Законом РФ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 января 1993 г. разрешена приватизация в домах — памятниках истории и культуры, а также жилых помещений, не отвечающих санитарно-гигиеническим нормам. Прежний закон разрешал приватизацию квартир в домах, подлежащих капитальному ремонту, только после его проведения. Однако в современной финансово-экономической ситуации рассчитывать на быстрое его осуществление не приходится. Поэтому новый закон снял ограничения на приватизацию квартир в домах, требующих капитального ремонта. Вместе с тем, нельзя приватизировать аварийные дома, которые включены в план капитального ремонта на ближайшие годы.

     В настоящее время в соответствии со ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные помещения, за исключением жилого фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий к ним приравненных.

     Закон не дает точного определения, какие дома следует считать аварийными. Однако по общему правилу к ним относят дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и т.д. Например, бараки, дома, расположенные в пределах санитарно-защитных норм.

     Решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодными для постоянного проживания, независимо от его принадлежности, выносится администрацией региона, города, района в городе.

     По общему правилу, при приватизации государственных предприятий ведомственные жилые дома, находящиеся в полном хозяйственном ведении этого предприятия, не приватизируются. Однако, если речь идет о ветхих домах, подлежащих сносу, то такие дома приватизируют, имея в виду предоставить жильцам новые квартиры. Процесс этот, к сожалению, затягивается на долгие годы, а тем временем жилищные права нанимателей нарушаются, поскольку администрация запрещает производить такие действия, как приватизация квартиры, прописка мужа на площадь жены и так далее.

     Вопрос  о приватизации как коммунальных квартир в целом, так и отдельных помещений, входящих в коммунальные квартиры, не нашел в настоящее время окончательного разрешения.

     В соответствии с общим правилом, установленным законом, коммунальные квартиры приватизации не подлежат.

     Однако, как сказано далее в законе, «собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации жилых помещений или коммунальных квартир».

     Таким образом, решение этого вопроса  передано на усмотрение конкретного собственника жилья или его представителя, которые различаются в зависимости от формы собственности на приватизируемое жилье. Так, если речь идет о государственном жилищном фонде, относящемся к федеральной собственности, то соответствующее решение принимает Госкомимущество РФ по согласованию с соответствующими министерствами и ведомствами, а если речь идет о государственной собственности субъектов Федерации, то их органы по управлению имуществом.

     Что касается коммунальных квартир, входящих в муниципальный жилищный фонд, то решение об их приватизации могут принимать соответствующие муниципальные органы власти.

     Приватизировать можно также коммунальное жилье, принадлежащее предприятиям на праве хозяйственного ведения и учреждениям на праве оперативного управления.

     Право хозяйственного ведения и право оперативного управления включают те же правомочия, что и право собственности (владения, пользования и распоряжения), однако если право собственности — абсолютное и неограниченное, то субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления ограничены в осуществлении указанных правомочий. Оба эти правомочия производны от права собственности.

     Таким образом, решения о приватизации коммунальных квартир субъекты права оперативного управления и хозяйственного ведения могут принимать самостоятельно, поскольку это не выходит за рамки их правомочий.

     Приватизация  коммунальных квартир осуществляется в следующем порядке. Все жильцы коммунальной квартиры подают совместное заявление со всеми необходимыми документами либо в местную администрацию, либо в предприятие, если дом ведомственный. Передача квартиры оформляется договором между администрацией и нанимателями. В нем должно быть отражено, что жилые помещения переходят в собственность нанимателей и их семей, а места общего пользования в долевую собственность. Исходя из этого, собственники жилых помещений владеют, пользуются и распоряжаются своими помещениями по своему усмотрению.

     Особым  образом решается вопрос в тех  случаях, когда в коммунальной квартире освобождается одна или несколько  комнат.

     В соответствии с Жилищным кодексом РФ:

     - если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование;

     - освободившееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживает несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, в первую очередь тем из них, кто по установленным основаниям признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий;

     - при отсутствии нуждающихся право на получение освободившегося жилого помещения имеют другие проживающие в этой квартире граждане, если занимаемая ими жилая площадь менее установленной общей нормы на одного человека (12 кв. м.) или они не обеспечены полагающейся им дополнительной жилой площадью.

     Если  на свободную жилую площадь в  квартире претендует несколько нанимателей, то с их общего согласия она может  быть продана покомнатно каждому  претенденту либо в совместную, либо в долевую собственность под  общие цели. Продажа комнат нанимателям в коммунальных квартирах будет осуществляться по ценам, определяемым ежемесячно Департаментом муниципального жилья на основе изучения конъюнктуры рынка жилья. Эти цены будут дифференцированными в зависимости от местонахождения комнаты и качества жилья.

     Федеральным законом от 11 июня 2008 г. N 84-ФЗ «О внесении изменения в статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» был снят запрет на приватизацию жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.

     Указанный запрет был признан неконституционным. Законодатель фактически поставил тех, кто получил жилье после 1 марта 2005 года, в неравное положение по сравнению с теми, кто успел получить жилье до указанной даты. Между тем единственным различием в условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 года является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения: до 1 марта 2005 года оно предоставлялось на основании ордера, а после этой даты - на основании решения органа местного самоуправления. Данное различие носит формально-юридический характер и не предполагает различий в правах, приобретаемых указанными гражданами.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     В завершении работы хотелось бы сделать следующие выводы.

     Во-первых, согласно действующему законодательству граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность следующими способами:

     - приватизации занимаемых жилых помещений в домах государственного и городского жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении компаний либо оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

     - жилищного строительства, в том числе жилищного строительства, осуществляемого товариществами личных застройщиков;

     - участия  в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

     - купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

     - приобретения в порядке наследования;

     - мены жилья;

     - дарения жилых помещений;

     - рентный контракт.

     Во-вторых, одним из самых распространенных способов приобретения права собственности на жилье является приватизация.

     Закон о приватизации жилищного фонда  устанавливает основные принципы осуществления  приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

     Целью Закона является создание условий для  осуществления права граждан  на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также  улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

     Согласно  закону, под приватизацией подразумевается  бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

     Законом установлено право граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, также определены категории жилых помещений, не подлежащих приватизации,  и  порядок передачи приватизируемых жилых помещений в собственность граждан.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

     1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. - 25 декабря 1993г.

     2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 и 2. – М.: Российская газета, 2000 г.

     3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья // Российская газета. - 26 ноября, 2001.

     4. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ // Российская газета. - 12 января, 2005. - N 1.

     5. Закон РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1  (ред. от 11 июня 2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Российская газета. – 2008. – С. 7.

     6. Федеральный закон от 11 июня 2008 г. N 84-ФЗ «О внесении изменения в статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Российская газета. - 18 июня, 2008. -  N 128.

     6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. –  28 июля 1997 г. -  №30. -  Ст. 3594.

     7. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 430 «О государственной поддержке людей в строительстве и приобретении жилья» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1 апреля 1996 г.

     8. Приказ министерства юстиции РФ «Об утверждении аннотации о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права принадлежности на жилые помещения» // Российская газета. - 22 августа 2001 г. - № 162.

     9. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 1999. С. 206-207.

     10. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 1999. С. 206-207.

     11. Исрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция. -  1996. - № 8.

     12. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут, 2001. С.3.

     13. Макаров Г. Право принадлежности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. -  1998. -  № 5, № 6. – С.76.