ОГЛАВЛЕНИЕ 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

     Жилые помещения как объекты права  собственности получили в современном российском законодательстве особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они кроме того имеют сейчас строго целевое назначение. Таковой подход закона обусловлен сохраняющейся нехваткой жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право людей на жилье и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать нужные условия для реализации этого права.

     Право людей на жилье может быть сведено к трем юридическим возможностям, хотя норма ст. 40 Конституции русской Федерации непосредственно не содержит таковой юридической формулы: стабильное, устойчивое, неизменное использование жилого помещения во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).

     Дефектом уходящей в прошлое системы была закрепленная прежней Конституцией монополия государственного, городского и публичного жилищных фондов, созданных за годы социализма. Индивидуальному жилищному фонду и строительству отводилось в городах и поселках городского типа незначительное место. Его развитию правительство обязывалось только содействовать. Личная собственность людей на жилой дом носила потребительский характер. Частная собственность была под запретом.

     Законодательство  отражает смену эпох, переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии страны на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности.

     Актуальность  данной темы состоит в необходимости тщательного изучения новых направлений жилищной политики в нашем государстве. Ранее действовавший Гражданский кодекс РСФСР устанавливал достаточно жесткие требования, как по размеру, так и по количеству строений, которые могли находиться в собственности одного лица либо семьи. Так, у вместе проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть лишь один жилой дом (либо часть его), принадлежащий одному из них либо находящийся в их общей собственности. В многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива личных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь лишь одну квартиру. Максимальный размер дома (квартиры) не должен был превышать 60 метров жилой площади.

     В работе проводится исследование такого основания возникновения права собственности на жилые помещения, как приватизация.

      1. Право собственности на жилые помещения

     1. 1. Жилые помещения  как объект права собственности

     Гражданский кодекс установил, что жилые помещения  предусмотрены для проживания людей (п. 2 ст. 288 ГК РФ), а реализация прав собственника по владению, пользованию и распоряжению таковыми объектами недвижимости обязана производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

     Таким образом, все жилые помещения приобрели целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе использовать их по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под разные кабинеты, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).

     Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников. В этом смысле жилье является особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок¹.

     Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), предназначенные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и другие жилые помещения (к примеру, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такового рода недвижимости (традиционно территориальные бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, особые дома для одиноких престарелых людей, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие. П. 2  ст. 288 ГК РФ отмечает, что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры либо другого жилого помещения вправе использовать его (данное помещение) для личного проживания и проживания членов его семьи. Любое отчуждение данного объекта обязано производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения.

     Правовой  режим находящейся в многоквартирном  доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома - подвалы, чердаки, лестничные площадки и другие общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, другое механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры либо другого жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры либо жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без этих объектов невозможно нормальное  использование  самого жилого помещения.

     Кодекс  закрепляет два принципиальных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.

     Указанное право регулируется общими правилами  гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, но с некоторыми изъятиями. Основное из них состоит в запрете собственнику квартиры либо другого жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать другие деяния, влекущие передачу данной доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2  ст. 290 ГК РФ).

     Следует иметь в виду, что данные правила распространяются только на собственников жилья, но не на их нанимателей либо арендаторов. Если, к примеру, в городском жилом доме приватизирована только часть квартир, общая долевая собственность возникнет только у собственников квартир, то есть лиц, приватизировавших свои квартиры, и соответствующего городского образования в лице его органа управления жилым фондом.

     Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования  общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291 ГК РФ). Такое товарищество по сути может рассматриваться как потребительский кооператив, но закон считает его самостоятельной разновидностью некоммерческих организаций. Данные организации действуют на основании Закона «О товариществах собственников жилья».

     Отличительной особенностью жилья как объекта права собственности является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).

     На практике часто возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, лишь в совокупности всех частей, связанных общим хозяйственным назначением, расположенным на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.

     В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем силы, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и имеющая общее с ней хозяйственное назначение. Если законом либо договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи.

     В отношении зданий, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Другие постройки служат для удовлетворения хозяйственных потребностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

     Рассматривая  конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, говорится о продаже дома и не сказано, что подсобные строения не продаются².

     Принимая  во внимание вышеизложенное, суду следовало сделать вывод о том, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что недопустимо.

     Анализ норм, находящихся в других главах ГК РФ (глава 17), позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник постоянно владеет определенными правами на земельный участок и иное имущество, обслуживающее жилой дом. При этом размер прав на земельный участок может быть разным.

     В обоснование изложенного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются вопросы, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

     Принимая  во внимание тот факт, что жилое помещение относится к недвижимости, следует сделать вывод о том, что с передачей права собственности на жилой дом будут переданы права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и нужна для его использования. При этом возможны разные варианты.

     Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится дом, покупателю передается право собственности.

     Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.

     До 1990 г.  объектами права собственности не могли быть комнаты в квартирах, они могли выступать только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые произошло в связи с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. в первый раз было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - «местные Советы народных депутатов, компании, учреждения вправе с учетом представления коллективов воспринимать решения о приватизации... Коммунальных квартир»³.

     Затем Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1991 г. предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату⁴.

     В части второй Гражданского кодекса РФ был окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности людей. Но законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся ситуацию в жилищной сфере. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав людей, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами – собственниками других жилых помещений.

     На  практике имеют место случаи, юридическое  обоснование которых встречает  поддержку в литературе, когда  при продаже комнаты применяется  право преимущественной покупки  собственниками остальных комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что имеет место общественная собственность на кухню и остальные объекты общего пользования квартиры.

     В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным использованием, а также с другим, не связанным с проживанием людей, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288 ГК РФ).