни для граждан, ни для организаций.

В то же время от возраста зависит  объем дееспособности гражданина, то есть его способности своими самостоятельными действиями приобретать и осуществлять гражданские права. Так, граждане в возрасте до 14 лет не имеют права совершать каких-либо сделок в отношении принадлежащего им жилого помещения, а в возрасте с 14 до 18 лет - только с согласия своих законных представителей.

Дееспособность гражданина в полном объеме возникает с восемнадцати лет.

Субъекты государственной собственности на жилые помещения- РК и субъекты РК.

Субъекты муниципальной собственности  на жилые помещения- муниципальные  образования РК.

2.Понятие кондоминиума

Кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого  имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости. В этом комплексе отдельные части предназначены для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части находятся в общей долевой собственности.В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, его часть или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным домовладельцам, с прилегающим земельным участком; несколько компактно расположенных зданий или сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов.Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения. 
Развитие приватизации жилья привело к увеличению числа многоэтажных домов и групп домов (кондоминиумов), в которых ряд квартир или нежилых помещений находятся в частной собственности граждан или юридических лиц, государственной или муниципальной собственности и предоставляются в пользование на условиях найма, аренды, а другие части недвижимости находятся в общей долевой собственности домовладельцев.                       Организация товариществ собственников жилья в таких домах (кондоминиумах) началась, но не получила достаточно широкого распространения в связи с отсутствием соответствующего закона, примерного устава и других правовых актов. 
Домовладельцы владеют, пользуются и распоряжаются помещениями в кондоминиуме, находящемся в собственности, в соответствии с общими нормами гражданского законодательства. 
К общему имуществу в кондоминиуме относятся обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции и т.д. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Они владеют, пользуются и в установленных законом пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельца на помещение в кондоминиуме. По соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть преданы в пользование какому-либо лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом их прав и интересов.

В обязанности  домовладельцев входит обеспечение  с соблюдением установленных  нормативных и технических требований использования, содержания и ремонта, перестройки и модернизации помещений или их частей, находящихся в их собственности, без нанесения ущерба имуществу и нарушения иных охраняемых законом прав и интересов других домовладельцев. Домовладельцы в кондоминиуме несут в установленном порядке бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества. 
Общие размеры обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм, утвержденных органами местного самоуправления, и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участника). 
Для реализации целей обеспечения сохранности недвижимого имущества в кондоминиуме, безопасности и комфортности проживания или пребывания в нем граждан обслуживание и эксплуатация недвижимости в кондоминиуме должны осуществляться физическими или юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление ремонтно-эксплутационной или строительной деятельности в случае, если закон требует наличия такой лицензии.                                                                                                     Кондоминиум  характеризуется   следующими чертами:                                             1)в кондоминиуме сочетается индивидуальная собственность на  отдельные жилые  и  /или  нежилые  помещения  (  далее  «вторичный  объект»)  и  общая собственность на места общего пользования;                                                                                                    2)кондоминиум   создается    не    волеизъявлением    участников,    а образовывается   в   силу   факта   нахождения   отдельных    помещений    в многоквартирных жилых домах или иных зданиях  (далее  «первичный  объект)  в раздельной  собственности  )ином  общем  вещном   праве)   и   необходимости признания мест общего пользования общей собственностью  всех  собственников помещений;                                                                         3)объект кондоминиума признается имущественным комплексом,  в состав которого входят как помещения, находящиеся в раздельной собственности  (ином общем вещном праве), так и общее имущество,  принадлежащее  всем  участникам кондоминиума  на  праве  общей  долевой  собственности  (ином  общем  вещном праве), в том числе подъезды,  лестницы,  лифты,  крыши,  чердаки,  подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование,  земельный участок,  включая  элементы  благоустройства  и  другое   имущество   общего пользования;