1. 2. Содержание права собственности на жилые помещения

     Согласно  закону недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, или её часть может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

     Собственник недвижимости или её части имеет  право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею (сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать либо сносить, совершать другие действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, права других лиц, а также общественные интересы).

     Частная собственность на недвижимость либо её часть не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности.

     Что означает понятие «недвижимость»?

     Понятие недвижимого имущества  дано в  ст. 130 ГК РФ. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть  объекты, перемещение которых без несоразмерного вреда их назначению нереально, в том числе леса, многолетние насаждения, строения, сооружения.

     Понятие «недвижимость» содержит и федеральный закон от 21 .07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст. 1 указанного Закона недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим федеральным законом, — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного вреда их назначению нереально, в том числе строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, компании как имущественные комплексы⁵.

     Понятие недвижимости в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, которая не обязательна для объектов в остальных сферах народного хозяйства: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, то есть они соединены с землей так, что их перемещение без несоразмерного вреда их назначению нереально. В остальных отраслях народного хозяйства к недвижимости отнесены и движимые вещи (к примеру, воздушные и морские суда, автотранспорт и другое).

       Недвижимость (в том числе жилищный фонд) может переходить «из одной формы собственности в другую», то есть отсутствуют какие-либо препятствия, ограничивающие права собственников недвижимости в распоряжении принадлежащим им имуществом, что не было предусмотрено прежним законодательством.

     В чем заключается содержание права  собственности на жилые помещения?

     Содержание  права собственности на недвижимость в жилищной сфере: собственник вправе совершать любые действия в отношении собственного имущества, за исключением тех, которые запрещены законодательством. Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, в том числе жилья, содержит ст. 209 ГК РФ, в которой установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и другим правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность иным лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

     В ст. 3 Закона о приватизации предусмотрено указанное право в отношении приватизированных жилых помещений: «граждане, ставшие собственниками жилых помещений, обладают, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними другие сделки, не противоречащие законодательству».

     Принимая  во внимание специфику такового имущества, как жилье (его назначение, права и интересы проживающих в доме остальных жильцов и другое), законодательство устанавливает ограничения. Так, согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания людей); в данной же статье указано, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Основной принцип, который характерен для частной собственности: право частной собственности не может быть ограничено иначе, как в  случаях, установленных законом.

     Реформирование  отношений собственности в стране началось с принятия в 1990 г. Закона СССР «О собственности в СССР» и закона РСФСР «О собственности в РСФСР», которые провозгласили принцип: количество и цена имущества, приобретенного гражданином либо юридическим лицом в соответствии с законом либо договором, не подлежат  ограничению.

     До  принятия этих законодательных актов  наличие у людей недвижимости строго регламентировалось. Не разрешалось иметь более одного жилого помещения (жилого дома, части жилого дома, квартиры): если в собственности гражданина либо у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажется по основаниям, допускаемым законом, более одного дома, собственник вправе по своему выбору оставить в собственности любой из этих домов; другой дом должен быть в течение года продан, подарен либо отчужден другим методом.

1.3. Правовая регламентация отношений собственности

     Правовая  регламентация отношений собственности в жилищной сфере строится на системе законодательства, представляющей собой совокупность законов и других нормативно- правовых актов, регулирующих определенный круг общественных отношений, связанных с удовлетворением потребности людей в жилье.

     Действовавший более 20 лет Жилищный кодекс РСФСР заменил Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ, введенный в действие с 1 марта 2005 г.

     В Кодексе особое внимание уделено  разграничению компетенции между органами государственной власти РФ, субъектов РФ и органами местного самоуправления в области жилищных отношений. Устанавливается 4 вида жилищного фонда в зависимости от его назначения: жилищный фонд социального использования (по договорам социального найма), специализированный жилищный фонд (для проживания отдельных категорий граждан), индивидуальный жилищный фонд (для проживания граждан - собственников), жилищный фонд коммерческого использования (для проживания граждан на условиях возмездного пользования).

     Существенные  изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. Устанавливается три категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди: граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

     В Жилищном кодексе были впервые предусмотрены специальные главы, посвященные регламентации перевода жилых помещений в нежилые и соответственно нежилых помещений в жилые, переустройства и перепланировки жилого помещения, отношений собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, создания, цели организации и деятельности товарищества собственников жилья, правового положения членов товарищества собственников жилья.

     Жилищное законодательство находится в совместном ведении  Российской Федерации и субъектов российской Федерации. Поэтому следует руководствоваться как законодательными актами, принятыми федеральными органами государственной власти, так и актами, принятыми органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

     На  федеральном уровне нормы жилищного  законодательства содержат следующие акты:

     - законодательные акты РФ - законы и иные нормативно-правовые акты, принятые федеральными законодательными (представительными) органами. Наибольшую юридическую силу имеют законы, в соответствии с которыми принимаются другие нормативные акты (ст. 76 Конституции РФ). В качестве примера можно назвать Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 15.06.96 «О товариществах собственников жилья»⁶.

     - указы Президента РФ (ст. 90 Конституции РФ), а также утверждаемые указами положения (к примеру, указ Президента РФ от 10.06.94 № 1180 «О жилищных кредитах» и Положение о жилищных кредитах, утвержденное этим указом; можно отметить и указ Президента РФ от 29.03.96 № 430 «О государственной поддержке людей в строительстве и приобретении жилья», касающийся решения жилищной проблем населения страны в условиях рыночной экономики⁷;

     - постановления Правительства РФ (ст. 115 Конституции РФ) – в качестве примера можно указать постановление Правительства РФ от 22.06.94 № 743 «О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства» и постановление Правительства РФ от 03.08.96 № 937 «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на постройку либо приобретение жилья»;

     - акты министерств, ведомств и других федеральных органов исполнительной власти, которые могут их издавать на основании законов и других нормативно-правовых актов в рамках их компетенции - в качестве примера можно привести указ министерства юстиции РФ «Об утверждении положений о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»⁸.

     Что касается регионального законодательства, то жилищные нормы могут содержать  конституции республик и их законодательство, а в краях, областях, городах федерального значения, автономной области и автономных округах — уставы этих субъектов РФ и их законодательство.

       Акты могут издаваться законодательными (представительными) органами субъектов РФ и органами исполнительной власти. Часто они регулируют вопросы, касающиеся содержания жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учета нуждающихся в жилье людей и другие текущие вопросы. При этом законы и другие правовые акты субъектов русской Федерации не должны противоречить федеральным законам.

     По  вопросам, касающимся жилищной сферы, правовые акты принимаются и органами местного самоуправления, (ст. 132 Конституции РФ; ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.95).

     Нормы жилищного законодательства могут  содержаться в  издаваемых в организациях актах, которые имеют локальный характер и касаются работников и членов их семей. Они содержатся в коллективных договорах, заключаемых в организациях.

     Продолжают  действовать многие нормативные  акты государственных органов бывшего  Союза ССР, нормы которых применяются до принятия соответствующих законодательных актов РФ в части, не противоречащей Конституции РФ и законодательству РФ.

     Необходимо отметить, что нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве, обязаны соответствовать ГК РФ (см. п. 2 ст. 3).

     Основные  законы в сфере жилищных правоотношений:

     - Жилищный Кодекс РФ;

     - Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» - данным законом установлены главные принципы и условия осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, а также определен порядок обслуживания и ремонта приватизированного жилья;

Основания возникновения права собственности на жилые помещения

     Граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости посредством:

       - приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и городского жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении компаний либо оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

     - жилищной постройки, в том числе жилищной постройки товариществами личных застройщиков;

     - участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

     - купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

     - приобретения в порядке наследования и по иным законным основаниям.

     Итак, право на жилье может появиться как на возмездном, так и на безвозмездном основании.